Wenn es darum geht die Mietkaution anzulegen gibt es unterschiedliche Optionen, je nachdem wer die Kaution anlegt. Zudem bestehen Chancen und Risiken, welche es abzuwägen gibt.
Die neue Wohnung oder das Haus zum Mieten wurde endlich gefunden, die Mieten steigen immer weiter, doch die neue Wohnung scheint ein Glücksgriff zu sein und der Vermieter ist ebenfalls erfreut darüber seine Immobilie wieder vermietet zu haben? Das Thema Mietkaution ist hierbei noch zu klären, man möchte dies jedoch informiert und gut bedacht machen zu Beginn des Mietverhältnisses? Dieser Artikel hilft dabei einen schnellen Überblick zu erhalten, welche Möglichkeiten es gibt die Mietkaution anzulegen.
Welche Möglichkeiten gibt es die Kaution zu hinterlegen?
Grundsätzlich erlaubt das Mietrecht jegliche Form der Sicherheit, sofern dies zwischen Mieter und Vermieter abgesprochen wurde. Wenn der Vermieter die Kaution anlegen soll, besagt das Mietrecht in § 551:
Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.
Als Vermieter hat man somit dank § 551 bgb deutlich weniger Spielraum, wenn es darum geht die Kaution anzulegen, viele moderne Vermieter greifen bspw. auf eine Vermieterplattform oder Verwaltungsplattform zurück über welche die Kaution für eine oder mehrere Mietwohnungen rechtssicher hinterlegt werden. Das altmodische Sparbuch, welches dem Vermieter mit Sperrvermerk übergeben wurde ist seit dem Einzug von Onlinebanking nicht mehr notwendig.
Die Mietkaution als Mieter anlegen
Als Mieter hat man deutlich mehr Möglichkeiten die Mietkaution zu hinterlegen, bspw.:
- Als klassisches Mietkautionssparbuch
- Als Mietkautionskonto (ohne physisches Sparbuch)
- Als Mietkautionsdepot
- Als Mietkautionsbürgschaft / Mietkautionsversicherung (Keine Anlage, aber als Kaution möglich)
Das Sparbuch als Anlage ist weiterhin möglich, auch wenn es nicht mehr von vielen Banken tatsächlich als physisches Sparbuch ausgegeben wird. Erhält man es als Mieter, so ist zu beachten, dass dieses einen Sperrvermerk enthalten muss – es gilt hierbei, wer das Sparbuch in Besitz hat, hat Zugriff darauf.
Das Mietkautionskonto hingegen ist die moderne Variante des Sparbuchs, bei der kein physisches Dokument mehr notwendig ist, sondern lediglich ein Sparkonto angelegt wird, welches an den Vermieter verpfändet wird. Aktuell bietet die DKB Bank hierfür die besten Konditionen und die Möglichkeit dies komplett online einzurichten.
Das Mietkautionsdepot ist eine Möglichkeit die Kaution tatsächlich gewinnbringend anzulegen. In der aktuellen Niedrigzinsphase ist aktuell nicht absehbar, wann der Leitzins wieder angehoben werden soll. Darauf basieren ebenfalls die Zinsen, die auf Spareinlagen geleistet werden. Bei einem Kautionsdepot ist man hiervon nicht abhängig, sondern hat als Mieter die Möglichkeit in Fonds am Kapitalmarkt zu investieren. Auch Robo-Advisor sind in dieser Konstellation möglich, als Mieter muss man sich hierbei keine Gedanken über das spezifische Investment machen.
Grundsätzlich gibt es auch neben die Möglichkeiten weitere Arten wie bspw. die Verpfändung eines Bausparvertrages, jedoch bieten dies nur noch wenige Bausparkassen tatsächlich an. Letztendlich kommt es darauf an, was vereinbart wurde und ob sich Mieter und Vermieter dabei einigen konnten.
Die Mietkautionsbürgschaft oder Mietkautionsversicherung ist insbesondere für Mieter interessant, welche nicht die komplette Kautionssumme hinterlegen möchten oder können. Man zahlt hierbei stattdessen einen vergleichsweise geringe Jahresgebühr, die Versicherung haftet in diesem Fall für die Kaution im Schadensfall gegenüber dem Vermieter.
Als Vermieter die Mietkaution anlegen
Der Vermieter hat für die Anlage der Mietkaution im Vergleich zum Mieter wesentlich weniger Optionen – hier geht es grundsätzlich eher um die Zweckmäßigkeit, also dass die Kaution sicher hinterlegt ist, auch wenn es relativ wenig Zinsen (aktuel 0,01%) auf die Geldsumme gibt, welche dem Mieter zustehen. Für die meisten Vermieter bietet sich daher das klassische Mietkautionskonto an.
Die Barkaution wird häufig noch in dem Zusammenhand mit dem Vermieter genannt, letztendlich ist es jedoch nur eine Möglichkeit der Übergabe der Kautionssumme von Mieter an Vermieter. Aufgrund der rechtlichen Situation und der wesentlich besseren Optionen, welche es mittlerweile online gibt, sollte man als Vermieter und Mieter eher Abstand nehmen. Zu beachten ist hierbei auch das Potential des Mietkautionbetrugs
Um bei einer möglichen Insolvenz des Vermieters die Kaution als Mieter wieder zu erhalten, ist es laut Mietrecht erforderlich, dass der Vermieter die Mietkaution getrennt von seinem Vermögen anlegen soll. Erfolgt dies nicht, so kann sich der Vermieter gemäß 266 StGB der Untreue schuldig machen. Und auch wenn die Kaution durch den Vermieter angelegt wird, so stehen dem Mieter die Zinsen der Anlage zu.
Gut zu wissen: Um die Zinsen als Kapitalerträge nicht versteuern zu müssen, bedarf es des Stellen eine Freistellungsauftrags seitens des Mieters. Der Freibetrag beläuft sich für Alleinstehende auf 801 Euro pro Jahr, bei Verheirateten sind es 1.602 Euro, die an Kapitalerträgen ohne Steuer erwirtschaftet werden dürfen. Wenn das Konto durch den Vermieter angelegt wurde, so kann der Mieter in der Regel keinen Freistellungsauftrag für dieses Konto erstellen. Die aktuellen Zinsen von 0,01% sind dabei für viele jedoch den Aufwand nicht wert.
