Wie hoch darf eine Kaution sein?

Haben die Mietvertragsparteien vereinbart, dass der Mieter Sicherheit für seine Verpflichtungen leisten soll, so darf diese bei Wohnraummietverhältnissen nach § 551 Abs. 1 BGB das Dreifache der Monatsmiete (Netto- oder Kaltmiete ohne Nebenkosten) nicht übersteigen. Die Vereinbarung einer geringeren Mietsicherheit ist erlaubt, die einer höheren nicht.


Wird zwischen den Mietvertragsparteien eine Pauschalmiete, in der auch nicht abzurechnende Betriebskosten enthalten sind, vereinbart, so ist diese als Berechnungsgrundlage heranzuziehen.
Maßgeblich für die Höhe der Mietsicherheit ist der Zeitpunkt, in dem die Vereinbarung getroffen wird, so dass spätere Herabsetzungen oder Erhöhungen der Miete die Wirksamkeit der Vereinbarung nicht beeinflussen.

§ 551 BGB umfasst alle Arten von Sicherungsleistungen. Die Regelung über die Höhe der Mietsicherheit gilt also nicht nur für die Barkaution, sondern für jede Form der Sicherungsleistung.
Eine Vereinbarung, nebeneinander eine Barkaution und Bürgschaft oder Gehaltsabtretung (sog. Doppelsicherung) zu stellen, ist unzulässig, wenn und soweit die Sicherheiten betragsmäßig zusammengenommen die Summe von drei Monatsmieten überschreiten.

Wird die zulässige Obergrenze überschritten, so führt dies nicht zur Unwirksamkeit der gesamten Kautionsvereinbarung. Die Vereinbarung bleibt vielmehr in der zulässigen Höhe wirksam. Den überschießenden Betrag kann der Mieter trotz des Bestehens einer vertraglichen Vereinbarung zurückfordern, da er ihn rechtsgrundlos im Sinne der §§ 812ff. BGB geleistet hat.

Es ist umstritten, ob die Höchstgrenze überschritten werden darf, wenn durch zusätzliche Kosten ein Sonderrisiko des Vermieters abgedeckt werden soll. Die Überschreitung der Höchstgrenze erscheint unzulässig, soweit Risiken des Vermieters abgedeckt werden sollen, die sich im Rahmen der typischen Gebrauchsgewähr verwirklichen können. Hat der Mieter beispielsweise vereinbarungsgemäß eine allgemeine Mietkaution und zusätzlich eine besondere Kaution (für eine Einbauküche oder für den Teppichboden) zu zahlen, so darf der Gesamtbetrag beider Kautionen die gesetzliche Höchstgrenze nicht überschreiten. Es wird jedoch vertreten, dass die nach § 551 BGB zulässige Höchstgrenze durch die Vereinbarung besonderer Sicherheiten überschritten werden darf, wenn der Mieter eine atypische Umgestaltung des Mietobjektes oder sonstige, erheblich in die Substanz eingreifende bauliche Maßnahmen beansprucht.