Versicherungen rund ums Wohnen: Wer was braucht und wer es zahlt

Wer eine Wohnung mietet, vermietet oder besitzt, steht früher oder später vor derselben Frage: Welche Police deckt welchen Schaden – und wer bezahlt sie am Ende? Die zweite Hälfte der Frage wird meist übersehen, obwohl sie im Mietverhältnis die praktisch wichtigere ist. Ein Teil der Gebäudeversicherung landet über die Nebenkostenabrechnung beim Mieter, ein anderer Teil bleibt beim Eigentümer.

Diese Übersicht ordnet die vier Policen rund ums Wohnen nach Risiko und Kostenträger und verweist für die Details auf die jeweilige Seite.

Wer trägt welches Risiko

Versicherungen folgen im Mietrecht einer klaren Linie: Jeder versichert, was ihm gehört, und die Haftung für Schäden folgt dem Verursacher. Daraus ergibt sich die Zuordnung:

Die häufigste Fehlannahme betrifft die mittlere Zeile: Für Schäden, die der Mieter selbst anrichtet, springt weder seine Hausratversicherung noch die Gebäudeversicherung des Vermieters ein. Dafür ist die Privathaftpflicht zuständig – und genau dort entscheidet sich, wie viel bei der Kautionsabrechnung übrig bleibt.

Hausratversicherung

Sie schützt das bewegliche Eigentum in der Wohnung: Möbel, Elektrogeräte, Kleidung, Wertgegenstände. Versichert sind typischerweise Einbruchdiebstahl, Leitungswasser, Feuer sowie Sturm und Hagel; Elementarschäden lassen sich einschließen.

Zwei Punkte entscheiden über die Qualität des Vertrags: die Versicherungssumme, die zum tatsächlichen Wert des Hausrats passen muss, damit im Schadenfall keine Unterversicherung gekürzt wird, und die Frage, ob grobe Fahrlässigkeit mitversichert ist – die brennende Kerze im leeren Raum ist der Klassiker.

➡️ Mehr erfahren: Hausratversicherung – Leistungen, Kosten & Vergleich

Privathaftpflicht: die Police, die über die Kaution entscheidet

Beschädigt ein Mieter versehentlich etwas in der Wohnung, das ihm nicht gehört, spricht man von einem Mietsachschaden. Betroffen ist alles Festverbaute oder Mitgemietete – Waschbecken, Badewanne, Türblätter, Fensterrahmen, die Einbauküche. Die meisten Privathaftpflichtversicherungen decken das ab, aber nur, wenn Mietsachschäden im Tarif ausdrücklich eingeschlossen sind.

Für die Kaution ist das der entscheidende Punkt. Bei Auszug rechnet der Vermieter Schäden gegen die Kaution auf. Was die Haftpflicht übernimmt, muss nicht aus der Kaution beglichen werden – was sie nicht übernimmt, schon. Und die Ausschlüsse treffen ausgerechnet die häufigsten Streitpunkte:

• Normale Abnutzung ist kein Schaden. Abgelaufener Teppich, vergilbte Wände, Gebrauchsspuren an Türen sind mit der Miete abgegolten – die Haftpflicht zahlt dafür nicht, der Vermieter darf sie aber auch nicht von der Kaution abziehen.
• Schönheitsreparaturen sind kein Haftpflichtfall. Ob der Mieter streichen muss, entscheidet die Klausel im Mietvertrag, nicht der Versicherer.
• Glasschäden sind häufig ausgeschlossen. Viele ältere Tarife nehmen Glas an gemieteten Räumen ausdrücklich aus; abgesichert wird das über eine Glasversicherung, oft als Baustein der Hausratversicherung.

Wer sich auf den Auszug vorbereitet, sollte deshalb zweierlei tun: den eigenen Haftpflichtvertrag auf den Einschluss von Mietsachschäden prüfen und den Zustand der Wohnung im Übergabeprotokoll dokumentieren. Welche Abzüge zulässig sind und welche nicht, steht unter Die häufigsten Abzüge von Mietkautionen; wie ein Restwert bei beschädigten Einrichtungsgegenständen zu berechnen ist, zeigt der Zeitwertrechner.

