Elementarschadenversicherung: ZÜRS-Zonen, Kosten und der Stand der Pflichtdebatte
Hochwasser, Starkregen, Rückstau aus der Kanalisation, Erdrutsch: Diese Schäden sind in der klassischen Wohngebäudeversicherung nicht enthalten. Sie werden über einen eigenen Baustein eingeschlossen – für Gebäude und Hausrat jeweils getrennt.
Die Schutzlücke ist groß und wird meist erst nach dem Schaden bemerkt. Diese Seite ordnet ein, wie der Preis zustande kommt, wo die Grenzen der Versicherbarkeit liegen und wie weit die Debatte um eine Pflichtversicherung inzwischen ist.
Inhalt
- Wie groß die Lücke tatsächlich ist
- Welche Gefahren der Baustein abdeckt
- ZÜRS-Zonen – warum die Adresse den Preis bestimmt
- Was der Baustein kostet
- Kommt die Pflichtversicherung?
- Elementarschutz für Vermieter
- Worauf es beim Vergleich ankommt
- Häufige Fragen zur Elementarschadenversicherung
- Ist eine Elementarschadenversicherung Pflicht?
- Kann man den Schutz nachträglich abschließen?
- Gibt es Wartezeiten?
- Kann der Vermieter den Elementarbaustein auf die Mieter umlegen?
- Deckt der Elementarbaustein auch den Hausrat?
- Quellen
Wie groß die Lücke tatsächlich ist
Nach Zahlen des Gesamtverbands der Versicherer waren Ende 2024 rund 57 Prozent der Wohngebäude in Deutschland gegen Elementargefahren versichert – das sind 10,2 Millionen Gebäude. Fünf Jahre zuvor lag die Quote bei 45 Prozent. Bleiben 41 Prozent ohne Elementarschutz.
Zum Vergleich: Gegen Sturm und Hagel sind 96 Prozent der Wohngebäude versichert. Die Differenz erklärt sich nicht durch fehlende Verfügbarkeit, sondern durch eine Fehleinschätzung des Risikos – Sturm gilt als allgegenwärtig, Hochwasser als Sache der anderen.
Regional geht die Quote weit auseinander: von 94 Prozent in Baden-Württemberg, wo bis 1994 eine Pflichtversicherung galt und deren Verträge weitgehend fortbestehen, bis zu 33 Prozent in Bremen.
Welche Gefahren der Baustein abdeckt
- Überschwemmung durch Hochwasser oder Starkregen
- Rückstau aus der Kanalisation – in der Praxis der häufigste Elementarschaden abseits der Flussläufe
- Erdrutsch und Erdfall
- Erdbeben
- Schneedruck und Lawinen
- Vulkanausbruch
Der Rückstau verdient besondere Beachtung: Viele Bedingungen verlangen eine funktionsfähige Rückstausicherung. Fehlt sie oder ist sie nicht gewartet, kürzt der Versicherer. Das ist die häufigste Ablehnungsursache bei einem Schaden, der eigentlich versichert wäre.
Ebenfalls typisch ist eine Wartezeit von mehreren Wochen zwischen Abschluss und Versicherungsbeginn. Sie soll verhindern, dass Verträge erst bei angekündigtem Hochwasser geschlossen werden – ein Abschluss kurz vor dem Ereignis läuft deshalb ins Leere.
ZÜRS-Zonen – warum die Adresse den Preis bestimmt
Versicherer bewerten das Risiko über das ZÜRS-System (Zonierungssystem für Überschwemmung, Rückstau und Starkregen). Jede Adresse fällt in eine von vier Gefährdungsklassen:
| Gefährdungsklasse | Bedeutung | Folge für den Versicherungsschutz |
|---|---|---|
| GK 1 | sehr geringes Risiko, Hochwasser seltener als einmal in 200 Jahren | problemlos versicherbar, geringer Aufschlag |
| GK 2 | geringes Risiko, einmal in 100 bis 200 Jahren | versicherbar, moderater Aufschlag |
| GK 3 | erhöhtes Risiko, einmal in 10 bis 100 Jahren | versicherbar, spürbarer Aufschlag und Selbstbehalt |
| GK 4 | hohes Risiko, häufiger als einmal in 10 Jahren | oft nur mit hohem Selbstbehalt, teils Ablehnung |
Zwei Punkte werden dabei regelmäßig übersehen. Erstens bildet ZÜRS in erster Linie das Flusshochwasser ab – Starkregen trifft auch Gebäude in GK 1, weil ein überlastetes Kanalnetz keine Flussnähe braucht. Zweitens ist die Einstufung keine feste Größe: Sie wird fortgeschrieben, und ein Gebäude kann bei der nächsten Aktualisierung in einer höheren Klasse landen.
Was der Baustein kostet
Der Aufschlag hängt an ZÜRS-Zone, Bauart, Baujahr, Versicherungssumme und Selbstbehalt. In risikoarmen Lagen sind Mehrkosten von 20 bis 100 Euro im Jahr realistisch. In den Gefährdungsklassen 3 und 4 kann sich der Beitrag vervielfachen, und der Selbstbehalt wird zum eigentlichen Verhandlungspunkt.
