Wohngebäudeversicherung: Kosten, Umlage auf die Mieter und der Regressverzicht
Die Wohngebäudeversicherung sichert das Gebäude selbst ab – alles, was fest damit verbunden ist. Abgeschlossen wird sie vom Eigentümer, bezahlt wird sie bei vermieteten Objekten am Ende weitgehend von den Mietern. Aus dieser Konstellation folgen zwei Regeln, die im Mietverhältnis regelmäßig unterschätzt werden und beide unmittelbar auf die Kautionsabrechnung durchschlagen.
Inhalt
- Was versichert ist
- Umlage auf die Mieter
- Der Punkt, an dem es um die Kaution geht
- Versicherungssumme und gleitender Neuwert
- Was sie kostet
- Was Vermieter zusätzlich beachten sollten
- Worauf es beim Vergleich ankommt
- Häufige Fragen zur Wohngebäudeversicherung
- Ist eine Wohngebäudeversicherung Pflicht?
- Darf der Vermieter die Wohngebäudeversicherung auf die Mieter umlegen?
- Muss der Vermieter die Gebäudeversicherung nutzen oder darf er die Kaution einbehalten?
- Was ist der gleitende Neuwert?
- Sind Elementarschäden automatisch mitversichert?
- Quellen
Was versichert ist
Versichert ist das Gebäude mit allen fest verbundenen Bestandteilen:
- Dach, Fassade, Außen- und Innenwände
- Fenster, Türen, Treppen
- Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallationen
- fest verlegte Böden und vom Eigentümer eingebaute Küchen
- Garagen und Nebengebäude, je nach Vertrag
Die Grundgefahren sind in allen Tarifen dieselben: Feuer (Brand, Blitzschlag, Explosion), Leitungswasser (Rohrbruch, Frostschäden) sowie Sturm und Hagel, Sturm meist ab Windstärke 8. Zubuchbar sind Überspannungsschäden, Ableitungsrohre außerhalb des Gebäudes, Vandalismus nach Einbruch und – als eigener Baustein – Elementarschäden.
Nicht versichert ist der Hausrat der Bewohner. Die Abgrenzung im Detail steht unter Hausrat oder Wohngebäude – was deckt was?
Umlage auf die Mieter
§ 2 Nr. 13 BetrKV zählt die Gebäudeversicherung ausdrücklich zu den umlagefähigen Betriebskosten:
„die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug“
Voraussetzung ist eine wirksame Umlagevereinbarung im Mietvertrag. Der Katalog des § 2 BetrKV ist abschließend – was dort nicht steht, lässt sich nur über die ausdrücklich vereinbarten „sonstigen Betriebskosten“ nach Nr. 17 umlegen.
| Umlagefähig | Nicht umlagefähig |
|---|---|
| Gebäudeversicherung gegen Feuer, Sturm, Leitungswasser | Rechtsschutzversicherung des Vermieters |
| Elementarschaden-Baustein | eigenständige Mietausfallversicherung |
| Glasversicherung | Versicherung gegen Leerstandsrisiken |
| Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, Öltank, Aufzug | Hausrat des Vermieters |
| Mietausfallschutz innerhalb der Gebäudeversicherung | Reparaturkostenversicherungen |
Die letzte Zeile geht auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs zurück: Ist der Mietausfallschutz Bestandteil der Gebäudeversicherung und kein eigener Vertrag, darf er mit umgelegt werden – er ist dort kein selbstständiger Versicherungsfall, sondern Teil des Gebäudeschadens (BGH, Urteil vom 06.06.2018, Az. VIII ZR 38/17). Wie die Abrechnung insgesamt aufgebaut sein muss, steht unter Nebenkosten richtig abrechnen.
Versicherungssumme und gleitender Neuwert
Die meisten Verträge arbeiten mit dem gleitenden Neuwert. Grundlage ist der fiktive Wert des Gebäudes in Preisen des Jahres 1914 – der sogenannte Wert 1914. Multipliziert mit einem jährlich veröffentlichten Anpassungsfaktor ergibt sich die aktuelle Versicherungssumme. Das hat zwei Folgen:
- Der Schutz bleibt auf Wiederaufbauniveau, auch wenn das Gebäude vor Jahrzehnten versichert wurde.
- Der Beitrag steigt mit den Baupreisen – in Jahren mit starker Baukostenentwicklung deutlich. Wer eine Beitragserhöhung ohne Leistungsänderung erhält, hat nach § 40 VVG ein Sonderkündigungsrecht binnen eines Monats.
Wird der Wert 1914 zu niedrig ermittelt, droht Unterversicherung mit anteiliger Kürzung im Schadenfall. Die meisten Versicherer erklären einen Unterversicherungsverzicht, wenn die Gebäudedaten korrekt und vollständig angegeben wurden. Nach Anbau, Ausbau oder energetischer Sanierung sollten die Daten aktualisiert werden – sonst versichert der Vertrag ein Gebäude, das so nicht mehr steht.
Was sie kostet
Der Beitrag richtet sich nach Bauart, Baujahr, Wohn- und Nutzfläche, Lage, Heizungsart und Selbstbeteiligung. Für ein Einfamilienhaus liegen die Kosten häufig zwischen 200 und 500 Euro im Jahr, mit Elementarbaustein je nach Gefährdungszone deutlich darüber. Bei Mehrfamilienhäusern skaliert der Beitrag mit der Fläche.
