Verrechnung nach Mietende: Gibt es eine Rangfolge der Kautionsansprüche?

Welche Forderungen – Miete, Nebenkosten-Nachzahlung, Schäden – dürfen in welcher Reihenfolge mit der Kaution verrechnet werden?

Die kurze Antwort überrascht viele Vermieter: Eine gesetzliche Rangfolge gibt es nicht. Der Vermieter bestimmt selbst, welche Forderung er zuerst verrechnet. Die Reihenfolge ist trotzdem nicht egal – wegen der Fristen, die für einzelne Ansprüche laufen.

Grundprinzip: Die Kaution sichert alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis

Rechtsgrundlage der Kaution ist § 551 BGB. Ihr Sicherungsumfang ist weit: Sie sichert nach der Rechtsprechung des BGH alle – auch noch nicht fälligen – Ansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben (BGH, Urteil vom 18.01.2006 – VIII ZR 71/05). Dazu zählen auch Forderungen, die erst nach dem Auszug entstehen oder beziffert werden, etwa aus der Betriebskostenabrechnung.

Das bedeutet:

• Keine „Strafzahlungen“ und keine Forderungen ohne Bezug zum Mietverhältnis
• Verrechnet werden können Mietrückstände, Schadensersatz, Nutzungsentschädigung und Betriebskostennachforderungen
• Jede Forderung muss bestimmt, beziffert und im Streitfall belegbar sein

Während des laufenden Mietverhältnisses darf sich der Vermieter nicht wegen streitiger Forderungen aus der Kaution befriedigen (BGH, Urteil vom 07.05.2014 – VIII ZR 234/13). Nach Mietende darf er das dagegen auch wegen streitiger Forderungen, sobald er über die Kaution abgerechnet hat – was auch schlüssig geschehen kann, etwa durch eine erklärte Aufrechnung (BGH, Urteil vom 24.07.2019 – VIII ZR 141/17).

Wer bestimmt die Reihenfolge?

Hat der Vermieter mehrere Forderungen, entscheidet er selbst, welche er mit dem Rückzahlungsanspruch des Mieters verrechnet. Das Gesetz sagt dazu ausdrücklich:

„Hat der eine oder der andere Teil mehrere zur Aufrechnung geeignete Forderungen, so kann der aufrechnende Teil die Forderungen bestimmen, die gegeneinander aufgerechnet werden sollen.“ (§ 396 Abs. 1 Satz 1 BGB)

Eine Regel wie „Miete geht vor Schadensersatz“ existiert nicht. Nur wenn der Vermieter keine Bestimmung trifft oder der Mieter der Bestimmung unverzüglich widerspricht, greift die gesetzliche Reihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB entsprechend:

1. zuerst die fällige vor der noch nicht fälligen Forderung,
2. unter mehreren fälligen die, die dem Gläubiger geringere Sicherheit bietet,
3. bei gleicher Sicherheit die für den Schuldner lästigere,
4. bei gleicher Lästigkeit die ältere,
5. sonst alle verhältnismäßig.

Wer abrechnet, sollte deshalb jede Position einzeln benennen und beziffern. Das vermeidet Streit darüber, welche Forderung durch die Verrechnung erloschen ist.

Die Forderungen im Einzelnen

Offene Mietrückstände

Nicht gezahlte Mieten sind in der Regel die am einfachsten zu belegende Forderung: Mietvertrag und Kontoauszüge genügen. Sie sind fällig und können nach Mietende sofort verrechnet werden.

Schadensersatz wegen Beschädigungen der Mietsache

Verrechenbar sind Schäden, die über die vertragsgemäße Abnutzung hinausgehen – beschädigte Türen, gebrochene Fliesen, tief zerkratzte Böden. Voraussetzung:

1. der Schaden ist dokumentiert (Übergabeprotokoll, Fotos),
2. die Höhe ist nachweisbar (Rechnung, Kostenvoranschlag).

Hier läuft die kürzeste Frist: Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung (§ 548 Abs. 1 BGB). Aufrechnen kann der Vermieter danach trotzdem noch, wenn sich Forderung und Rückzahlungsanspruch bereits vor Eintritt der Verjährung aufrechenbar gegenüberstanden (§ 215 BGB). Der BGH hat das mit Urteil vom 10.07.2024 (VIII ZR 184/23) bestätigt.

Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung

Solange die Abrechnung noch nicht vorliegt, darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution zurückbehalten (BGH, VIII ZR 71/05). Der Betrag muss sich an der zu erwartenden Nachzahlung orientieren – ein Anhaltspunkt ist das Vorjahr. Verrechnet werden kann die Nachforderung erst, wenn sie mit Zugang der Abrechnung fällig geworden ist. Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 BGB).

