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Hinweis: Dieser Rechner dient der Orientierung. Er berücksichtigt die Kappungsgrenze und Sperrfrist gemäß § 558 BGB. Keine Rechtsberatung.
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Veröffentlicht am Aktualisiert am Von Ulf Mayer

Mieterhöhungen sind für viele Mieter ein sensibles Thema. Die Frage, wann und wie viel der Vermieter die Miete erhöhen darf, ist streng geregelt. In Deutschland greifen hier gesetzliche Vorgaben wie die Kappungsgrenze, die Einjahressperrfrist und die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Unser Mieterhöhungsrechner hilft dir, die geplante Erhöhung schnell und unkompliziert zu prüfen – völlig kostenlos und direkt online.

Kostenloses Mieterhöhungsschreiben als Vorlage generieren

Nach der Berechnung erstellt der Rechner in Schritt 2 automatisch ein
fertiges Mieterhöhungsschreiben als kostenlose Vorlage – ohne Anmeldung,
ohne versteckte Kosten.

Was die Vorlage enthält:

  • Vollständiger Briefkopf (Vermieter an Mieter)
  • Bisherige und neue Kaltmiete tabellarisch
  • Begründung über Mietspiegel nach § 558a BGB (optional)
  • Hinweis zur Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB
  • Automatisch berechnetes Wirksamkeitsdatum und Zustimmungsfrist

Die fertige Vorlage ist direkt im Browser bearbeitbar und lässt sich als
PDF herunterladen oder ausdrucken. Mieter erhalten alternativ eine
Vorlage für ein Widerspruchsschreiben, falls die Mieterhöhung
anfechtbar ist.

Grundlagen der Mieterhöhung

Eine Mieterhöhung ist nach deutschem Recht nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig. Der Vermieter darf die Miete nicht willkürlich anheben, sondern muss sich an gesetzliche Regeln halten. Die wichtigsten gesetzlichen Grundlagen finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), insbesondere in den §§ 558 bis 559.

  • § 558 BGB: Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, Wartefrist und Kappungsgrenze.
  • § 558a BGB: Textform und Begründung des Erhöhungsverlangens.
  • § 558b BGB: Zustimmung des Mieters, Überlegungsfrist und Wirksamwerden.

Die Regelungen sollen sicherstellen, dass Mieter vor unverhältnismäßigen Erhöhungen geschützt werden. Gleichzeitig geben sie Vermietern die Möglichkeit, die Miete an die Marktsituation anzupassen.

Vergleichsmieten findet man bspw. im Deutschlandatlas vom Bund.

Die Kappungsgrenze

Die Kappungsgrenze legt fest, um wie viel die Miete innerhalb eines bestimmten Zeitraums maximal steigen darf (§ 558 Abs. 3 BGB). Grundsätzlich gilt:

  • Die Miete darf innerhalb von drei Jahren um maximal 20 % steigen.
  • In Gemeinden, die das Land per Verordnung als angespannten Wohnungsmarkt bestimmt hat, darf sie innerhalb von drei Jahren nur um 15 % steigen.
  • Erhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten (§§ 559 bis 560 BGB) zählen nicht mit.

Beispiele:

  • Ein Mieter zahlte vor drei Jahren 700 € Kaltmiete. Die Kappungsgrenze beträgt 20 %.
  • Innerhalb der drei Jahre darf die Miete maximal um 140 € steigen, also auf 840 €.

Die Kappungsgrenze soll verhindern, dass die Miete in kurzer Zeit stark ansteigt und die Wohnkosten für Mieter untragbar werden. Sie ist besonders relevant, wenn es mehrere Mieterhöhungen innerhalb eines kurzen Zeitraums gegeben hat.

Abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % (Auszug, Stand September 2026)

Bundesland Gebiete (15 % Kappungsgrenze) Geltungsdauer
Berlin Gesamtes Stadtgebiet bis 10. Mai 2028
Hamburg Gesamtes Stadtgebiet bis 31. August 2028
Bayern 285 Gemeinden, u. a. München und Umland seit 1. Januar 2026, bis 31. Dezember 2029
Nordrhein-Westfalen 57 Kommunen, u. a. Köln, Düsseldorf, Dortmund, Bonn, Münster seit 1. März 2025, bis 28. Februar 2030
Sachsen Dresden und Leipzig seit 1. Juli 2025, bis 30. Juni 2027

Die Landesverordnungen gelten jeweils höchstens fünf Jahre und werden regelmäßig neu gefasst. Vor einer Erhöhung sollte man deshalb prüfen, ob die eigene Gemeinde aktuell erfasst ist.

Einjahressperrfrist

Neben der Kappungsgrenze gibt es die Wartefrist des § 558 Abs. 1 BGB. Sie hat zwei Teile:

  • Das Erhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung gestellt werden.
  • Wirksam wird die neue Miete frühestens, wenn die bisherige Miete 15 Monate unverändert war.
  • Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten (§§ 559 bis 560 BGB) bleiben dabei außer Betracht.

