Mietkaution Ratgeber mit Vergleich
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Zinsen einer Barkaution monatsgenau nach den Sätzen der Deutschen Bundesbank – rückwirkend bis 1990, mit Abgeltungsteuer und fertiger Kautionsabrechnung als PDF.
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In Deutschland wohnen rund 57 Prozent der Bevölkerung zur Miete, und mit jedem Umzug stellt sich dieselbe Frage: In welcher Form wird die Kaution gestellt? Fünf Wege sind üblich, und sie unterscheiden sich vor allem darin, ob das Geld gebunden wird und wer es anlegt.
| Form | Geld gebunden | Laufende Kosten | Geeignet für |
|---|---|---|---|
| Barkaution | ja, beim Vermieter | keine | den gesetzlichen Regelfall |
| Mietkautionskonto / Sparbuch | ja, beim Mieter, verpfändet | ggf. Einrichtungsentgelt | die meisten Mietverhältnisse |
| Mietkautionsbürgschaft | nein | rund 4,3 bis 4,7 % im Jahr | knappe Liquidität beim Umzug |
| Bankbürgschaft | nein | Avalprovision der Bank | Überbrückung, kurze Mietdauer |
| Mietkautionsdepot | ja, angelegt | Depotkosten, Kursrisiko | lange Mietdauer, Renditewunsch |
Einen Anspruch auf eine bestimmte Form hat keine Seite: Der Vermieter kann die Barkaution nicht erzwingen, der Mieter nicht die Bürgschaft. Maßgeblich ist, was im Mietvertrag steht — ein Wechsel braucht die Zustimmung der Gegenseite. Die Einzelheiten stehen unter Mietkaution anlegen.
Höchstens drei Nettokaltmieten (§ 551 Abs. 1 BGB). Betriebskosten, die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesen sind, zählen nicht mit.
Beispielrechnung:
Drei Punkte, die regelmäßig verwechselt werden:
Mehr dazu unter Höhe der Mietkaution und Was an der Höhe verhandelbar ist.
Selber rechnen
Hier können Sie die maximale Höhe der Mietkaution eigenständig berechnen:
Gemäß § 551 BGB darf die Kaution maximal 3 Nettokaltmieten betragen.
Nimmt der Vermieter eine Barkaution entgegen, muss er sie getrennt von seinem Vermögen anlegen — zum Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist (§ 551 Abs. 3 BGB). Die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit; ein Verzicht darauf ist unwirksam.
Der Referenzzins liegt nach dem Ende der Nullzinsphase wieder bei rund 0,7 Prozent — deutlich unter Tages- und Festgeld, aber nicht mehr bei null. Bei 2.000 € Kaution über elf Jahre kommen so knapp 70 € brutto zusammen. Was im konkreten Fall angefallen ist, rechnet der Kautionszinsrechner monatsgenau nach — rückwirkend bis 1990, auf Wunsch mit Abgeltungsteuer und fertiger Kautionsabrechnung.
Statt zwei oder drei Monatsmieten zu hinterlegen, schließt der Mieter eine Mietbürgschaft oder Mietkautionsversicherung ab und zahlt dafür einen jährlichen Beitrag. Das Geld bleibt verfügbar — es kommt am Ende allerdings auch nichts zurück. Der Vermieter muss zustimmen.
Auch im laufenden Mietverhältnis lässt sich die hinterlegte Kaution gegen eine Bürgschaft tauschen. Sobald die Bürgschaftsurkunde beim Vermieter liegt, wird der Betrag ausgezahlt oder die Verpfändungserklärung aufgehoben. Fachbegriff: Umschichtung.
Bis zur Mietrechtsreform 2001 war die Barkaution praktisch der einzige Weg. Heute ist die Bürgschaft die verbreitetste Alternative: Der Mieter zahlt einen jährlichen Beitrag, der Anbieter bürgt gegenüber dem Vermieter, und Schadensfälle rechnet der Vermieter direkt mit ihm ab.
Bei 2.000 € Kaution kostet eine Bürgschaft rund 90 € im Jahr, dauerhaft und ohne Rückzahlung. Sie löst ein Liquiditätsproblem, kein Kostenproblem: Sie lohnt sich, wenn das Geld beim Umzug tatsächlich fehlt — nicht, um Kontogebühren zu sparen. Die Anbieter unterscheiden sich in Beitragssatz, Mindestbeitrag und Risikoträger, ein Vergleich lohnt daher auch bei ähnlichen Prozentsätzen.
