Was muss der Vermieter mit der Kaution machen?

Der Vermieter hat eine Barkaution getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut zu dem für Sparanlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen (§ 551 Abs. 3 Satz 1 und 3 BGB). Die Anlagepflicht des Vermieters bezweckt, den Rückzahlungsanspruch des Mieters im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Vermieters vor dem Zugriff von Gläubigern des Vermieters zu schützen. Der Mieter kann vom Vermieter den Nachweis der gesetzeskonformen Anlage der geleisteten Kaution verlangen. Er kann die geschuldete Mietzahlung bis zur Höhe des Kautionsbetrages so lange zurückhalten, bis der Vermieter die gesetzeskonforme Anlage nachgewiesen hat. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Verzinsungspflicht.

Rechtsanwältin Ilona Reichert
29.05.2011

Kann ein Dritter zusätzlich zur Mietkaution eine Bürgschaft stellen?

Bei Wohnraummietverhältnissen besteht für die Stellung einer Bürgschaft eine Einschränkung, da die Bürgschaft eine Sicherheit im Sinne von § 551 BGB darstellt mit der Folge, dass die Begrenzung der gesamten, durch den Mieter zu leistenden Sicherheit auf das Dreifache der Monatsmiete auch für die Bürgschaft gilt. Beispielsweise wäre damit eine Vereinbarung, nebeneinander eine Barkaution und eine Bürgschaft zu stellen, grundsätzlich unzulässig, soweit beide Sicherheiten betragsmäßig zusammengenommen die Summe von drei Monatsmieten überschreiten. Der gleichwohl geschlossene Bürgschaftsvertrag wäre dann nach §§ 551, 134 BGB ebenfalls nichtig (so OLG Köln, Urteil vom 30.08.1988, WM 1989, 136).

Rechtsanwältin Ilona Reichert
14.05.2011

Wann ist der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Mietkaution fällig?

Fällig wird der Rückforderungsanspruch des Mieters erst angemessene Zeit nach der Räumung, wenn dem Vermieter das Vorliegen und der Umfang seiner Gegenforderungen klar sind. Die Dauer der Abrechungsfrist für die Mietkaution ist gesetzlich nicht geregelt. Wenn keine Vereinbarung darüber getroffen worden ist, hängt die Dauer der Abrechungsfrist von den Umständen des Einzelfalls ab. Von den Gerichten wird die Dauer der Abrechungsfrist unterschiedlich beurteilt.

Rechtsanwältin Ilona Reichert
14.05.2011

Was passiert, wenn der Mieter keine Kaution zahlt, obwohl dies im Mietvertrag steht?

Bei unterbliebener Zahlung der ersten Kautionsrate vor Übergabe der Mietsache hat der Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht an der Wohnung. Der Vermieter behält in diesem Fall den Anspruch auf die Miete.
Zur fristlosen Kündigung ist der Vermieter von Wohnraum grundsätzlich nicht berechtigt, da allein die Nichtleistung der Kaution nicht zu einer Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses führt. Dagegen kann der Vermieter eine ordentliche Kündigung erklären.

Rechtsanwältin Ilona Reichert
12.05.2011

Wann ist die Kaution fällig?

Hat der Mieter eine Geldsumme als Sicherheit bereitzustellen, so ist er berechtigt, die Summe in drei gleichen monatlichen Teilleistungen zu erbringen, wobei die erste Teilleistung ohne abweichende Vereinbarungen zu Beginn des Mietverhältnisses fällig ist (§ 551 Abs. 2 Satz 1 und 2 BGB). Dies ist der vertragsgemäße Zeitpunkt der Überlassung der Wohnung an den Mieter und nicht der Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses. Das Gesetz trifft über die Fälligkeit der Folgeraten keine eindeutige Regelung. Überwiegend wird aber vertreten, dass die beiden weiteren Raten in Höhe je eines Drittels zusammen mit der zweiten und dritten Mietzinsrate zu zahlen sind, wenn die Fälligkeit nicht für spätere Termine vereinbart wurde.

Rechtsanwältin Ilona Reichert
12.05.2011

Gilt die Höhe der Mietkaution auch für ein gewerbliches Mietverhältnis?

Bei der Gewerberaummiete besteht grundsätzlich keine Begrenzung für die Höhe der Mietsicherheit. Die Mietvertragsparteien können die Höhe der Kaution frei vereinbaren. Die Kautionsvereinbarung kann nur unwirksam sein, wenn sie schikanös außerhalb eines nachvollziehbaren Sicherungsinteresses des Vermieters festgesetzt ist. Eine Mietkautionsvereinbarung in Höhe von sieben Monatsmieten bei einem langfristigen Gewerbemietverhältnis ist regelmäßig nicht schikanös und liegt nicht außerhalb eines nachvollziehbaren Sicherungsinteresses des Vermieters.

Rechtsanwältin Ilona Reichert
12.05.2011

Wie hoch darf eine Kaution sein?

Haben die Mietvertragsparteien vereinbart, dass der Mieter Sicherheit für seine Verpflichtungen leisten soll, so darf diese bei Wohnraummietverhältnissen nach § 551 Abs. 1 BGB das Dreifache der Monatsmiete (Netto- oder Kaltmiete ohne Nebenkosten) nicht übersteigen. Die Vereinbarung einer geringeren Mietsicherheit ist erlaubt, die einer höheren nicht.

Rechtsanwältin Ilona Reichert
12.05.2011