Mietkautionen verwalten: Pflichten, Kontoformen und Vermieterpakete

Wer eine Wohnung vermietet, kann die Kaution noch auf einem einzelnen Konto führen. Wer fünf vermietet, verwaltet fünf Konten, fünf Zinsabrechnungen und fünf Nachweispflichten — und haftet dafür, dass jede einzelne Kaution vom eigenen Vermögen getrennt bleibt.

Genau an dieser Stelle setzt ein Vermieterpaket mit Mietverwaltung an: nicht als Komfortfunktion, sondern als Erfüllung einer gesetzlichen Pflicht.

Was das Gesetz verlangt

§ 551 Abs. 3 BGB gibt drei Pflichten vor, und alle drei gelten für jede einzelne Kaution:

1. Getrennte Anlage. Die Kaution ist getrennt vom Vermögen des Vermieters anzulegen — so, dass sie in dessen Insolvenz nicht in die Masse fällt und dem Zugriff seiner Gläubiger entzogen ist.
2. Verzinsung. Anzulegen ist zum für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz. Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit.
3. Keine Abweichung zulasten des Mieters. Nach § 551 Abs. 4 BGB ist jede abweichende Vereinbarung unwirksam — auch eine, der der Mieter zugestimmt hat.

Was passiert, wenn das unterbleibt, hat der BGH deutlich gemacht: Der Mieter darf die laufende Miete nach § 273 BGB zurückbehalten, bis der Vermieter ein insolvenzfestes Konto benennt (Urteil vom 13.10.2010, Az. VIII ZR 98/10). Kündigen darf der Vermieter deswegen nicht — der Mieter übt nur ein Recht aus.

Das ist der eigentliche Grund, warum die Kautionsverwaltung kein Nebenschauplatz ist: Eine formal falsch angelegte Kaution kann zum Mietausfall führen.

Die drei Wege, eine Kaution anzulegen

Das Sammelkonto ist der Punkt, an dem es in der Praxis regelmäßig scheitert. Zulässig ist es nur, wenn jederzeit nachweisbar ist, welcher Betrag und welche Zinsen zu welchem Mietverhältnis gehören. Ein gewöhnliches Tagesgeldkonto, auf dem mehrere Kautionen zusammenlaufen, erfüllt das nicht.

Was eine digitale Kautionsverwaltung abnimmt

• Konten je Mieter online eröffnen, führen und wieder schließen — ohne Filialtermin und ohne Zusatzkosten je weiterem Konto.
• Zuordnung von Kautionszahlung, Zinsen und Mietverhältnis in einer Oberfläche statt in einer Tabelle.
• Zinsbescheinigung je Mieter, jederzeit abrufbar — der Nachweis, den der Mieter bei Auszug verlangen kann.
• Abrechnung bei Auszug: Kaution samt Zinsen wird nach Ende des Mietverhältnisses freigegeben.
• Insolvenzfestigkeit durch die Kontoform, ohne dass der Vermieter sie im Einzelfall konstruieren muss.

Smartmiete Treuhandkontoverwaltung

Für Vermieter mit mehreren Einheiten ist vor allem der letzte Punkt entscheidend: Die Zahl der Konten treibt die Kosten nicht, und die Zinszuweisung je Mieter entsteht automatisch statt am Jahresende von Hand.

Zinsen richtig behandeln

Die Zinsen gehören dem Mieter — daraus folgen zwei Dinge, die häufig übersehen werden:

• Sie erhöhen die Sicherheit und werden am Ende mit ausgezahlt. Sie sind keine Einnahme des Vermieters.
• Steuerlich fallen sie beim Mieter an. Bei einem Treuhandkonto auf den Namen des Vermieters ist das dem Kreditinstitut anzuzeigen, damit die Erträge dem Mieter zugerechnet werden und dessen Freistellungsauftrag greift.

Wie hoch der Betrag über die Jahre ausfällt, zeigt der Mietkaution-Zinsrechner — er ist zugleich das Werkzeug, mit dem sich die Zinsabrechnung bei Auszug nachrechnen lässt.

Am Ende des Mietverhältnisses

Der Vermieter darf die Kaution nicht sofort vollständig auszahlen, wenn noch Ansprüche offen sind — insbesondere die laufende Betriebskostenabrechnung. Angemessen ist ein Einbehalt in Höhe der zu erwartenden Nachzahlung; der Rest ist zügig freizugeben.

Details dazu stehen unter Mietkaution einbehalten, die Form der Abrechnung im Beitrag zur Kautionsabrechnung mit Verrechnung. Bleibt der Mieter die Miete schuldig, gilt: Während des laufenden Mietverhältnisses darf die Kaution nicht angetastet werden — siehe Mietrückstand: was Vermieter wirklich tun können.

Alternativen zur eigenen Kontoverwaltung

• Mietkautionsbürgschaft: Der Mieter stellt eine Bürgschaft, der Vermieter verwaltet kein Konto und trägt kein Anlagerisiko. Er muss die Form allerdings akzeptieren wollen.
• Verpfändetes Mieterkonto: Der Mieter legt selbst an und verpfändet; die Anlagepflicht verlagert sich, die Sicherheit bleibt.
• Einzelkonten bei der Hausbank: zulässig, aber mit Kontoführungsgebühren je Einheit und manueller Zinsabrechnung.

Ein Überblick über die Kontoanbieter steht unter Vermieterkonto und Mietkautionskonto.