Vermieterkonto

Im Bereich der Mietkaution gibt es verschiedene Arten, wie die Kaution hinterlegt werden kann. Angefangen von der klassischen Form der Barkaution, über das Kautionskonto bzw. Kautionssparbuch über die Möglichkeit einer Mietkautionsbürgschaft oder Bankbürgschaft bis hin zu exotischeren Möglichkeiten wie bspw. einer Verpfändung eines Fondsdepots oder eines Bausparvertrages. Entscheiden sich Mieter und Vermieter jedoch für die Möglichkeit, dass der Vermieter die Kaution hinterlegt, so kommt das Vermieterkonto ins Spiel.

Als Vermieter die Kaution anlegen

Hat man als Vermieter die Kaution vom Mieter erhalten, stellt sich die Frage, wo man sie hinterlegt – denn damit gehen Pflichten einher. § 551 Abs. 3 BGB verlangt zweierlei: die Trennung vom eigenen Vermögen und die Verzinsung zum Satz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Nach dem Ende der Nullzinsphase ist der zweite Punkt wieder relevant – die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit.

Beim Auszug wird die Kaution samt Zinsen zurückgegeben, gekürzt nur um berechtigte Forderungen: Mietrückstände, eine noch offene Nebenkostenabrechnung oder Schäden über die vertragsgemäße Abnutzung hinaus. Schönheitsreparaturen darf der Vermieter nur abrechnen, wenn die Klausel im Mietvertrag wirksam ist – bei unrenoviert übergebenen Wohnungen ist die formularmäßige Übertragung ohne angemessenen Ausgleich unwirksam. Mit dem Kautionsrechner lässt sich die Höhe inklusive Verzinsung durchrechnen:

Rechte und Pflichten

Der maßgebliche Absatz lautet im Wortlaut (§ 551 Abs. 3 BGB):

Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.

Dazu kommen die übrigen Absätze der Vorschrift:

• Abs. 1: Die Kaution ist auf drei Nettokaltmieten begrenzt – Betriebskostenpauschalen und -vorauszahlungen zählen nicht mit
• Abs. 2: Der Mieter darf in drei gleichen Monatsraten zahlen; die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig
• Abs. 4: Jede für den Mieter nachteilige Abweichung ist unwirksam – auch dann, wenn beide Seiten sie unterschrieben haben

Was „getrennt anlegen“ konkret bedeutet

Es genügt nicht, die Kaution gedanklich oder buchhalterisch abzugrenzen. Der Bundesgerichtshof verlangt ein offen ausgewiesenes Sonderkonto: Der Treuhandcharakter muss für jeden Gläubiger des Vermieters erkennbar sein, ein verdeckt treuhänderisch geführtes Konto reicht nicht (BGH, Beschluss vom 09.06.2015 – VIII ZR 324/14). Nur so hat der Mieter in der Insolvenz des Vermieters ein Aussonderungsrecht nach § 47 InsO, und nur so greift kein Pfandrecht der Bank auf das Geld zu.

Für Vermieter hat das eine unmittelbare Folge: Legt man die Kaution nicht nachweisbar insolvenzfest an, darf der Mieter die laufende Miete in Höhe der Kaution zurückbehalten (§ 273 BGB); dieses Recht besteht auch nach Ende des Mietverhältnisses fort (BGH, Urteil vom 13.10.2010 – VIII ZR 98/10).

Steuerlich getrennt betrachten

Die Zinsen der Kaution stehen dem Mieter zu – sie sind daher nicht die Kapitalerträge des Vermieters, auch wenn das Konto formal auf ihn läuft. Erträge aus dem Vermieterkonto selbst fallen dagegen unter die Abgeltungsteuer, soweit sie den Sparer-Pauschbetrag nach § 20 Abs. 9 EStG übersteigen. Ein sauber getrenntes Kautionsunterkonto erspart hier die spätere Zuordnungsdiskussion.

Möglichkeiten als Sammelkonto

Für jedes Mietverhältnis ein eigenes Konto zu führen, ist aufwendig – auf Seiten der Bank wie beim Vermieter. Entsprechend verbreitet ist die Frage nach einem Sammelkonto für mehrere Kautionen.

Zulässig ist das nur unter engen Bedingungen: Das Konto muss offen als Treuhandkonto geführt werden und die Zuordnung jeder einzelnen Kaution zum jeweiligen Mietverhältnis muss jederzeit eindeutig nachweisbar sein. Ein schlichtes Vermischen mehrerer Kautionen auf einem gewöhnlichen Konto des Vermieters erfüllt § 551 Abs. 3 BGB nicht – mit den oben beschriebenen Folgen: kein sicheres Aussonderungsrecht in der Insolvenz, Zugriffsrisiko durch das Pfandrecht der Bank und ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters an der Miete.

Praktikabler ist deshalb die Struktur, die Anbieter wie das Smartmiete Vermieterpaket verwenden: eine Verwaltungsoberfläche für den Vermieter und ein eigenes Unterkonto je Mietverhältnis, das auf den Namen des Mieters ausgewiesen wird. Damit ist die Trennung nicht nur buchhalterisch, sondern kontotechnisch abgebildet.

Als Vermieter hat man daneben besondere Anforderungen, wie bspw. eine Schufa Auskunft, welche für Vermieter günstiger angeboten wird und direkt online möglich ist.

Kaution wieder auslösen

Am Ende bleibt die Auslösung der Kaution, wenn das Mietverhältnis beendet und der Mieter ausgezogen ist. In der Regel erfolgt sie nach der Wohnungsübergabe mit Übergabeprotokoll und der Abrechnung offener Forderungen.

Eine feste gesetzliche Frist dafür gibt es nicht – die Rechtsprechung billigt dem Vermieter eine Prüf- und Überlegungsfrist zu, die je nach Fall bei etwa drei bis sechs Monaten liegt. Nur für eine noch nicht abgerechnete Nebenkostenabrechnung darf darüber hinaus ein angemessener Teilbetrag einbehalten werden. Ansprüche wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache verjähren dagegen bereits sechs Monate nach Rückgabe (§ 548 Abs. 1 BGB).

Ausführlich dazu: Rückzahlung der Mietkaution und Musterabrechnung für die Kaution.

Quellen

1. § 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheitengesetze-im-internet.de
2. § 273 BGB – Zurückbehaltungsrechtgesetze-im-internet.de
3. § 47 InsO – Aussonderunggesetze-im-internet.de
4. BGH, Beschluss vom 09.06.2015 – VIII ZR 324/14 (Kaution gehört auf ein offen ausgewiesenes Sonderkonto)haufe.de
5. BGH, Urteil vom 13.10.2010 – VIII ZR 98/10 (Zurückbehaltungsrecht an der Miete bis zur insolvenzfesten Anlage)dejure.org
6. § 20 Abs. 9 EStG – Sparer-Pauschbetraggesetze-im-internet.de