Beispiel:

  • Letzte Mieterhöhung wirksam ab: 1. Mai 2025
  • Erhöhungsverlangen frühestens: 1. Mai 2026
  • Neue Miete frühestens ab: 1. August 2026 – ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang (§ 558b Abs. 1 BGB)

Die Wartefrist schützt Mieter vor zu häufigen Erhöhungen und sorgt für Planungssicherheit bei den Wohnkosten.

Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete

Neben Kappungsgrenze und Sperrfrist spielt die ortsübliche Vergleichsmiete eine zentrale Rolle. Sie beschreibt, was in der Gemeinde in den letzten sechs Jahren für vergleichbaren Wohnraum gezahlt wurde (§ 558 Abs. 2 BGB).

  • Basis für die Begründung ist meist der Mietspiegel, den viele Städte und Gemeinden veröffentlichen.
  • Alternativ sind eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein Gutachten eines Sachverständigen oder drei Vergleichswohnungen zulässig (§ 558a Abs. 2 BGB).

Beispiel:

  • Deine Wohnung: 70 m² in Berlin-Mitte
  • Vergleichbare Wohnungen: 12 €/m²
  • Max. ortsübliche Vergleichsmiete: 70 × 12 € = 840 €

Auch hier gilt: Kappungsgrenze beachten! Selbst wenn die Vergleichsmiete höher liegt, darf die Miete innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20 % – in Berlin 15 % – steigen.

Wie unser Mieterhöhungsrechner funktioniert

Unser Rechner berücksichtigt alle relevanten Faktoren:

  1. Aktuelle Kaltmiete
  2. Gewünschte Erhöhung in € oder %
  3. Datum der letzten Mieterhöhung
  4. Ob die Wohnung in einem angespannten Wohnungsmarkt liegt
  5. Zeitraum für die Kappungsgrenze (gesetzlich: 3 Jahre)

Ergebnis:

  • Vorgeschlagene Erhöhung in € und %
  • Maximal zulässige Erhöhung nach Kappungsgrenze
  • Status der Kappungsgrenze (zulässig / überschritten)
  • Einjahressperrfrist erfüllt oder nicht
  • Neue Monatsmiete bei Annahme
  • Fertiges Mieterhöhungsschreiben als kostenlose Vorlage (PDF / Druck)
  • Widerspruchsschreiben für Mieter bei anfechtbarer Erhöhung
  • Automatisch berechnetes Datum ab wann die neue Miete gilt
  • Zustimmungsfrist für den Mieter nach § 558b BGB

Mit diesen Informationen kann man sofort einschätzen, ob die geplante Mieterhöhung rechtlich zulässig wäre.

Tipp: Mieterhöhung: Was Mieter und Vermieter wissen sollten

Angespannter Wohnungsmarkt

Ein angespannter Wohnungsmarkt liegt vor, wenn es in einer Stadt oder einem Stadtteil wenige freie Wohnungen gibt und die Nachfrage höher als das Angebot ist.

  • Hat das Land eine Gemeinde per Verordnung bestimmt, gilt dort eine abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % innerhalb von drei Jahren.
  • Ziel: Schutz der Mieter vor überhöhten Mieten in stark nachgefragten Regionen.

Unser Rechner lässt dich diese Situation direkt berücksichtigen.

Praktische Beispiele

Beispiel 1 – normale Situation

  • Aktuelle Miete: 750 € (seit drei Jahren unverändert)
  • Geplante Erhöhung: 50 €
  • Letzte Mieterhöhung: vor 14 Monaten
  • Kein angespannter Wohnungsmarkt

Ergebnis:

  • Kappungsgrenze: 20 % → max. 150 € erlaubt
  • Wartefrist: Verlangen zulässig; die neue Miete gilt ab dem dritten Monat nach Zugang
  • Ergebnis: Erhöhung zulässig, soweit die Vergleichsmiete nicht überschritten wird
  • Neue Miete: 800 €

Beispiel 2 – angespanntes Gebiet

  • Aktuelle Miete: 900 € (seit drei Jahren unverändert)
  • Geplante Erhöhung: 200 €
  • Letzte Mieterhöhung: vor 2 Jahren
  • Gemeinde mit abgesenkter Kappungsgrenze

Ergebnis:

  • Kappungsgrenze: 15 % → max. 135 € erlaubt
  • Wartefrist: erfüllt
  • Ergebnis: Erhöhung überschreitet die Kappungsgrenze
  • Neue Miete: höchstens 1.035 € – für die darüber hinausgehenden 65 € muss der Mieter nicht zustimmen

Warum ein Rechner sinnvoll ist

Die Berechnung von Mieterhöhungen kann kompliziert sein:

  • Unterschiedliche Fristen
  • Verschiedene Kappungsgrenzen je nach Region
  • Prozentuale oder absolute Erhöhung

Unser Rechner hilft, Fehler zu vermeiden und spart Zeit und Nerven. Vermieter und Mieter können schnell rechnerisch prüfen, ob die geplante Erhöhung zulässig ist.