Wohngebäudeversicherung

Sie sichert das Gebäude selbst ab – Dach, Wände, Fenster, Heizungsanlage, fest verbaute Bestandteile. Zuständig sind Eigentümer, Vermieter und Wohnungseigentümergemeinschaften; in der WEG beschließt die Gemeinschaft den Vertrag für alle.

Eine gesetzliche Pflicht besteht nicht, faktisch führt aber kaum ein Weg daran vorbei: Kreditgeber verlangen bei der Finanzierung regelmäßig den Nachweis. Kritisch ist die richtige Versicherungssumme – wird sie zu niedrig angesetzt, kürzt der Versicherer im Schadenfall anteilig. Der Unterschied zur Hausratversicherung im Detail: Hausrat oder Wohngebäude – was deckt was?

➡️ Mehr erfahren: Wohngebäudeversicherung – Schutz für Eigentümer & Vermieter

Elementarschadenversicherung

Hochwasser, Starkregen, Erdrutsch, Schneedruck und Erdbeben sind in der Standard-Wohngebäudeversicherung nicht enthalten. Sie werden über den Elementarschaden-Zusatz eingeschlossen – für Gebäude wie für Hausrat getrennt.

Die Schutzlücke ist erheblich, schließt sich aber langsam. Nach Zahlen des Gesamtverbands der Versicherer waren Ende 2024 rund 57 Prozent der Wohngebäude gegen Elementargefahren versichert; fünf Jahre zuvor waren es 45 Prozent. Bleiben 41 Prozent ohne Elementarschutz. Zum Vergleich: Gegen Sturm und Hagel sind 96 Prozent der Gebäude versichert. Regional geht die Quote weit auseinander – von 94 Prozent in Baden-Württemberg bis 33 Prozent in Bremen.

➡️ Mehr erfahren: Elementarschadenversicherung – sinnvoll oder notwendig?

Wer zahlt: Umlage über die Nebenkosten

Der Vermieter schließt die Gebäudeversicherung ab – bezahlen tut sie am Ende in weiten Teilen der Mieter. § 2 Nr. 13 BetrKV zählt zu den umlagefähigen Betriebskosten ausdrücklich:

„die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug“

Bemerkenswert daran: Auch der Elementarschaden-Zusatz ist umlagefähig – er steht im Verordnungstext ausdrücklich drin. Ein Vermieter, der ihn abschließt, verbessert seinen Schutz und kann die Mehrkosten auf die Mieter verteilen.

Nicht umlagefähig sind dagegen:

• die Rechtsschutzversicherung des Vermieters
• eine eigenständige Mietausfallversicherung – sie schützt allein das Vermögensinteresse des Vermieters
• Versicherungen für den eigenen Hausrat des Vermieters oder für Leerstandsrisiken

Eine Ausnahme hat der BGH 2018 gezogen: Ist der Mietausfallschutz Bestandteil der Gebäudeversicherung und nicht als eigener Vertrag abgeschlossen, darf er mit umgelegt werden (BGH, Urteil vom 06.06.2018, Az. VIII ZR 38/17). Begründung: Der Mietausfall ist dort kein eigener Versicherungsfall, sondern Teil des Gebäudeschadens.

Voraussetzung für jede Umlage bleibt eine wirksame Vereinbarung im Mietvertrag. Der Katalog des § 2 BetrKV ist abschließend; was dort nicht steht, geht nur über die ausdrücklich vereinbarten „sonstigen Betriebskosten“ nach Nr. 17. Wie die Abrechnung sauber aufgebaut wird, steht unter Nebenkosten richtig abrechnen.

Vergleichen – und wann es sich lohnt

Beiträge und Leistungen unterscheiden sich erheblich, und zwar weniger im Preis als im Kleingedruckten. Ein Vergleich lohnt sich besonders bei einem Umzug, nach einer Beitragserhöhung und bei veränderter Wohnsituation – etwa wenn aus dem Mieter ein Eigentümer wird.

Worauf es beim Vergleich ankommt: Versicherungssumme, Selbstbeteiligung, Einschluss grober Fahrlässigkeit, Mietsachschäden in der Haftpflicht, Elementarschäden als Zusatz – und die Ausschlüsse, die in keinem Preisvergleich auftauchen.

➡️ Jetzt vergleichen: Versicherungen rund ums Wohnen im Überblick

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