Mietkaution anlegen: Wer anlegt, welche Form zulässig ist und was sie bringt

Wer anlegt, hängt von der Kautionsform ab

Zu Beginn eines Mietverhältnisses ist in der Regel eine Kaution zu stellen. Sie sichert den Vermieter gegen ausstehende Miet- und Nebenkostenzahlungen sowie gegen Schäden ab, die über die vertragsgemäße Abnutzung hinausgehen.

Wer das Geld anlegt, entscheidet sich mit der Form:

• Barkaution beim Vermieter – er legt an und trägt die Pflichten aus § 551 Abs. 3 BGB.
• Vom Mieter angelegtes und verpfändetes Konto – das Guthaben bleibt in seinem Vermögen, der Vermieter erhält ein Pfandrecht.
• Depot mit verpfändeten Fondsanteilen – nur mit Zustimmung des Vermieters.

Ist im Mietvertrag nichts geregelt, ist der Weg über das verpfändete Konto des Mieters der übliche.

Die fünf Formen im Vergleich

Die Spalte ganz rechts wird oft übersehen. Nur Konto und Sparbuch sind Selbstläufer – bei Depot, Bürgschaft und Aval muss der Vermieter mitspielen. Nach § 551 BGB hat er Anspruch auf die vereinbarte Sicherheit, nicht die Pflicht, eine bestimmte Form zu akzeptieren.

Was das Gesetz vorgibt

Ein verbreiteter Irrtum lautet, es gebe keine Vorschriften zur Anlageform und die Rechtsprechung verlange lediglich einen „banküblichen Zins“. Das trifft nicht zu – § 551 Abs. 3 BGB ist ausdrücklich:

„Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit.“

Daraus folgen vier Festlegungen:

• Anlage bei einem Kreditinstitut – nicht in der Schublade und nicht auf dem Geschäftskonto.
• Ein konkreter Zinsmaßstab – der für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist übliche Zinssatz. Das ist eine Untergrenze, kein Zielwert.
• Trennung vom Vermögen des Vermieters – ausnahmslos, auch bei abweichender Anlageform.
• Die Erträge gehören dem Mieter und erhöhen die Sicherheit.

Die übrigen Absätze desselben Paragrafen stecken den Rahmen ab:

• Absatz 1: höchstens drei Nettokaltmieten – Betriebskostenvorauszahlungen und Pauschalen zählen nicht mit.
• Absatz 2: zahlbar in drei gleichen Monatsraten, die erste zu Beginn des Mietverhältnisses. Näheres unter Mietkaution in drei Raten zahlen.
• Absatz 4: jede zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam – auch wenn beide unterschrieben haben.

Eine Ausnahme nennt Absatz 3 selbst: Bei Wohnraum in Studenten- und Jugendwohnheimen besteht keine Verzinsungspflicht. Die Trennungspflicht bleibt auch dort.

Der Mieter ist nicht auf Entgegenkommen angewiesen

Auch das ist ein verbreitetes Missverständnis. Legt der Vermieter die Kaution nicht insolvenzfest an, kann der Mieter den Nachweis verlangen und die Erfüllung erzwingen: Der Bundesgerichtshof hat ihm dafür ein Zurückbehaltungsrecht an der laufenden Miete nach § 273 BGB zugestanden (Urteil vom 13. Oktober 2010 – VIII ZR 98/10). Eine Kündigung wegen der einbehaltenen Miete ist unwirksam.

Vor der ersten Zahlung wirkt dasselbe Urteil sogar noch direkter: Der Mieter darf die Zahlung der Kaution davon abhängig machen, dass der Vermieter überhaupt ein insolvenzfestes Konto benennt. Einzelheiten unter Kaution auf dem Privatkonto des Vermieters.

Für Vermieter: die drei Pflichten

Wer die Kaution selbst entgegennimmt, hat wenig Spielraum, aber klare Vorgaben:

1. Getrennt anlegen. Ein eigenes Konto mit erkennbarem Treuhandvermerk. Ein Konto, das nur intern „Kaution“ heißt, genügt nicht – der Vermerk muss gegenüber der Bank offengelegt sein, sonst greift der Insolvenzschutz nicht.
2. Verzinsen. Zum Satz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist; die Erträge gehören dem Mieter.
3. Abrechnen. Am Mietende die Kaution samt Zinsen abrechnen und den Rest auszahlen – siehe Rückzahlung der Mietkaution.

