BGH VIII ZR 166/08 – Unwirksame Farbwahlklausel für Schönheitsreparaturen während der Mietzeit

Eine Formularklausel, die den Mieter allgemein – ohne Beschränkung auf den Zeitpunkt der Rückgabe – zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in neutralen Farbtönen verpflichtet, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters insgesamt unwirksam, so die auf Mietrecht spezialisierte Rechtsanwältin Ilona Reichert aus Baden-Baden unter Hinweis auf das Urteil des BGH vom 18.2.2009, Az.: VIII ZR 166/08.


In dem entschiedenen Fall waren die Kläger Mieter einer Wohnung der Beklagten in Dessau. Der Formularmietvertrag enthielt unter § 9 Nr. 2 folgende Klausel: „Die Durchführung der Schönheitsreparaturen obliegt dem Mieter. Diese umfassen insbesondere das Tapezieren, das Anstreichen der Decken und Wände, das Pflegen der Fußböden, das Streichen der Innentüren und Außentüren von innen, des sonstigen Holzwerks sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Mieträume in neutralen Farbtönen. Parkettböden sind versiegelt zu halten, Teppichböden zu reinigen. Bei normaler Nutzung sind die Schönheitsreparaturen ab Vertragsbeginn gerechnet, in Küche, Bad und WC alle drei Jahre, für alle übrigen Räume alle 5 Jahre auszuführen.“ Nach Beendigung des Mietverhältnisses ließ der Vermieter verschiedene Renovierungs- und Instandsetzungsarbeiten durchführen, da der Mieter die Decken und Wände nicht fachgerecht gestrichen hatte, und rechnete unter anderem die Kosten für Schönheitsreparaturen in Höhe von 434,34 € mit dem Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution auf. Die Mieter klagten auf Auszahlung ihres restlichen Kautionsguthabens. Die Klage hatte insoweit in erster Instanz Erfolg. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Kläger hatte insoweit Erfolg.

Der Bundesgerichtshof entschied, dass dem Vermieter kein Schadenersatzanspruch auf Erstattung der durch die Nacharbeiten erforderlichen Kosten zusteht, da der Mieter nicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet war. Die Abwälzung der Schönheitsreparaturen in § 9 Nr. 2 des Mietvertrags ist gemäß §  307 Abs. 1 BGB unwirksam, weil sie auch für während der Mietzeit auszuführende  Schönheitsreparaturen eine bestimmte Farbwahl („neutrale Farbtöne”) vorschreibt. Eine Formularklausel, die den Mieter auch während Mietzeit generell zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Farbwahl verpflichtet und ihn dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereiches einschränkt, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht, benachteiligt den Mieter unangemessen. § 9 Nr. 2 des streitgegenständlichen Mietvertrages stellt eine solche Klausel dar, weil danach die Pflicht zur Dekoration in neutralen Farbtönen nicht allein auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung beschränkt ist, sondern auch schon im laufenden Mietverhältnis dem Mieter eine solche Farbwahl vorgibt. Die formularmäßige unangemessene Einengung des Mieters in der Art der Ausführung der Schönheitsreparaturen führt zur Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen schlechthin.