Sicherheit für Mieter & Vermieter

Der Vermieter hat eine Barkaution getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen (§ 551 Abs. 3 Satz 1 und 3 BGB). Die Anlagepflicht soll den Rückzahlungsanspruch des Mieters vor dem Zugriff von Gläubigern des Vermieters schützen, etwa in dessen Insolvenz. Der Mieter kann den Nachweis einer insolvenzfesten Anlage verlangen und die Miete bis zur Höhe der Kaution zurückhalten, bis der Vermieter ihn erbracht hat (BGH, Urteil vom 13.10.2010 – VIII ZR 98/10). Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht keine Verzinsungspflicht (§ 551 Abs. 3 Satz 5 BGB).

Die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit (§ 551 Abs. 3 Satz 3 und 4 BGB). Sie bleiben deshalb auf dem Kautionskonto, auch wenn die Kaution dadurch über drei Monatsmieten wächst; einen Anspruch auf jährliche Auszahlung hat der Mieter nicht. Bei Beendigung des Mietverhältnisses werden sie mit der Kaution abgerechnet. Hat der Vermieter die Kaution höherverzinslich angelegt, stehen auch diese Erträge dem Mieter zu.

Steuerlich gilt: Legt der Vermieter mehrere Kautionen auf einem Sammelkonto an, muss er gegenüber dem Finanzamt grundsätzlich eine Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung der Kapitalerträge abgeben und dem Mieter die Angaben für dessen Steuererklärung zur Verfügung stellen. Wird das Kautionskonto auf den Namen des Mieters geführt, muss der Mieter die steuerlichen Folgen selbst beachten.

Bei Wohnraummietverhältnissen besteht für die Stellung einer Bürgschaft eine Einschränkung, da die Bürgschaft eine Sicherheit im Sinne von §551 BGB darstellt mit der Folge, dass die Begrenzung der gesamten, durch den Mieter zu leistenden Sicherheit auf das Dreifache der Nettokaltmiete auch für die Bürgschaft gilt. Beispielsweise wäre damit eine Vereinbarung, nebeneinander eine Barkaution und eine Bürgschaft zu stellen, grundsätzlich unzulässig, soweit beide Sicherheiten betragsmäßig zusammengenommen die Summe von drei Nettokaltmieten überschreiten. Verlangt der Vermieter neben einer vollen Barkaution zusätzlich eine Bürgschaft, ist die Bürgschaft insoweit unwirksam (BGH, Urteil vom 30.06.2004 – VIII ZR 243/03).

BGH-Urteil: Eine Ausnahme von der Begrenzung der Sicherheitsleistung besteht nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 07.06.1990 (Az. IX ZR 16/90) dann, wenn der Dritte von sich aus und unaufgefordert dem Vermieter eine Bürgschaft für den Fall des Vertragsschlusses zusagt, nach dem von diesem der Abschluss bereits einmal abgelehnt worden ist. In dem zu entscheidenden Fall hatte der Vermieter keine Bürgschaft verlangt, sie wurde ihm vielmehr vom Vater des Mietinteressenten angeboten, um Bedenken des Vermieters gegen die Bonität seines Sohnes auszuräumen. Der BGH stellte in seiner Begründung fest, dass es nicht dem Schutzzweck des §551 BGB widerspricht, wenn Eltern für ihre Kinder – anstelle einer Anmietung im eigenen Namen – von sich aus einem Vermieter eine Bürgschaft für den Fall eines Vertragsschlusses zusagen. Dies gilt zumindest dann, wenn mit einer solchen Bürgschaft erkennbar keine besonderen Belastungen für den Mieter verbunden sind.

Fällig wird der Rückzahlungsanspruch des Mieters erst nach einer angemessenen Überlegungs- und Abrechnungsfrist, innerhalb derer der Vermieter klärt, ob und wegen welcher Ansprüche er die Kaution verwendet (BGH, Urteil vom 18.01.2006 – VIII ZR 71/05). Eine gesetzliche Frist gibt es nicht; in der Praxis gelten drei bis sechs Monate als üblich, im Einzelfall kann die Frist auch länger sein. Stehen keine Forderungen im Raum, ist deutlich weniger angemessen.

Darf der Vermieter denn dann einen Teil der Mietkaution einbehalten? Wegen einer zu erwartenden Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung darf er einen angemessenen Teil bis zur Abrechnung zurückbehalten (VIII ZR 71/05). Instanzgerichte setzen dafür häufig das Drei- bis Vierfache der monatlichen Vorauszahlung an, sofern der Vermieter keine höhere Nachzahlung darlegt. Dieser Teil kann auch länger als sechs Monate einbehalten werden.

Auf einem Kautionskonto gilt der Maßstab des § 551 Abs. 3 BGB – der für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist übliche Zinssatz. Der liegt deutlich unter Tages- und Festgeld, weshalb über eine typische Mietdauer wenig zusammenkommt. Bei 900 € Nettokaltmiete beträgt die Kaution 2.700 €; darauf bringt ein klassisches Kautionskonto über fünf Jahre je nach Anbieter einen niedrigen ein- bis zweistelligen Eurobetrag. Ein Mietkautionsdepot kann mehr abwerfen, trägt dafür aber Kursrisiko: Fällt der Depotwert unter die Kautionssumme, kann der Vermieter eine Nachbesicherung verlangen. Eine Rendite ist anders als ein Zins keine Zusage.

Zahlt der Mieter die vereinbarte Kaution nicht, kann der Vermieter sie einfordern und notfalls einklagen. Ist der Mieter mit der Sicherheitsleistung in Höhe von zwei Monatsmieten im Verzug – Betriebskostenpauschalen und -vorauszahlungen bleiben dabei außer Betracht –, liegt ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung vor; einer Abmahnung oder Abhilfefrist bedarf es nicht (§ 569 Abs. 2a BGB). Nach der Rechtsprechung des BGH gilt diese Sonderregel nur für Barkautionen (Urteil vom 14.05.2025 – VIII ZR 256/23).

Für den Vermieter gilt, dass vorab eine Schufa Abfrage sinnvoll sein kann.

Bei der Gewerberaummiete gibt es keine gesetzliche Höchstgrenze für die Mietsicherheit; § 551 BGB gilt dort nicht. Die Mietvertragsparteien können die Höhe der Kaution frei vereinbaren.

Unwirksam kann die Vereinbarung nur in Ausnahmefällen sein, etwa wenn sie außerhalb jedes nachvollziehbaren Sicherungsinteresses des Vermieters liegt. Eine Kaution von sieben Monatsmieten bei einem längeren Gewerbemietverhältnis hat das OLG Brandenburg nicht beanstandet (Beschluss vom 04.09.2006 – 3 U 78/06).