Wer mehrere Einheiten verwaltet, nutzt ein Sammelkonto mit Einzelausweisung je Mietverhältnis – dazu Vermieterkonto. In gravierenden Fällen kann eine zweckwidrige Verwendung der Kaution strafrechtlich als Untreue nach § 266 StGB zu bewerten sein; das setzt allerdings mehr voraus als ein falsch geführtes Konto.

Warum am Ende so wenig herauskommt

Bei der Abrechnung folgt oft die Enttäuschung: Die Kaution hat sich kaum verzinst. Der Grund liegt im Maßstab selbst. Der Referenzzins für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist liegt seit jeher deutlich unter dem, was Tages- und Festgeld bringen – auch nach dem Ende der Nullzinsphase. Klassische Kautionskonten bei Filialbanken bewegen sich häufig im Bereich von 0,01 bis 0,5 Prozent, während einzelne spezialisierte Anbieter darüber liegen.

Dazu kommt der Zielkonflikt: Je flexibler die Anlage, desto niedriger die Verzinsung. Der Vermieter muss die Kaution kurzfristig verfügbar halten, weil das Mietverhältnis jederzeit enden kann. Eine mehrjährige Festlegung scheidet damit aus.

Daraus folgt ein Schluss, der die meisten überrascht: Bei der Anbieterwahl wiegt die Gebührenfreiheit schwerer als der Zinssatz. Worauf es bei einem Mietkautionskonto kostenlos ankommt und welche Rolle die Bonität dabei spielt, steht in einem eigenen Beitrag. Bei 1.500 Euro Kaution bewegt sich der Jahresertrag im niedrigen einstelligen Eurobereich – ein einmaliges Einrichtungsentgelt von 59 Euro frisst den Ertrag mehrerer Jahre auf, während ein Zehntelprozent mehr Zins kaum ins Gewicht fällt.

Nachrechnen lässt sich beides mit dem Mietkaution-Zinsrechner.

Das Mietkautionsdepot

Wer mehr als den Referenzzins erreichen will, kommt an einer anderen Anlageform nicht vorbei – und die setzt nach § 551 Abs. 3 Satz 2 BGB eine Vereinbarung beider Seiten voraus. Einen Anspruch darauf hat der Mieter nicht.

Beim Mietkautionsdepot eröffnet der Mieter ein Fondsdepot, kauft Anteile – meist breit streuende ETFs – und verpfändet sie an den Vermieter. Der erhält eine Verpfändungsurkunde und kann im Sicherungsfall die Verwertung verlangen.

Der Unterschied zum Kautionskonto ist beidseitig: Renditechance gegen Kursrisiko. Fällt der Depotwert unter die vereinbarte Kautionssumme, kann der Vermieter eine Nachbesicherung verlangen – die Differenz trägt der Mieter. Eine Rendite ist keine Zinszusage.

Mit dem Renditerechner lässt sich der mögliche Ertrag über mehrere Jahre abschätzen:

Zinsen und Kosten vergleichen

Der Vergleichsrechner stellt Kautionskonto, Mietkautionsbürgschaft, Bankbürgschaft und Depot nebeneinander – mit Kosten und zu erwartender Rendite über die geplante Mietdauer:

Später wechseln ist möglich

Die einmal gewählte Form ist nicht endgültig. Mit Zustimmung des Vermieters lässt sich die Kaution jederzeit umschichten – vom Sparbuch auf ein verzinstes Konto, vom Konto auf eine Bürgschaft, um Kapital freizusetzen, oder umgekehrt.

Der häufigste sinnvolle Wechsel ist der letzte: Wer jahrelang eine Bürgschaft mit rund fünf Prozent im Jahr zahlt, obwohl die Kautionssumme inzwischen verfügbar wäre, verschenkt Geld.

Steuern auf die Kautionszinsen

Die Zinsen sind Einkünfte aus Kapitalvermögen und unterliegen der Abgeltungsteuer. Bleiben sie zusammen mit den übrigen Kapitalerträgen unter dem Sparer-Pauschbetrag, fällt keine Steuer an: nach § 20 Abs. 9 EStG 1.000 Euro je Person, bei zusammen veranlagten Ehegatten 2.000 Euro.

Liegt das Konto auf den Namen des Mieters, stellt er der Bank einen Freistellungsauftrag. Läuft es auf den Vermieter, geht das nicht – dann holt sich der Mieter die einbehaltene Steuer über die Anlage KAP der Steuererklärung zurück.