Sonstige Forderungen

Dazu gehören u. a.:

• Schönheitsreparaturen (nur bei wirksamer Klausel!)
• Schlüsselverlust
• Verzugszinsen
• Nutzungsentschädigung (z. B. bei verspäteter Rückgabe)

Auch diese Forderungen sind verrechenbar, wenn sie berechtigt und beziffert sind. Nachrangig sind sie rechtlich nicht – sie lassen sich im Streit nur oft schwerer belegen.

Praktische Reihenfolge der Verrechnung

Weil das Gesetz dem Vermieter die Wahl lässt, empfiehlt sich eine Reihenfolge nach Fristen und Beweisbarkeit:

1. Unstreitige, fällige Forderungen

Offene Mieten und Nutzungsentschädigung – schnell belegt, wenig Streitpotenzial.

2. Schadensersatz, zügig beziffert

Wegen der Sechsmonatsfrist des § 548 BGB sollten Schäden früh mit Belegen geltend gemacht werden.

3. Einbehalt für die Betriebskosten

Ein angemessener Betrag bleibt stehen, bis die Abrechnung vorliegt; der Rest wird ausgezahlt.

Warum eine saubere Verrechnung wichtig ist

Eine unklare oder voreilige Verrechnung kann:

• den Vermieter in Beweisnot bringen,
• zu Rückzahlungsansprüchen des Mieters samt Verzugszinsen führen,
• Streit darüber auslösen, welche Forderung überhaupt erloschen ist.

Beispiel: Rechnet der Vermieter pauschal „wegen diverser Forderungen“ auf, ohne Positionen zu nennen, bleibt offen, welche Forderung getilgt ist – und ob der Rest berechtigt war. Eine aufgeschlüsselte Abrechnung schließt das aus.

Verbleibende Restkaution: Rückzahlungspflicht

Nach Abzug aller berechtigten Forderungen muss der Vermieter die Restkaution an den Mieter auszahlen – den unstreitigen Teil auch dann, wenn für die Betriebskosten noch ein Betrag zurückbehalten wird.

Eine gesetzliche Abrechnungsfrist gibt es nicht. In der Praxis gelten 3–6 Monate als üblich; der BGH hat anerkannt, dass im Einzelfall auch mehr Zeit erforderlich sein kann (VIII ZR 71/05).

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Fazit

Die Mietkaution sichert alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis. Eine rechtliche Rangfolge, in der sie verrechnet werden müssen, gibt es nicht: Der Vermieter bestimmt die Reihenfolge selbst (§ 396 BGB), nur ohne Bestimmung gilt § 366 Abs. 2 BGB.

Praktisch empfiehlt sich:

1. Unstreitige Forderungen wie Mietrückstände
2. Schäden, zügig beziffert wegen § 548 BGB
3. Einbehalt für Betriebskosten bis zur Abrechnung

Wer jede Position einzeln benennt und belegt, minimiert Streitpotenzial – und sorgt dafür, dass die Kautionsabrechnung am Ende sauber und nachvollziehbar bleibt.

Quellen

1. § 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheitengesetze-im-internet.de
2. § 387 BGB – Voraussetzungen der Aufrechnunggesetze-im-internet.de
3. § 396 BGB – Mehrheit von Forderungengesetze-im-internet.de
4. § 366 BGB – Anrechnung der Leistung auf mehrere Forderungengesetze-im-internet.de
5. § 548 BGB – Verjährung der Ersatzansprüchegesetze-im-internet.de
6. § 215 BGB – Aufrechnung nach Eintritt der Verjährunggesetze-im-internet.de
7. § 556 BGB – Abrechnungsfrist für Betriebskosten (Abs. 3)gesetze-im-internet.de
8. BGH, Urteil vom 18. Januar 2006 – VIII ZR 71/05 (Sicherungsumfang, Prüfungsfrist)dejure.org
9. BGH, Urteil vom 7. Mai 2014 – VIII ZR 234/13 (kein Zugriff bei streitigen Forderungen während der Mietzeit)bundesgerichtshof.de
10. BGH, Urteil vom 24.07.2019 – VIII ZR 141/17 (konkludente Abrechnung, Verwertung auch wegen streitiger Forderungen)dejure.org
11. BGH, Urteil vom 10. Juli 2024 – VIII ZR 184/23 (Aufrechnung mit verjährten Forderungen)bundesgerichtshof.de