Für Vermieter ist das eine besondere Rechnung: Die Prämie ist umlagefähig, die Selbstbeteiligung dagegen nicht. Eine hohe Selbstbeteiligung senkt also die Kosten, die auf die Mieter übergehen, und erhöht das Risiko, das beim Eigentümer bleibt.
Was Vermieter zusätzlich beachten sollten
- Schnelle Instandsetzung ist bares Geld. Ist die Wohnung wegen eines Schadens unbrauchbar, mindert sich die Miete nach § 536 BGB kraft Gesetzes – unabhängig davon, ob den Vermieter ein Verschulden trifft.
- Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht mitdenken. Sie deckt Schäden Dritter auf dem Grundstück, etwa bei verletzter Verkehrssicherungspflicht im Winter. Auch sie ist nach § 2 Nr. 13 BetrKV umlagefähig.
- Leerstand melden. Steht eine Wohnung länger leer, verlangen viele Bedingungen eine Anzeige; unterbleibt sie, kann der Schutz bei Leitungswasserschäden eingeschränkt sein.
- Elementarschutz prüfen. Er ist umlagefähig und verbessert die eigene Position, ohne die eigene Kostenlast im gleichen Maß zu erhöhen.
Worauf es beim Vergleich ankommt
- Grobe Fahrlässigkeit mitversichert?
- Elementarschäden eingeschlossen oder zubuchbar – und zu welchem Selbstbehalt?
- Ableitungsrohre außerhalb des Gebäudes, Überspannung, Rückstau
- Nebengebäude, Garagen, Photovoltaik mitversichert?
- Unterversicherungsverzicht bei korrekter Datenangabe
- Vertragslaufzeit – Verträge über mehr als drei Jahre binden lange
➡️ Weiterführend: Versicherungen rund ums Wohnen vergleichen
➡️ Für Vermieter: Konten, Kautionen und laufende Kosten sauber trennen
Häufige Fragen zur Wohngebäudeversicherung
Ist eine Wohngebäudeversicherung Pflicht?
Gesetzlich nein. Faktisch schon, sobald die Immobilie finanziert ist – Kreditgeber verlangen den Nachweis regelmäßig als Auszahlungsvoraussetzung. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt die Gemeinschaft den Vertrag für das gesamte Gebäude.
Darf der Vermieter die Wohngebäudeversicherung auf die Mieter umlegen?
Ja. § 2 Nr. 13 BetrKV nennt die Versicherung des Gebäudes gegen Feuer, Sturm, Wasser und sonstige Elementarschäden ausdrücklich als umlagefähige Betriebskosten – Voraussetzung ist eine wirksame Umlagevereinbarung im Mietvertrag. Nicht umlagefähig sind die Rechtsschutzversicherung des Vermieters und eine eigenständige Mietausfallversicherung.
Muss der Vermieter die Gebäudeversicherung nutzen oder darf er die Kaution einbehalten?
Verursacht der Mieter einen Gebäudeschaden nur leicht fahrlässig, muss der Vermieter in aller Regel die Gebäudeversicherung in Anspruch nehmen, statt den Mieter oder dessen Kaution heranzuziehen. Der Grund liegt darin, dass der Mieter die Prämie über die Nebenkosten mitträgt. Bei grober Fahrlässigkeit oder Vorsatz gilt das nicht.
Was ist der gleitende Neuwert?
Ein Verfahren, das die Versicherungssumme automatisch an die Baupreisentwicklung anpasst. Grundlage ist der fiktive Gebäudewert in Preisen des Jahres 1914, multipliziert mit einem jährlich veröffentlichten Anpassungsfaktor. So bleibt der Schutz auch nach Jahrzehnten auf Wiederaufbauniveau – im Gegenzug steigt der Beitrag mit den Baupreisen.
Sind Elementarschäden automatisch mitversichert?
Nein. Hochwasser, Starkregen, Rückstau und Erdrutsch sind ein eigener Baustein, der zusätzlich vereinbart werden muss. Er ist ebenfalls umlagefähig, weil § 2 Nr. 13 BetrKV die sonstigen Elementarschäden ausdrücklich mit aufzählt.
Quellen
- § 2 Nr. 13 BetrKV – Sach- und Haftpflichtversicherung als umlagefähige Betriebskostengesetze-im-internet.de
- BGH, Urteil vom 06.06.2018, Az. VIII ZR 38/17 – Mietausfallschutz in der Gebäudeversicherung ist umlagefähigjuris.bundesgerichtshof.de
- BGH, Urteil vom 08.11.2000, Az. IV ZR 298/99 – Regressverzicht des Gebäudeversicherers gegenüber dem Mieter bei einfacher Fahrlässigkeitjuris.bundesgerichtshof.de
- § 536 BGB – Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängelngesetze-im-internet.de
- § 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheitengesetze-im-internet.de
Berater, Webentwickler und seit über 15 Jahren mit dem deutschen Mietkautionsmarkt vertraut. Gründer von mietkautionskonto.info und weiteren unabhängigen Portalen rund um die Mietkaution.
