Vermieterkonto: Miete und Kaution getrennt führen

Wer vermietet, führt zwei Geldströme, die rechtlich nichts miteinander zu tun haben. Die Miete gehört dem Vermieter, sobald sie eingeht. Die Kaution gehört ihm nie – er verwahrt sie nur. Genau an dieser Grenze entscheidet sich, ob ein Vermieterkonto ausreicht oder ob ein zweites Konto dazugehört.

Für den ersten Geldstrom gibt es keine gesetzliche Vorgabe: Ob die Miete auf ein Privatkonto, ein Unterkonto oder ein Geschäftskonto läuft, ist eine Frage der Zweckmäßigkeit und der Bedingungen der Bank. Für den zweiten gilt zwingendes Recht. Diese Seite behandelt beides, mit dem Schwerpunkt auf dem Teil, bei dem Fehler teuer werden.

Die kurze Antwort

• Vermieterkonto und Kautionskonto sind zwei Konten. Mieteinnahmen gehören dem Vermieter, die Kaution nicht – sie darf sich mit seinem Vermögen nicht vermischen.
• Das Gesetz verlangt zweierlei (§ 551 Abs. 3 BGB): Trennung vom Vermögen des Vermieters und Verzinsung zum Satz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Die Erträge stehen dem Mieter zu.
• „Getrennt“ heißt offen ausgewiesen. Ein verdeckt treuhänderisch geführtes Konto genügt nicht – der Treuhandcharakter muss für jeden Gläubiger des Vermieters erkennbar sein.
• Ein Sammelkonto ist möglich, wenn es offen als Treuhandkonto läuft und jede Kaution eindeutig zuzuordnen bleibt. Ein Unterkonto je Mietverhältnis erspart die Beweisfrage von vornherein.
• Wer es unterlässt, zahlt doppelt: Der Mieter darf die Miete in Höhe der Kaution zurückbehalten (§ 273 BGB), und in der Insolvenz fällt die Kaution in die Masse.

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Zwei Konten, zwei Rechtslagen

Der Begriff „Vermieterkonto“ beschreibt einen Verwendungszweck, keine eigene Kontoart. Gemeint ist in aller Regel das Konto, über das die Mieteingänge laufen – daneben Hausgeld, Versicherung, Handwerker und Zinsen. Der Vorteil ist praktischer Natur: Der Auszug zeigt nur Mietverkehr, Rückstände fallen früher auf, und die Anlage V lässt sich ohne nachträgliche Sortierarbeit ausfüllen.

Eine gesetzliche Pflicht dazu gibt es nicht. Private Vermietung ist keine gewerbliche Tätigkeit; ob ein Privatkonto genutzt werden darf, entscheiden allein die Bedingungen der Bank. Ausführlich dazu: Konto für Mieteinnahmen – warum Banken ein separates Konto verlangen. Welche Konten konkret in Frage kommen, was sie kosten und welche eine Rechtsform voraussetzen, zeigt der Kontenvergleich für Vermieter.

Kontofinder

Welches Konto zur eigenen Lage passt, hängt an der Rechtsform, der Zahl der Einheiten und daran, ob Bargeld und ein Ansprechpartner gebraucht werden. Der Finder ordnet das zu und trennt dabei das Konto für die Miete vom Konto für die Kaution:

Bei der Kaution endet der Spielraum:

	Konto für die Miete	Konto für die Kaution
Wem gehört das Geld?	dem Vermieter	dem Mieter, treuhänderisch verwahrt
Gesetzliche Grundlage	keine	§ 551 Abs. 3 BGB, zwingend
Trennung vom Privatvermögen	freiwillig	Pflicht, offen ausgewiesen
Verzinsung	frei	Pflicht; Erträge stehen dem Mieter zu
In der Insolvenz des Vermieters	fällt in die Masse	aussonderbar nach § 47 InsO – wenn korrekt geführt
Bei Verstoß	allenfalls Kündigung durch die Bank	Zurückbehaltungsrecht des Mieters an der Miete

Beides bei derselben Bank zu führen, ist zulässig und in der Praxis der Normalfall. Nur eben nicht auf demselben Konto.

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Was § 551 Abs. 3 BGB verlangt

Der maßgebliche Absatz lautet im Wortlaut (§ 551 Abs. 3 BGB):

Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.

