Konto für Mieteinnahmen: warum Banken ein separates Konto verlangen

Wer Wohnungen vermietet, bekommt jeden Monat Geld von fremden Leuten überwiesen. Für die eigene Bank sieht das anders aus als für den Vermieter selbst: Regelmäßige Eingänge von wechselnden Dritten sind das Muster, an dem Banken eine geschäftliche Kontonutzung erkennen — und viele Privatkonten sind dafür vertraglich nicht vorgesehen.

Daraus entsteht ein verbreitetes Missverständnis. Ein Geschäftskonto ist für private Vermieter gesetzlich nicht vorgeschrieben; die Vermietung ist kein Gewerbe. Die Pflicht kann trotzdem bestehen — nur folgt sie aus dem Vertrag mit der Bank, nicht aus dem Gesetz. Und für ein Konto gilt tatsächlich zwingendes Recht: das für die Mietkaution.

Die kurze Antwort

• Privat vermieten ist kein Gewerbe. Es sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) — keine Gewerbeanmeldung, keine Gewerbesteuer, keine gesetzliche Pflicht zum Geschäftskonto.
• Die Bank kann trotzdem eines verlangen, weil ihre AGB die Nutzung des Girokontos auf private Zwecke beschränken. Das ist Vertragsrecht.
• Wer dagegen verstößt, riskiert die Kündigung. Ordentlich kündigen kann die Bank mit einer Frist von mindestens zwei Monaten (§ 675h Abs. 2 BGB).
• Für die Mietkaution gilt zwingendes Recht. Sie muss getrennt vom Vermögen des Vermieters liegen (§ 551 Abs. 3 BGB) — auf dem Mietkonto hat sie nichts zu suchen.
• Steuerlich ist die Trennung freiwillig, aber praktisch: Sie erspart die nachträgliche Sortierarbeit bei der Anlage V.

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Warum die Bank ein separates Konto verlangt

Banken werten Transaktionsmuster automatisiert aus. Auffällig wird ein Privatkonto, auf dem regelmäßig gleich hohe Beträge von wechselnden Absendern eingehen, während die typischen Merkmale privater Nutzung fehlen — ein einzelner Gehaltseingang, Alltagsausgaben, Lastschriften für Versicherungen und Abos.

Der Grund für die Beschränkung ist nicht Schikane. Geschäftskonten sind für die Bank teurer: höherer Prüfaufwand nach dem Geldwäschegesetz, mehr Buchungen, andere Haftungsfragen. Privatkonten werden entsprechend günstiger kalkuliert — und diese Kalkulation sichert die Bank über ihre AGB ab.

Was passieren kann

In der Regel läuft es in dieser Reihenfolge ab:

1. Hinweis der Bank mit der Aufforderung, auf ein Geschäftskonto zu wechseln.
2. Frist zur Umstellung, häufig einige Wochen.
3. Ordentliche Kündigung, wenn nichts geschieht.

Für den letzten Schritt gilt eine gesetzliche Untergrenze:

„Die Kündigungsfrist darf zwei Monate nicht unterschreiten.“ (§ 675h Abs. 2 BGB)

Zwei Monate klingen komfortabel. In der Praxis sind sie es nicht: Alle Mieter müssen eine neue Bankverbindung erhalten, Daueraufträge und Lastschriften laufen um, und bis die Umstellung greift, kommen Zahlungen verspätet oder gar nicht an. Genau deshalb lohnt es sich, die Frage vor dem ersten Mieteingang zu klären statt nach dem Brief der Bank.

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Vermietung ist kein Gewerbe — was das bedeutet

Hier liegt das häufigste Missverständnis. Wer vermietet, wird davon nicht zum Gewerbetreibenden:

	Private Vermietung	Gewerbebetrieb
Einkunftsart	Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG)	Gewerbebetrieb (§ 15 EStG)
Gewerbeanmeldung nach § 14 GewO	nein	ja
Gewerbesteuer	nein	ja
Geschäftskonto gesetzlich nötig	nein	nein, aber praktisch unumgänglich
Steuerformular	Anlage V	Anlage G, EÜR

Das Vermieten von Wohnraum gilt als Vermögensverwaltung — auch dann, wenn jemand mehrere Wohnungen oder ein ganzes Mehrfamilienhaus hält. Die Zahl der Objekte allein macht daraus kein Gewerbe.

Gewerblich wird es erst, wenn etwas hinzukommt:

• Hotelähnliche Zusatzleistungen — Reinigung, Wäsche, Verpflegung, häufig wechselnde Kurzzeitgäste.
• Gewerblicher Grundstückshandel — wenn nicht die Vermietung, sondern der An- und Verkauf im Vordergrund steht.

Die Konsequenz: Sagt eine Bank, ein Vermieter „müsse“ ein Geschäftskonto führen, ist das eine Aussage über ihre eigenen Bedingungen — keine über die Rechtslage. Andere Banken erlauben die Vermietung über ein Privatkonto ausdrücklich. Die Frage ist also nicht, ob man darf, sondern bei welcher Bank.

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Die Kaution: hier ist das Gesetz eindeutig

Bei der Mietkaution endet der Spielraum. Sie darf niemals auf dasselbe Konto wie die laufende Miete:

„In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu.“ (§ 551 Abs. 3 BGB)

Der Unterschied ist grundlegend: Mieteinnahmen gehören dem Vermieter, die Kaution nicht. Sie ist fremdes Geld, das nur zur Sicherheit verwahrt wird.

