BGH Az.: VIII ZR 47/11 – Pflicht zum „Weißen“ von Decken und Wänden stellt unangemessene Benachteiligung des Mieters dar

Nach der auch im Individualprozess gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung der Formularklausel ist die Pflicht des Mieters zum „Weißen“ von Decken und Wänden dahin zu verstehen, dass ein Anstrich mit weißer Farbe vorzunehmen ist. In dieser Auslegung liegt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vor, weil er auch während des laufenden Mietverhältnisses in der vorgegebenen Farbwahl dekorieren muss und dadurch in seiner persönlichen Lebensgestaltung eingeschränkt wird, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht, so die auf Mietrecht spezialisierte Rechtsanwältin Ilona Reichert aus Baden-Baden unter Hinweis auf das Urteil des BGH vom 21.09.2011, Az.: VIII ZR 47/11.

In dem entschiedenen Fall war der Beklagte bis 31.01.2009 Mieter einer Wohnung der Klägerin. In § 3 Ziffer 4 des vorgedruckten Mietvertrages war geregelt, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen trägt und u.a. zum Weißen der Decken und Oberwände verpflichtet ist. Nachdem sich der Beklagte geweigert hatte, die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses zu renovieren, ließ die Klägerin die Schönheitsreparaturen durch Handwerker ausführen. Anschließend verlangte sie vom Beklagten Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen in Höhe von 5.317,27 €.

Das Amtsgericht wies die Klage ab. Auf die Berufung der Klägerin gab das Landgericht der Klage in Höhe von 4.409,08 € nebst Zinsen statt. Das Landgericht war der Ansicht, dass es offen bleiben könne, ob es sich bei dem von den Parteien verwendeten Vertragsformular um von der Klägerin gestellte Allgemeine Geschäftsbedingungen handele. Auch wenn dies zutreffe, sei die Pflicht zur Ausführung der Schönheitsreparaturen im Mietvertrag wirksam auf den Beklagten abgewälzt worden. Die Bestimmung des § 3 Ziffer 4 stelle keine unzulässige Bedarfsklausel dar und erlege dem Beklagten auch keine unbedingte Endrenovierungspflicht auf. Schließlich liege auch keine unzulässige Kombination von Anfangs- und Endrenovierungspflicht vor.

Auf die Revision des Beklagten hob der Bundesgerichtshof das Berufungsurteil auf und wies die Klage zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurück. Der Bundesgerichtshof stellte fest, dass das Landgericht übersehen hatte, dass eine formularmäßige Überwälzung der Schönheitsreparaturen gemäß § 3 Ziffer 4 des Mietvertrages schon deshalb insgesamt unwirksam ist, weil sie eine dem Mieter unangemessene benachteiligende Farbvorgabe für die Ausführung der Dekoration enthält. Nach der auch im Individualprozess gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung der Formularklausel (§ 305c Abs. 2 BGB) ist die Pflicht des Mieters zum „Weißen“ von Decken und Wänden dahin zu verstehen, dass ein Anstrich mit weißer Farbe vorzunehmen ist. In dieser Auslegung liegt allerdings nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vor, weil er auch während des laufenden Mietverhältnisses in der vorgegebenen Farbwahl dekorieren muss und dadurch in seiner persönlichen Lebensgestaltung eingeschränkt wird, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Mieters besteht (BGH Urteil vom 23.09.2009, Az.: VIII ZR 344/08).

Somit konnte das Berufungsurteil, soweit zum Nachteil des Beklagten entschieden worden war, keinen Bestand haben. Der Rechtstreit war jedoch nicht zur Entscheidung reif, weil das Berufungsgericht keine Feststellungen dazu getroffen hatte, ob es sich bei dem von den Parteien verwendeten Vertragsformular um von der Klägerin gestellte Allgemeine Geschäftsbedingungen handelte.