Mietkaution Zinsen berechnen

Welcher Zinssatz gilt für die Mietkaution?

Maßgeblich ist nicht der Zins, den die Bank gerade bewirbt, sondern der Zins, den das Gesetz vorgibt. § 551 Abs. 3 Satz 1 BGB verlangt vom Vermieter, eine ihm überlassene Barkaution bei einem Kreditinstitut „zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz“ anzulegen. Umgangssprachlich ist das der Spareckzins.

Drei Punkte folgen daraus, und sie erklären fast jede Enttäuschung bei der Kautionsrückzahlung:

• Der Referenzzins ist eine Untergrenze, kein Zielwert. Tages- und Festgeld liegen seit jeher deutlich darüber — sie sind aber nicht der Maßstab. Festgeld scheidet für die Kaution ohnehin aus, weil das Geld jederzeit verfügbar bleiben muss.
• Die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit (§ 551 Abs. 3 Satz 3 und 4 BGB). Das gilt auch dann, wenn das Konto formal auf den Vermieter läuft.
• Ein Verzicht auf die Verzinsung ist unwirksam (§ 551 Abs. 4 BGB). Zwei Ausnahmen gibt es: Wohnraum in Studenten- und Jugendwohnheimen (§ 551 Abs. 3 Satz 5 BGB) und Mietverträge, die vor dem 1. Januar 1983 geschlossen wurden — damals bestand noch keine gesetzliche Verzinsungspflicht, ein damals vereinbarter Ausschluss bleibt wirksam (BGH, Beschluss vom 21.08.2018, VIII ZR 92/17).

Für Gewerbemietverträge gilt § 551 BGB nicht. Ob und wie dort verzinst wird, richtet sich allein nach dem Vertrag.

Zinssatz-Tabelle: Mietkaution 1990 bis heute

Die folgenden Werte sind Jahresdurchschnitte aus den Monatswerten der Deutschen Bundesbank — dieselbe Datengrundlage, mit der der Rechner arbeitet. Der aktuelle Datenstand ist im Rechner ausgewiesen.

¹ Habenzinsen der Banken, Spareinlagen mit Mindest-/Grundverzinsung bei dreimonatiger Kündigungsfrist (Reihe BBIB1…SPM.K3M). Diese Erhebung endete im Juni 2003.
² MFI-Zinsstatistik, Einlagen privater Haushalte mit vereinbarter Kündigungsfrist bis 3 Monate (Reihe BBIM1…L23). Sie beginnt im Januar 2003 und enthält auch höher verzinste Sparformen — der Zins eines schlichten Kautionssparbuchs liegt in der Praxis darunter. Am Bruch 2003 ist der Unterschied gut zu sehen: 0,83 % gegenüber 2,20 % im selben Jahr.

Wer für ein bestimmtes Jahr den exakten Monatswert braucht, findet ihn in der Zinsstatistik der Bundesbank. Der Rechner rechnet nicht mit diesen Jahresmitteln, sondern Monat für Monat mit dem jeweils gemeldeten Wert.

Mietkaution Zinsen rückwirkend berechnen

Der Normalfall ist nicht die Vorausberechnung, sondern die nachträgliche: Das Mietverhältnis ist beendet, die Kaution kommt zurück, und niemand hat die Zinsen je ausgewiesen. Das passiert vor allem, wenn die Kaution auf einem Sammelkonto lag oder gar nicht getrennt angelegt wurde — dann gibt es schlicht keine Zinsabrechnung der Bank.

Für die Nachberechnung gibt es zwei Wege:

1. Der tatsächliche Zinssatz, wenn die Bank ihn abgerechnet hat. Im Rechner ist das die Einstellung „Eigener Zinssatz“.
2. Die historischen Bundesbank-Zinsen, wenn kein abgerechneter Satz vorliegt. Das ist der Näherungswert, den Gerichte und Mietervereine ansetzen — und die Standardeinstellung des Rechners.