Verteilung der Finanzierungswege für die Kaution:
Quelle: Statista. Mehrfachnennungen möglich.
Wer die Kaution nicht in einer Summe aufbringt: § 551 Abs. 2 BGB gibt jedem Mieter das Recht auf drei gleiche Monatsraten — ohne Zustimmung des Vermieters.
Zu Studienbeginn trifft die Kaution auf das kleinste Budget: kein regelmäßiges Einkommen, keine Rücklagen, und die Wohnungssuche drängt. Die Bürgschaft ist hier der übliche Ausweg, oft mit eigenem Tarif für unter 26-Jährige. In Studenten- und Jugendwohnheimen entfällt zudem die Verzinsungspflicht (§ 551 Abs. 3 Satz 5 BGB) — die Höchstgrenze von drei Nettokaltmieten gilt aber auch dort.
Bei Gewerberäumen gilt § 551 BGB nicht: keine Höchstgrenze, kein Recht auf Ratenzahlung, keine gesetzliche Anlagepflicht. Kautionen bis zu einer Jahresmiete sind üblich, und die Höhe ist frei verhandelbar. Für das Unternehmen bindet das erhebliches Kapital — der Grund, warum im Gewerbe besonders häufig mit Aval oder Bürgschaft gearbeitet wird.
Eine Kautionsbürgschaft ganz ohne Bonitätsprüfung gibt es nicht — die Anbieter tragen ein Ausfallrisiko und prüfen es. Was es gibt, sind Anbieter mit unterschiedlich strengen Kriterien. Auf der anderen Seite nutzen viele Vermieter bereits vor der Vermietung eine Mieterselbstauskunft samt SCHUFA-Auskunft.
Manche Annahmen halten sich hartnäckig, obwohl die Rechtsprechung sie längst geklärt hat:
| Irrtum | Erläuterung |
|---|---|
| Eine Mietkaution ist immer fällig | Die Mietkaution ist nicht verpflichtend. Diese kann bei Bedarf zwischen Mieter und Vermieter ausgemacht werden. Wenn ein Vermieter keine Mietkaution benötigt, muss diese auch nicht geleistet werden. |
| Die Mietkaution muss innerhalb einer Zahlung (auf einmal) gezahlt werden | Die Mietkaution ist für viele Menschen eine zusätzliche finanzielle Belastung - 3 Monatskaltmieten können häufig mehrere tausend Euro ausmachen. Dieser Betrag muss nicht auf einmal gezahlt werden, er kann auch in 3 Raten ab dem Einzug erfolgen. |
| Der Vermieter darf das Geld auf sein privates Konto legen | Gemäß Mietrecht ist der Vermieter dazu verpflichtet die Mietkaution insolvenzsicher auf einem getrennten Konto zu hinterlegen |
| Vermieter haben jederzeit Zugriff auf die Mietsicherheit | Ein Zugriff auf die Mietkaution ist tatsächlich nur bei einem berechtigten Interesse vorhanden. So erfolgt in der Regel eine Mediationssperre von 4 Wochen, bis tatsächlich die Kaution ausgezahlt wird, sofern in der Zwischenzeit keine Einigung erfolgen konnte. |
| Nach dem Auszug wird die Kaution sofort zurück gezahlt | In den meisten Fällen wird die Kaution noch nach dem Auszug einbehalten um bspw. eine ausstehende Nebenkostenabrechnung damit abzusichern. Dies kann bis zu 12 Monate dauern, jedoch ist eine Teilauszahlung möglich. |
| Die Mietkaution kann "abgewohnt" werden | Ein Abwohnung, also das Aufbrauchen der Kaution, dadurch dass keine Miete mehr bezahlt wird ist unzulässig. So hat der Mieter keinen Anspruch auf die Kaution zum Zeitunkt des Mietverhältnisses und kann dieses auch nicht zum Bezahlen des Mietzinses nutzen. |
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Die Barkaution ist laut Deutscher Mieterbund (DMB) die am häufigst gewählte Kautionsart. Der Vermieter hat eine Barkaution getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut zu dem für Sparanlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen (§ 551 Abs. 3 Satz 1 und 3 BGB). Die Anlagepflicht des Vermieters bezweckt, den Rückzahlungsanspruch des Mieters im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Vermieters vor dem Zugriff von Gläubigern des Vermieters zu schützen. Der Mieter kann vom Vermieter den Nachweis der gesetzeskonformen Anlage der geleisteten Kaution verlangen. Er kann die geschuldete Mietzahlung bis zur Höhe der Mietkaution so lange zurückhalten, bis der Vermieter die gesetzeskonforme Anlage nachgewiesen hat. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Verzinsungspflicht.