Die Rechnung ist trotzdem meist eindeutig: Ein durchnässtes Untergeschoss mit zerstörter Heizungsanlage kostet schnell einen fünfstelligen Betrag. Der Baustein gehört damit zu den wenigen Versicherungen, bei denen ein niedriger dreistelliger Jahresbeitrag ein existenzielles Risiko abdeckt.
Elementarschutz für Vermieter
Für vermietete Objekte kommen zwei Punkte hinzu, die in reinen Versicherungsratgebern fehlen:
Der Baustein ist umlagefähig. § 2 Nr. 13 BetrKV nennt die Versicherung des Gebäudes gegen „sonstige Elementarschäden“ ausdrücklich als Betriebskosten. Der Vermieter verbessert seinen Schutz also, ohne die Mehrkosten allein zu tragen – Voraussetzung ist eine wirksame Umlagevereinbarung im Mietvertrag. Details unter Nebenkosten richtig abrechnen.
Die Miete mindert sich von selbst. Ist die Wohnung nach einem Elementarschaden unbewohnbar oder eingeschränkt nutzbar, sinkt die Miete nach § 536 BGB kraft Gesetzes – unabhängig davon, ob den Vermieter ein Verschulden trifft. Der wirtschaftliche Schaden besteht damit aus zwei Teilen: der Sanierung und dem Mietausfall. Letzterer lässt sich über einen Mietausfallbaustein innerhalb der Gebäudeversicherung abdecken, der nach der Rechtsprechung des BGH ebenfalls umlagefähig ist.
Mieter sichern ihr Eigentum getrennt ab – über den Elementarbaustein zur Hausratversicherung.
Worauf es beim Vergleich ankommt
- Welche Elementargefahren sind eingeschlossen – ist Rückstau ausdrücklich dabei?
- Welche Anforderungen stellt der Vertrag an Rückstausicherungen?
- Höhe des Selbstbehalts, absolut und prozentual
- Wartezeit bis zum Versicherungsbeginn
- Ausschlüsse – etwa für Grundwasser, das nicht durch Überschwemmung an die Oberfläche gelangt
- Gilt der Schutz für Nebengebäude, Garagen und Außenanlagen?
➡️ Weiterführend: Versicherungen rund ums Wohnen vergleichen
Häufige Fragen zur Elementarschadenversicherung
Ist eine Elementarschadenversicherung Pflicht?
Nein. Auch im September 2026 gibt es keine gesetzliche Pflicht. Das Bundesjustizministerium hat im Frühjahr 2026 Eckpunkte für eine flächendeckende Absicherung angekündigt, ein Antrag der Fraktion Die Linke wurde am 16. April 2026 von der Tagesordnung des Bundestages abgesetzt. Der Versichererverband GDV wirbt für ein Modell mit Opt-out statt Pflicht.
Kann man den Schutz nachträglich abschließen?
Ja, solange das Gebäude versicherbar ist. In der höchsten Gefährdungsklasse ZÜRS 4 lehnen Versicherer Anträge ab oder nehmen sie nur mit hohem Selbstbehalt an. Wer bereits in einer Risikolage wohnt, sollte früh anfragen und nicht erst nach der ersten Warnmeldung.
Gibt es Wartezeiten?
Ja, üblich sind mehrere Wochen zwischen Abschluss und Beginn des Schutzes. Sie verhindern, dass der Vertrag erst bei angekündigtem Hochwasser abgeschlossen wird. Ein Abschluss kurz vor einem Ereignis nützt deshalb nichts.
Kann der Vermieter den Elementarbaustein auf die Mieter umlegen?
Ja. § 2 Nr. 13 BetrKV nennt die Versicherung des Gebäudes gegen sonstige Elementarschäden ausdrücklich als umlagefähige Betriebskosten. Der Vermieter verbessert damit seinen Schutz, ohne die Kosten allein zu tragen – Voraussetzung bleibt eine wirksame Umlagevereinbarung im Mietvertrag.
Deckt der Elementarbaustein auch den Hausrat?
Nur, wenn er zur Hausratversicherung gesondert vereinbart wurde. Gebäude und Hausrat sind zwei Verträge mit je eigenem Elementarbaustein. Steht das Wasser im Keller, zahlt der Gebäudebaustein die Bausubstanz und der Hausratbaustein die eingelagerten Sachen.
Quellen
- GDV – Versicherungsquote bei der Elementarschadenversicherung, Datenservice zum Naturgefahrenreportgdv.de
- GDV – Fragen und Antworten zur Debatte um eine Elementarschaden-Pflichtversicherunggdv.de
- Deutscher Bundestag – Antrag 21/5030, Versicherungspflicht gegen Elementarschäden (Beratung am 16.04.2026 abgesetzt)dserver.bundestag.de
- § 2 Nr. 13 BetrKV – Sach- und Haftpflichtversicherung als umlagefähige Betriebskostengesetze-im-internet.de
- § 536 BGB – Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängelngesetze-im-internet.de
Berater, Webentwickler und seit über 15 Jahren mit dem deutschen Mietkautionsmarkt vertraut. Gründer von mietkautionskonto.info und weiteren unabhängigen Portalen rund um die Mietkaution.