Wichtig ist die Zinseszinsrechnung: Die Zinsen werden nicht ausgezahlt, sondern der Kaution zugeschlagen, weil sie die Sicherheit erhöhen. Sie verzinsen sich in den Folgejahren mit. Bei zehn Jahren Mietzeit macht das gegenüber einer einfachen Multiplikation einen spürbaren Unterschied. Der Rechner kapitalisiert monatlich; wurde die Kaution in drei Raten gezahlt (§ 551 Abs. 2 BGB), lässt sich das über das Ratenfeld abbilden — jede Rate verzinst sich erst ab ihrer Einzahlung.

Rechenbeispiel

2.000 € Kaution, Mietbeginn Januar 2015, Mietende Dezember 2025, gerechnet mit den historischen Bundesbank-Zinsen:

• 69,48 € Zinsen brutto in elf Jahren
• abzüglich 26,375 % Abgeltungsteuer und Solidaritätszuschlag: 50,96 € netto
• Rückzahlungsanspruch: 2.050,96 € zuzüglich berechtigter Abzüge

Die Verteilung über die Jahre zeigt, woran das liegt: 2021 brachten die 2.000 € Kaution 1,74 €, 2024 dagegen 15,23 €. Die Nullzinsjahre 2016 bis 2022 tragen zusammen kaum mehr bei als das Jahr 2024 allein. Wer eine lange Mietzeit nachrechnet, sollte deshalb nicht mit einem Durchschnittszins über alles rechnen — genau das führt zu den Abweichungen, über die anschließend gestritten wird.

Steuern auf die Kautionszinsen

Zinsen aus der Mietkaution sind Kapitalerträge des Mieters — auch dann, wenn das Konto auf den Vermieter läuft. Sie unterliegen der Abgeltungsteuer.

• 25 % Abgeltungsteuer zuzüglich 5,5 % Solidaritätszuschlag ergeben 26,375 %. Mit Kirchensteuer sind es 27,82 % (8 %) beziehungsweise 27,99 % (9 %).
• Besteuert wird jährlich, nicht am Ende. Nach dem Zuflussprinzip (§ 11 EStG) entsteht die Steuerpflicht in dem Jahr, in dem die Zinsen gutgeschrieben werden — nicht erst bei Rückgabe der Kaution.
• Der Sparer-Pauschbetrag beträgt 1.000 € je Person, 2.000 € bei zusammen veranlagten Ehegatten (§ 20 Abs. 9 EStG). Kautionszinsen bleiben damit in aller Regel steuerfrei — nur zieht die Bank die Steuer ohne Freistellungsauftrag trotzdem ab.
• Der Freistellungsauftrag scheitert oft an der Kontoform. Bei einem echten Treuhandkonto auf den Namen des Vermieters kann der Mieter keinen stellen. Läuft das Kautionskonto auf den Mieter und ist zugunsten des Vermieters verpfändet, geht es. Im ersten Fall holt sich der Mieter die Steuer über die Anlage KAP der Einkommensteuererklärung zurück.
• Nicht jede Bank behält ein. Wurde die Kaution nie separat angelegt, hat auch niemand Steuern abgeführt — dann sind die Zinsen brutto und der Mieter erklärt sie selbst. Im Rechner ist das die Einstellung „kein automatischer Steuerabzug“.

In der Kautionsabrechnung gehören Bruttozinsen und einbehaltene Steuer getrennt ausgewiesen. Sonst sieht der Mieter nur einen Nettobetrag, den er nicht nachvollziehen kann — der häufigste Auslöser für Rückfragen.

Wenn der Vermieter nicht verzinst hat

Der Anspruch auf die Zinsen besteht unabhängig davon, ob der Vermieter die Kaution korrekt angelegt hat. Wer sie zinslos auf dem eigenen Girokonto geparkt hat, schuldet trotzdem die Zinsen, die bei ordnungsgemäßer Anlage angefallen wären. Die Nachberechnung mit den Bundesbank-Werten ist genau dafür da.

Der praktische Weg:

1. Abrechnung verlangen. Der Mieter hat Anspruch auf eine nachvollziehbare Aufstellung: Kautionsbetrag, Anlageform, Zinsgutschriften je Jahr, einbehaltene Steuer, Abzüge.
2. Belege anfordern — Kontoauszüge oder die Jahressteuerbescheinigung der Bank. Fehlen sie, ist das ein Indiz für eine nicht getrennte Anlage.
3. Nachrechnen und beziffern. Eine konkrete Zahl mit angegebener Quelle lässt sich schlecht abtun; der PDF-Ausdruck des Rechners liefert sie.
4. Frist setzen. Zwei Wochen für die Zahlung sind üblich.