Die Zinsen werden jährlich der Kaution zugeschlagen, verzinst und erhöhen die Kaution. Die Erträge müssen auf dem Kautionskonto stehen bleiben und dienen im vollen Umfang der Erhöhung der Sicherheit, auch wenn sie die zulässige Kautionshöhe überschreiten. Daher hat der Mieter keinen Anspruch auf jährliche Auszahlung des Zinsbetrages. Die Verzinsungspflicht besteht also solange, bis das Konto aufgelöst wird, wobei die Kosten der Kontoführung und Kostenauslösung vom Vermieter zu tragen sind. Die Zinsen und Erträge stehen in vollem Umfang dem Mieter zu. Bei Beendigung des Mietverhältnisses müssen sie auch mit zurückgezahlt werden. Hat der Vermieter die Kaution höherverzinslich angelegt, muss er die höheren Zinsen zurückzahlen.
Bezüglich der Besteuerung der Zinsen gelten die Rundschreiben des Bundesministers der Finanzen vom 28.10.1992 und 09.05.1994. Das bedeutet, dass der Vermieter grundsätzlich verpflichtet ist, bei Anlage auf einem Sammelkonto gegenüber dem für ihn zuständigen Finanzamt eine Erklärung zur einheitlichen und gesonderten Feststellung der Einkünfte aus Kapitalvermögen abzugeben. Gegebenenfalls ist der Mieter verpflichtet, entsprechende Unterlagen beim Vermieter anzufordern, damit er diese Unterlagen seiner Einkommenssteuererklärung beifügen kann. Sofern das Kautionskonto aber auf den Namen des Mieters geführt wird, ist dies steuerrechtlich für den Vermieter bedeutungslos; der Mieter muss selbst die steuerrechtlichen Auswirkungen beachten.
Die Zinsen werden jährlich der Kaution zugeschlagen, verzinst und erhöhen die Kaution. Die gesamten Erträge aus der Geldanlage, z. B. Zinsen oder Dividenden, stehen in vollem Umfang dem Mieter zu. Bei Beendigung des Mietverhältnisses müssen sie auch mit zurückgezahlt werden. Hat der Vermieter die Kaution höher verzinslich angelegt, muss er die höheren Zinsen zurückzahlen.
Bei Wohnraummietverhältnissen besteht für die Stellung einer Bürgschaft eine Einschränkung, da die Bürgschaft eine Sicherheit im Sinne von §551 BGB darstellt mit der Folge, dass die Begrenzung der gesamten, durch den Mieter zu leistenden Sicherheit auf das Dreifache der Nettokaltmiete auch für die Bürgschaft gilt. Beispielsweise wäre damit eine Vereinbarung, nebeneinander eine Barkaution und eine Bürgschaft zu stellen, grundsätzlich unzulässig, soweit beide Sicherheiten betragsmäßig zusammengenommen die Summe von drei Nettokaltmieten überschreiten. Der gleichwohl geschlossene Bürgschaftsvertrag wäre dann nach §551, §134 BGB ebenfalls nichtig (so OLG Köln, Urteil vom 30.08.1988, WM 1989, 136).