Dazu kommen die übrigen Absätze der Vorschrift:

• Abs. 1: Die Kaution ist auf drei Nettokaltmieten begrenzt – Betriebskostenpauschalen und -vorauszahlungen zählen nicht mit
• Abs. 2: Der Mieter darf in drei gleichen Monatsraten zahlen; die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig
• Abs. 4: Jede für den Mieter nachteilige Abweichung ist unwirksam – auch dann, wenn beide Seiten sie unterschrieben haben

Nach dem Ende der Nullzinsphase ist die Verzinsung wieder ein echter Posten. Was über die Mietdauer zusammenkommt und wie sich Kosten dagegenrechnen, zeigt der Zinsrechner für die Mietkaution:

Was „getrennt anlegen“ konkret bedeutet

Es genügt nicht, die Kaution gedanklich oder buchhalterisch abzugrenzen. Der Bundesgerichtshof verlangt ein offen ausgewiesenes Sonderkonto: Der Treuhandcharakter muss für jeden Gläubiger des Vermieters erkennbar sein, ein verdeckt treuhänderisch geführtes Konto reicht nicht (BGH, Beschluss vom 09.06.2015 – VIII ZR 324/14).

Daran hängen zwei Schutzwirkungen, die ohne die offene Kennzeichnung beide entfallen:

• Aussonderung in der Insolvenz. Ist die Treuhandbindung erkennbar, kann der Mieter die Kaution nach § 47 InsO aussondern – sie fällt nicht in die Masse.
• Kein Zugriff der Bank. Banken haben nach ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen ein Pfandrecht an den Guthaben ihres Kunden. Ein offen ausgewiesenes Treuhandkonto ist davon ausgenommen, ein gewöhnliches Konto des Vermieters nicht.

Was passiert, wenn man es unterlässt

Legt der Vermieter die Kaution nicht nachweisbar insolvenzfest an, darf der Mieter die laufende Miete in Höhe der Kaution zurückbehalten (§ 273 BGB); dieses Recht besteht auch nach Ende des Mietverhältnisses fort (BGH, Urteil vom 13.10.2010 – VIII ZR 98/10).

Der Mieter kann außerdem jederzeit den Nachweis der ordnungsgemäßen Anlage verlangen. Wer die Kontoverbindung samt Treuhandvermerk beim Einzug einmal schriftlich bestätigt, nimmt diesem Streit die Grundlage – es kostet nichts und erspart später die Rekonstruktion.

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Treuhandkonto oder verpfändetes Konto

Für die getrennte Anlage gibt es zwei etablierte Wege. Sie unterscheiden sich darin, auf wessen Namen das Konto läuft:

	Treuhandkonto des Vermieters	Verpfändetes Konto des Mieters
Kontoinhaber	Vermieter, offen als Treuhänder	Mieter
Eröffnung	durch den Vermieter	durch den Mieter
Zugriff des Vermieters	unmittelbar, im Rahmen der Treuhandbindung	erst über die Verwertung des Pfandrechts
Rechtliche Konstruktion	Treuhandabrede	Verpfändung, dem Kreditinstitut angezeigt (§ 1280 BGB)
Zinsen und Steuer	Freistellungsauftrag des Mieters nicht möglich	läuft über den Mieter, Freistellungsauftrag nutzbar
Typisch bei	Vermietern mit mehreren Einheiten	einzelnen Mietverhältnissen, Sparbuchlösung

Beim verpfändeten Konto ist ein Punkt entscheidend: Die Verpfändung wird erst wirksam, wenn sie dem Kreditinstitut angezeigt wird.

„Die Verpfändung einer Forderung, zu deren Übertragung der Abtretungsvertrag genügt, ist nur wirksam, wenn der Gläubiger sie dem Schuldner anzeigt.“ (§ 1280 BGB)

Eine unterschriebene Erklärung in der Mietakte reicht also nicht – ohne Anzeige an die Bank steht der Vermieter ohne Sicherheit da. Vorlage und Erläuterung: Verpfändungserklärung für die Mietkaution.

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Mehrere Mietverhältnisse: das Sammelkonto

Für jedes Mietverhältnis ein eigenes Konto zu führen, ist aufwendig – auf Seiten der Bank wie beim Vermieter. Entsprechend verbreitet ist die Frage nach einem Sammelkonto für mehrere Kautionen.

Zulässig ist das nur unter zwei Bedingungen:

1. Das Konto wird offen als Treuhandkonto geführt, nicht als gewöhnliches Konto des Vermieters.
2. Die Zuordnung jeder einzelnen Kaution zum jeweiligen Mietverhältnis ist jederzeit eindeutig nachweisbar – mit Betrag, Eingangsdatum und aufgelaufenen Zinsen.