Zur Verjährung: Weil die Zinsen die Sicherheit erhöhen und nicht laufend auszuzahlen sind, werden sie nicht Jahr für Jahr fällig. Der Anspruch entsteht zusammen mit dem Rückzahlungsanspruch nach Mietende und verjährt mit ihm in drei Jahren, gerechnet ab dem Schluss des Jahres, in dem er fällig geworden ist (§§ 195, 199 BGB). Zinsen aus zehn Jahren Mietzeit sind also nicht „größtenteils verjährt“, solange der Rückzahlungsanspruch selbst noch offen ist.

Legt der Vermieter die Kaution schon während des Mietverhältnisses nicht insolvenzfest getrennt an, kann der Mieter die Miete nach § 273 BGB zurückbehalten, bis ein geeignetes Konto benannt ist (BGH, Urteil vom 13.10.2010, VIII ZR 98/10). Eine darauf gestützte Kündigung ist unwirksam. Welche Anlageformen zulässig sind, steht unter Mietkaution anlegen.

Zinsen in der Kautionsabrechnung

Der zweite Schritt des Rechners führt von den Zinsen zur fertigen Abrechnung. Denn ausgezahlt wird selten der volle Betrag: Vom verzinsten Guthaben gehen berechtigte Forderungen ab, und ein Teil darf vorübergehend einbehalten werden.

Sicherheitseinbehalt für die Nebenkostenabrechnung

Steht die Betriebskostenabrechnung noch aus, darf der Vermieter einen angemessenen Teil zurückbehalten, bis abgerechnet ist (BGH, Urteil vom 18.01.2006, VIII ZR 71/05). Üblich sind zwei bis vier Nebenkostenvorauszahlungen. Der Einbehalt muss der Höhe nach begründet sein, der Rest ist zeitnah auszuzahlen — auch der einbehaltene Teil wird bis zur Auszahlung weiter verzinst.

Verrechnung von Forderungen

Aufrechnen darf der Vermieter mit konkret bezifferten und belegten Forderungen:

• Mietrückstände und nicht gezahlte Nebenkosten
• Schadensersatz über die vertragsgemäße Abnutzung hinaus — hier hilft der Zeitwertrechner, weil nur der Zeitwert ersetzt wird, nicht der Neupreis
• nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen, sofern wirksam vereinbart

Normale Gebrauchsspuren zählen nicht. Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten ab Rückgabe (§ 548 Abs. 1 BGB) — mit der Kaution verrechnen darf er sie unter Umständen auch danach noch, wenn er die Ersetzungsbefugnis in der Abrechnung ausübt (BGH, Urteil vom 10.07.2024, VIII ZR 184/23). Eine feste Abrechnungsfrist gibt es nicht; angemessen sind in der Praxis drei bis sechs Monate.

Für die fertige Abrechnung gibt es eine PDF-Vorlage und eine Excel-Vorlage.

Was aus der Kaution mehr machen kann

An der gesetzlichen Verzinsung ist wenig zu ändern: Der Mieter kann die Anlageform nicht einseitig vorgeben, und der Referenzzins bleibt, was er ist. Zwei Wege führen daran vorbei, beide brauchen die Zustimmung des Vermieters:

• Ein Mietkautionsdepot — die Kaution wird angelegt statt geparkt, mit den entsprechenden Kursrisiken.
• Eine Mietkautionsbürgschaft, bei der das Geld beim Mieter bleibt. Sie kostet rund fünf Prozent der Kautionssumme im Jahr; das lohnt sich nur, wenn das freie Kapital tatsächlich mehr erwirtschaftet.

Bei einem gewöhnlichen Mietkautionssparbuch wiegt ein einmaliges Einrichtungsentgelt schwerer als jeder Zinsunterschied — bei 2.000 € Kaution frisst eine Gebühr von 25 € die Zinsen mehrerer Jahre auf.