BGH-Urteil: Eine Ausnahme von der Begrenzung der Sicherheitsleistung besteht nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 07.06.1990 (Az. IX ZR 16/90) dann, wenn der Dritte von sich aus und unaufgefordert dem Vermieter eine Bürgschaft für den Fall des Vertragsschlusses zusagt, nach dem von diesem der Abschluss bereits einmal abgelehnt worden ist. In dem zu entscheidenden Fall hatte der Vermieter keine Bürgschaft verlangt, sie wurde ihm vielmehr vom Vater des Mietinteressenten angeboten, um Bedenken des Vermieters gegen die Bonität seines Sohnes auszuräumen. Der BGH stellte in seiner Begründung fest, dass es nicht dem Schutzzweck des §551 BGB widerspricht, wenn Eltern für ihre Kinder – anstelle einer Anmietung im eigenen Namen – von sich aus einem Vermieter eine Bürgschaft für den Fall eines Vertragsschlusses zusagen. Dies gilt zumindest dann, wenn mit einer solchen Bürgschaft erkennbar keine besonderen Belastungen für den Mieter verbunden sind.
Fällig wird der Rückforderungsanspruch des Mieters erst angemessene Zeit nach dem Auszug, wenn dem Vermieter das Vorliegen und der Umfang seiner Gegenforderungen klar sind. Die Dauer der Abrechungsfrist für die Mietkaution ist gesetzlich nicht geregelt. Wenn keine Vereinbarung darüber getroffen worden ist, hängt die Dauer der Abrechungsfrist von den Umständen des Einzelfalls ab. Von den Gerichten wird die Dauer der Abrechungsfrist unterschiedlich beurteilt.
Nach überwiegender Meinung ist im Regelfall eine Frist von sechs Monaten zugrunde zu legen. Dies ist aber keine Höchstfrist, die immer einzuhalten ist. Kann der Vermieter über die Mietkaution abrechnen, weil er beispielsweise bald feststellen kann, welche Ansprüche ihm gegen den Mieter zustehen, ist der Rückzahlungsanspruch des Mieters auch dann fällig, wenn bis zu diesem Zeitpunkt noch keine sechs Monate verstrichen sind.
Darf der Vermieter denn dann einen Teil der Mietkaution einbehalten? Der Vermieter darf wegen einer kalkulierbaren Nebenkostennachforderung einen angemessenen Teil der Mietkaution zur Sicherung dieses Anspruchs einbehalten. Es kann ein Betrag von drei bis vier monatlichen Vorauszahlungen einbehalten werden, sofern der Vermieter nicht nachweist, dass mit einer höheren Nachzahlung zu rechnen ist. Der Vermieter kann den entsprechenden Betrag länger als sechs Monate zurückbehalten.
Auf einem Kautionskonto gilt der Maßstab des § 551 Abs. 3 BGB – der für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist übliche Zinssatz. Der liegt deutlich unter Tages- und Festgeld, weshalb über eine typische Mietdauer wenig zusammenkommt. Bei 900 € Nettokaltmiete beträgt die Kaution 2.700 €; darauf bringt ein klassisches Kautionskonto über fünf Jahre je nach Anbieter einen niedrigen ein- bis zweistelligen Eurobetrag. Ein Mietkautionsdepot kann mehr abwerfen, trägt dafür aber Kursrisiko: Fällt der Depotwert unter die Kautionssumme, kann der Vermieter eine Nachbesicherung verlangen. Eine Rendite ist anders als ein Zins keine Zusage.
Bei unterbliebener Zahlung der ersten Kautionsrate vor Übergabe der Mietsache hat der Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht an der Wohnung. Der Vermieter behält in diesem Fall den Anspruch auf die Miete.
Zur fristlosen Kündigung ist der Vermieter von Wohnraum grundsätzlich nicht berechtigt, da allein die Nichtleistung der Kaution nicht zu einer Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses führt. Dagegen kann der Vermieter eine ordentliche Kündigung erklären.
Für den Vermieter gilt, dass vorab eine Schufa Abfrage sinnvoll sein kann.
Bei der Gewerberaummiete besteht grundsätzlich keine Begrenzung für die Höhe der Mietsicherheit. Die Mietvertragsparteien können die Höhe der Kaution frei vereinbaren.
Die Kautionsvereinbarung kann nur unwirksam sein, wenn sie schikanös außerhalb eines nachvollziehbaren Sicherungsinteresses des Vermieters festgesetzt ist. Eine Mietkautionsvereinbarung in Höhe von sieben Monatsmieten bei einem langfristigen Gewerbemietverhältnis ist regelmäßig nicht schikanös und liegt nicht außerhalb eines nachvollziehbaren Sicherungsinteresses des Vermieters.