Der zweite Punkt ist der schwierige. Er muss nicht nur intern stimmen, sondern im Streitfall auch belegbar sein: gegenüber dem einzelnen Mieter, gegenüber dem Insolvenzverwalter und gegenüber dem Finanzamt. Ein schlichtes Vermischen mehrerer Kautionen auf einem gewöhnlichen Konto erfüllt § 551 Abs. 3 BGB nicht – mit allen oben beschriebenen Folgen.

Praktikabler ist deshalb die Struktur, die spezialisierte Anbieter verwenden: eine Verwaltungsoberfläche für den Vermieter und ein eigenes Unterkonto je Mietverhältnis, das auf den Namen des Mieters ausgewiesen wird. Damit ist die Trennung nicht nur buchhalterisch, sondern kontotechnisch abgebildet – und die Zuordnung ist kein Beweisproblem mehr, sondern ein Kontoauszug. Neben Smartmiete bieten das inzwischen auch heykaution und die Deutsche Mietkaution.

Was Software leistet – und was nicht

Ab etwa fünf Einheiten kommt regelmäßig die Frage nach einer Verwaltungssoftware auf: Nebenkostenabrechnung, Anlage V, Mieterportal, Kautionsübersicht. Diese Programme nehmen tatsächlich Arbeit ab – aber sie führen kein Konto. Die Trennung vom Vermögen des Vermieters entsteht bei der Bank, nicht in der Datenbank; eine Software kann eine Kaution nur abbilden, nicht insolvenzfest verwahren.

Beides gehört deshalb zusammen und ersetzt einander nicht. Einen Überblick über die gängigen Programme für selbstverwaltende Vermieter – von den kostenlosen Basisversionen bis zu den Cloud-Lösungen, jeweils mit Bankanbindung, Nebenkostenabrechnung und Kautionsverwaltung – gibt der Vergleich Hausverwaltungssoftware für private Vermieter auf mietkautionskonto.info.

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Zinsen und Steuern

Die Zinsen der Kaution stehen dem Mieter zu – sie sind daher nicht die Kapitalerträge des Vermieters, auch wenn das Konto formal auf ihn läuft. Erträge aus dem Vermieterkonto selbst fallen dagegen unter die Abgeltungsteuer, soweit sie den Sparer-Pauschbetrag nach § 20 Abs. 9 EStG übersteigen.

Praktisch heißt das: Ein Freistellungsauftrag des Vermieters gehört nicht auf das Kautionskonto. Läuft das Konto dagegen auf den Namen des Mieters und ist nur verpfändet, kann dieser seinen eigenen Freistellungsauftrag nutzen. Das ist einer der wenigen Punkte, an denen die Wahl der Konstruktion für den Mieter einen spürbaren Unterschied macht.

Bei der Abrechnung zum Auszug werden die Zinsen der Kaution zugeschlagen und erhöhen die Sicherheit. Wie eine saubere Aufstellung aussieht, zeigt die Musterabrechnung für die Kaution.

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Wenn die Immobilie verkauft wird

Beim Eigentümerwechsel geht die Sicherheit auf den Erwerber über – und zwar von Gesetzes wegen:

„Hat der Mieter des veräußerten Wohnraums dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit geleistet, so tritt der Erwerber in die dadurch begründeten Rechte und Pflichten ein. Kann bei Beendigung des Mietverhältnisses der Mieter die Sicherheit von dem Erwerber nicht erlangen, so ist der Vermieter weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet.“ (§ 566a BGB)

Der zweite Satz ist der wichtige für den Verkäufer: Die Haftung endet nicht mit dem Notartermin. Bekommt der Mieter seine Kaution beim Auszug vom neuen Eigentümer nicht, kann er sich an den alten halten. Deshalb gehört die Kaution beim Verkauf nachweisbar mit übergeben – Konto samt Guthaben und Zinsen, mit einer Aufstellung je Mietverhältnis und einer Bestätigung des Erwerbers. Ein sauber geführtes Kautionskonto macht diesen Schritt zu einer Formalie; ein Sammeltopf im Privatvermögen macht ihn zum Risiko.

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Auszug: die Kaution auslösen

Am Ende steht die Auslösung der Kaution, wenn das Mietverhältnis beendet und der Mieter ausgezogen ist. In der Regel erfolgt sie nach der Wohnungsübergabe mit Übergabeprotokoll und der Abrechnung offener Forderungen.