Rechtliche Hinweise

  • Unser Rechner bietet keine Rechtsberatung.
  • Er ersetzt nicht die Prüfung durch einen Anwalt oder die offizielle Bestätigung durch Vermieter / Mieterverein.
  • Besonders bei Mietspiegelabweichungen oder gutachterlich festgestellten Mieten sollte man rechtliche Beratung einholen.

Fazit

Mit unserem Mieterhöhungsrechner lässt sich auf einfache Weise prüfen:

Tipp: Indexmiete berechnen: So funktioniert es für Mieter und Vermieter

Die Kombination aus rechtlichen Grundlagen und praktischer Berechnung macht ihn zu einem wertvollen Tool für Mieter und Vermieter gleichermaßen.

Weiterführende Tipps

  • Mietspiegel prüfen: Viele Städte bieten PDF oder Online-Versionen.
  • Dokumentation: Alle Mieterhöhungen schriftlich festhalten.
  • Regelmäßig prüfen: Vor jeder geplanten Mieterhöhung immer die aktuellen Grenzen und Gesetze checken.
  • Vermieterkommunikation: Klar formulierte Schreiben reduzieren Missverständnisse.
  • Mietpreisrüge: Recht von Mietern bei zu hoher Miete

Mit diesen Informationen und dem Mieterhöhungsrechner bist Du bestens vorbereitet, um geplante Mieterhöhungen sachlich und korrekt zu prüfen. So lassen sich unnötige Streitigkeiten vermeiden und beide Seiten können transparent planen. Tipp: Wenn ein Mieterwechsel stattfindet, hilft der Kautionsrechner um die Mietsicherheit abzurechnen.

Häufige Fragen zur Mieterhöhung

Was ist die Kappungsgrenze und wie hoch ist sie?

Die Kappungsgrenze begrenzt, um wie viel Prozent die Miete innerhalb von drei Jahren steigen darf (§ 558 Abs. 3 BGB). Grundsätzlich liegt sie bei 20 %. In Gemeinden, die die Landesregierung per Verordnung als Gebiet mit gefährdeter Wohnraumversorgung bestimmt hat, gilt eine Grenze von 15 %; eine solche Verordnung gilt jeweils höchstens fünf Jahre. Maßgeblich ist nicht die einzelne Erhöhung, sondern die Steigerung gegenüber der Miete drei Jahre zuvor. Erhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten (§§ 559 bis 560 BGB) zählen nicht mit. Soweit ein Erhöhungsverlangen die Kappungsgrenze überschreitet, muss der Mieter ihm nicht zustimmen.

Was bedeutet die Sperrfrist bei einer Mieterhöhung?

Der Vermieter darf nicht beliebig oft eine Mieterhöhung verlangen. Nach § 558 Abs. 1 BGB kann das Erhöhungsverlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung gestellt werden, und die Miete muss beim Wirksamwerden der neuen Erhöhung seit 15 Monaten unverändert sein. Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten (§§ 559 bis 560 BGB) bleiben dabei außer Betracht. Stimmt der Mieter zu, schuldet er die neue Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens (§ 558b Abs. 1 BGB).

Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete und woher bekomme ich sie?

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die Obergrenze, bis zu der eine Mieterhöhung nach § 558 BGB zulässig ist. Sie wird aus den Mieten gebildet, die in der Gemeinde in den letzten sechs Jahren für vergleichbaren Wohnraum – nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage – vereinbart oder geändert wurden (§ 558 Abs. 2 BGB). Der einfachste Nachweis ist der Mietspiegel. Alternativ kann der Vermieter die Erhöhung mit einer Auskunft aus einer Mietdatenbank, einem Sachverständigengutachten oder mindestens drei Vergleichswohnungen begründen (§ 558a Abs. 2 BGB). Die neue Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten, auch wenn Kappungsgrenze und Sperrfrist eingehalten sind.

Quellen

  1. § 558 BGB – Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (Wartefrist, Kappungsgrenze)gesetze-im-internet.de
  2. § 558a BGB – Form und Begründung der Mieterhöhunggesetze-im-internet.de
  3. § 558b BGB – Zustimmung zur Mieterhöhunggesetze-im-internet.de
  4. § 558c BGB – Mietspiegelgesetze-im-internet.de
  5. § 559 BGB – Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmengesetze-im-internet.de
  6. Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung 2023 (KappGrV BE 2023), gültig bis 10.05.2028gesetze.berlin.de
  7. Hamburger Kappungsgrenzenverordnung 2023 (KappGrV HA 2023), gültig 01.09.2023 bis 31.08.2028landesrecht-hamburg.de
  8. Bayerisches Staatsministerium der Justiz – Neufassung der Mieterschutzverordnung ab 01.01.2026 (285 Gemeinden, bis 31.12.2029), Pressemitteilung vom 16.12.2025justiz.bayern.de
  9. Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Digitalisierung NRW – Mieterschutzverordnung für 57 Kommunen, gültig 01.03.2025 bis 28.02.2030mhkbd.nrw
  10. Sächsische Kappungsgrenzen-Verordnung (Dresden, Leipzig), gültig 01.07.2025 bis 30.06.2027revosax.sachsen.de