Barkaution

Barkaution heißt im Mietrecht nicht „Kaution in bar“, sondern Kaution als Geldsumme – im Unterschied zur Bürgschaft oder zum verpfändeten Depot. Ob das Geld tatsächlich in Scheinen übergeben oder überwiesen wird, ist für die Rechtslage zweitrangig.

Entscheidend ist, was danach passiert: Der Vermieter muss die Summe getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen. Daran hängt, ob der Mieter sein Geld in der Insolvenz des Vermieters wiedersieht.

Die kurze Antwort

• Höchstens drei Nettokaltmieten (§ 551 Abs. 1 BGB) – Betriebskosten zählen nicht mit.
• Zahlbar in drei Raten (§ 551 Abs. 2 BGB) – ein Recht, das der Vermieter nicht abbedingen kann.
• Getrennte Anlage ist Pflicht (§ 551 Abs. 3 BGB), die Zinsen stehen dem Mieter zu.
• Der Mieter kann die Anlage erzwingen: Bis zum Nachweis darf er die laufende Miete zurückbehalten (BGH, VIII ZR 98/10).
• Bei Barzahlung immer eine Quittung verlangen – ohne sie ist die Zahlung im Streitfall kaum zu beweisen.

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Was eine Barkaution ist

Der Ablauf in der Praxis:

1. Mieter und Vermieter einigen sich über die Vermietung.
2. Im Mietvertrag wird eine Kaution vereinbart – höchstens drei Nettokaltmieten.
3. Der Mieter übergibt oder überweist die Summe, wahlweise in drei Raten.
4. Der Vermieter quittiert den Erhalt.
5. Der Vermieter legt das Geld getrennt von seinem Vermögen an und weist die Anlage nach.
6. Nach Mietende rechnet er ab und zahlt den Rest samt Zinsen aus.

Schritt 5 wird am häufigsten übersprungen – und ist der wichtigste.

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Die Pflicht zur getrennten Anlage

„Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit.“ (§ 551 Abs. 3 BGB)

Der Zweck ist der Insolvenzschutz. Liegt die Kaution erkennbar treuhänderisch gebunden auf einem eigenen Konto, gehört sie wirtschaftlich weiter dem Mieter, und er kann sie nach § 47 InsO aus der Masse aussondern. Landet sie dagegen auf dem privaten Konto des Vermieters, vermischt sie sich mit dessen Vermögen – der Mieter steht dann als einfacher Insolvenzgläubiger in der Reihe.

Nach § 551 Abs. 4 BGB ist jede zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam. Eine Klausel „auf eine gesonderte Anlage wird verzichtet“ ist wirkungslos.

Der Mieter hat ein Druckmittel

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 13. Oktober 2010 (VIII ZR 98/10) entschieden, dass der Wohnraummieter während des laufenden Mietverhältnisses ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB an der laufenden Miete hat, bis der Vermieter die Kaution nachweislich insolvenzfest angelegt hat. Eine Kündigung wegen der so einbehaltenen Miete ist unwirksam.

Für Vermieter heißt das: Den Nachweis unaufgefordert erbringen. Er kostet nichts und nimmt dem Konflikt die Grundlage. Wie ein passendes Konto aussieht, steht unter Mietkautionskonto.

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Bargeld oder Überweisung?

Beides erfüllt die vertragliche Pflicht. Der Unterschied liegt im Nachweis.

• Überweisung – der Kontoauszug belegt Betrag, Datum und Empfänger. Am einfachsten ist die Zahlung direkt auf das Kautionskonto; alternativ auf ein Verrechnungskonto, von dem der Vermieter sie weiterleitet.
• Bargeld – ohne Quittung mit Datum, Betrag, Mietobjekt und Unterschrift ist die Zahlung im Streitfall kaum zu beweisen. Wer bar zahlt, sollte sie sich im selben Moment aushändigen lassen.

Für den Insolvenzschutz macht die Zahlungsart keinen Unterschied: Entscheidend ist allein, wo das Geld anschließend liegt.

Ratenzahlung ist der Normalfall, nicht die Ausnahme

Der Mieter ist berechtigt, die Kaution in drei gleichen Monatsraten zu zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren mit den beiden folgenden Mieten (§ 551 Abs. 2 BGB). Eine Vertragsklausel, die die volle Summe bei Übergabe verlangt, ist insoweit unwirksam.

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Ein Vergleich der einzelnen Möglichkeiten lässt sich hier individuell berechnen:

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Wenn die Barkaution nicht aufzubringen ist

Beim Umzug fällt beides zusammen: Die alte Kaution ist noch nicht abgerechnet, die neue wird schon verlangt. Diese Doppelbelastung kann drei bis sechs Monate dauern – so lange darf der bisherige Vermieter prüfen und einen angemessenen Teil zurückbehalten. Dazu: Mietkaution Rückzahlung.

Zur Überbrückung kommen in Frage:

• Ratenzahlung – zuerst prüfen, sie kostet nichts.
• Kautionsbürgschaft als Zwischenlösung; sie lässt sich später gegen eine hinterlegte Kaution tauschen.
• Kautionskredit, wenn die Summe vollständig gestellt werden muss.

Quellen

1. § 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheitengesetze-im-internet.de
2. § 47 InsO – Aussonderunggesetze-im-internet.de
3. § 273 BGB – Zurückbehaltungsrechtgesetze-im-internet.de
4. BGH, Urteil vom 13. Oktober 2010 – VIII ZR 98/10 (Zurückbehaltungsrecht bis zur insolvenzfesten Anlage)dejure.org