Abgezogen werden dürfen nur berechtigte Forderungen: Mietrückstände, eine noch offene Nebenkostenabrechnung oder Schäden über die vertragsgemäße Abnutzung hinaus. Schönheitsreparaturen darf der Vermieter nur abrechnen, wenn die Klausel im Mietvertrag wirksam ist – bei unrenoviert übergebenen Wohnungen ist die formularmäßige Übertragung ohne angemessenen Ausgleich unwirksam.

Eine feste gesetzliche Frist für die Abrechnung gibt es nicht; die Rechtsprechung billigt dem Vermieter eine Prüf- und Überlegungsfrist zu, die je nach Fall bei etwa drei bis sechs Monaten liegt. Nur für eine noch nicht abgerechnete Nebenkostenabrechnung darf darüber hinaus ein angemessener Teilbetrag einbehalten werden. Ansprüche wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache verjähren dagegen bereits sechs Monate nach Rückgabe (§ 548 Abs. 1 BGB) – wer den Schaden erst später geltend macht, kommt zu spät.

Ausführlich dazu: Mietkaution einbehalten und Rückzahlung der Mietkaution.

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In fünf Schritten eingerichtet

1. Konto für die Miete klären. Erlauben die Bedingungen der eigenen Bank die Vermietung über das Girokonto? Bei mehreren Objekten gleich trennen, statt später alle Mieter über eine neue Bankverbindung zu informieren.
2. Kautionskonto separat eröffnen – offen als Kautions- oder Treuhandkonto, je Mietverhältnis ein eigenes Unterkonto.
3. Bei Verpfändung: die Anzeige an die Bank nicht vergessen (§ 1280 BGB). Ohne sie ist das Pfandrecht unwirksam.
4. Dem Mieter die Anlage bestätigen – Bank, Kontobezeichnung, Treuhandvermerk. Schriftlich, beim Einzug.
5. Zinsen jährlich zuordnen und in der Kautionsabrechnung ausweisen. Sie erhöhen die Sicherheit und gehören dem Mieter.

Als Vermieter hat man daneben besondere Anforderungen, wie bspw. eine Schufa-Auskunft, welche für Vermieter günstiger angeboten wird und direkt online möglich ist.

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Fazit

Die Frage nach dem Vermieterkonto hat zwei Ebenen, die regelmäßig vermischt werden.

Für die Miete gibt es keine gesetzliche Vorgabe. Ein eigenes Konto ist Ordnung, kein Muss – die Grenzen ziehen die Bedingungen der Bank, nicht das Mietrecht.

Für die Kaution gibt es keinen Spielraum. Sie gehört getrennt, offen ausgewiesen, verzinst und je Mietverhältnis zuzuordnen. Wer das versäumt, riskiert ein Zurückbehaltungsrecht an der laufenden Miete, den Verlust des Insolvenzschutzes für den Mieter – und beim Verkauf eine Haftung, die nach § 566a BGB noch Jahre nachwirkt. Der Aufwand für ein sauberes Kautionskonto steht dazu in keinem Verhältnis.

Weiterführend: Konten für Vermieter im Vergleich mit Preisen für Miet-, Rücklagen- und Kautionskonto, Mietkautionskonto im Vergleich, Mietkautionsbürgschaft und Verpfändung eines Fondsdepots als Alternativen zur Barkaution.

Quellen

1. § 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheitengesetze-im-internet.de
2. § 273 BGB – Zurückbehaltungsrechtgesetze-im-internet.de
3. § 548 BGB – Verjährung der Ersatzansprüchegesetze-im-internet.de
4. § 566a BGB – Mietsicherheit beim Eigentümerwechselgesetze-im-internet.de
5. § 1280 BGB – Anzeige der Verpfändung an den Schuldnergesetze-im-internet.de
6. § 47 InsO – Aussonderunggesetze-im-internet.de
7. BGH, Beschluss vom 09.06.2015 – VIII ZR 324/14 (Kaution gehört auf ein offen ausgewiesenes Sonderkonto)haufe.de
8. BGH, Urteil vom 13.10.2010 – VIII ZR 98/10 (Zurückbehaltungsrecht an der Miete bis zur insolvenzfesten Anlage)dejure.org
9. § 20 Abs. 9 EStG – Sparer-Pauschbetraggesetze-im-internet.de