Was daran hängt, zeigt sich in der Insolvenz des Vermieters. Liegt die Kaution erkennbar treuhänderisch auf einem eigenen Konto, kann der Mieter sie nach § 47 InsO aussondern — sie fällt nicht in die Masse. Vermischt sie sich dagegen mit den Mieteinnahmen auf dem laufenden Konto, ist dieser Schutz weg, und der Mieter steht als einfacher Insolvenzgläubiger in der Reihe.

Ein Unterkonto genügt — wenn es offen ausgewiesen ist

Beides bei derselben Bank zu führen, ist zulässig. Entscheidend ist, dass das Kautionskonto als solches erkennbar ist. Ein verdecktes Sammelkonto, auf dem mehrere Kautionen ohne Kennzeichnung liegen, genügt nicht — der Bundesgerichtshof hat das im Beschluss vom 9. Juni 2015 (VIII ZR 324/14) klargestellt.

Praktisch heißt das: ein Unterkonto je Mietverhältnis, offen als Kautions- oder Treuhandkonto geführt. Mehrere Anbieter für Vermieter bilden genau das ab — Smartmiete* etwa führt die Treuhandkonten kostenlos. Die Übersicht steht unter Vermieterkonto und Mietkautionskonto.

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Welches Konto wofür

Konto	Wofür	Geeignet bei	Zu beachten
Privates Girokonto	Mieteingänge	einer Wohnung, wenn die AGB es zulassen	Bedingungen vorher lesen — sonst Kündigungsrisiko
Unterkonto	Mieteingänge getrennt vom Alltag	ein bis zwei Mietverhältnissen	löst das AGB-Problem nicht, wenn nur private Nutzung erlaubt ist
Geschäftskonto	Mieteingänge, Ausgaben, Buchhaltung	mehreren Objekten	geschäftliche Nutzung ausdrücklich erlaubt, Export für die Steuer
Treuhand- oder Kautionskonto	ausschließlich die Kaution	jedem Mietverhältnis mit Barkaution	gesetzlich zwingend getrennt, offen ausgewiesen
Gemeinschaftskonto	Mieteingänge bei mehreren Eigentümern	Erbengemeinschaft, Ehegatten, GbR	Verfügungsberechtigung klar regeln

Die beiden unteren Zeilen sind der Kern: Das Konto für die Mieteinnahmen ist eine Frage der Zweckmäßigkeit, das Konto für die Kaution eine Frage des Rechts.

Welche Anbieter für welche Zeile in Frage kommen – mit Preisen, Unterkonten und der Frage, wer ein Geschäftskonto überhaupt bekommt –, steht im Kontenvergleich für Vermieter.

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Die steuerliche Seite

Eine Pflicht zur Kontotrennung gibt es für private Vermieter nicht. Die Anlage V verlangt keine eigene Bankverbindung, sondern nachvollziehbare Angaben zu Einnahmen und Werbungskosten.

Praktisch spricht trotzdem einiges dafür:

• Werbungskosten sind leichter zuzuordnen — Handwerker, Hausgeld, Versicherung, Zinsen laufen über ein Konto statt zwischen Supermarkteinkäufen.
• Mietrückstände fallen früher auf, weil der Kontoauszug nur Mietverkehr zeigt.
• Bei Rückfragen des Finanzamts genügt ein Auszug statt einer nachträglichen Rekonstruktion.
• Beim Verkauf oder in der Erbfolge ist die Historie des Objekts sauber belegt.

Das ist kein rechtliches Argument, sondern ein Aufwandsargument — und es wirkt mit jedem weiteren Mietverhältnis stärker.

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Wie man vorgeht

1. Die eigenen Kontobedingungen prüfen. Steht dort „ausschließlich für private Zwecke“ oder eine ähnliche Formulierung, ist die Vermietung darüber vertragswidrig — unabhängig davon, dass sie kein Gewerbe ist.
2. Bei der Bank nachfragen, ob sie private Vermietung auf dem Girokonto zulässt. Manche tun das ausdrücklich; die Auskunft schriftlich geben zu lassen, kostet nichts.
3. Bei mehreren Objekten gleich trennen, statt später alle Mieter über eine neue Bankverbindung informieren zu müssen.
4. Die Kaution in jedem Fall separat führen — offen als Kautions- oder Treuhandkonto, je Mietverhältnis.
5. Den Mietern die Kontoverbindung samt Treuhandvermerk bestätigen. Das kostet nichts und nimmt dem Streit über die ordnungsgemäße Anlage die Grundlage.

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Fazit

Die Frage nach dem Konto für Mieteinnahmen hat zwei Ebenen, die regelmäßig vermischt werden.

Für die Miete gibt es keine gesetzliche Vorgabe. Ob ein Privatkonto genügt, entscheiden die AGB der Bank — und wer sie übergeht, riskiert eine Kündigung mit zwei Monaten Frist und die Umstellung aller Mietzahlungen. Das ist ärgerlich, aber verhandelbar: Es gibt Banken, die private Vermietung zulassen.

Für die Kaution gibt es keine Verhandlung. Sie gehört getrennt, offen ausgewiesen und insolvenzfest — sonst haftet der Vermieter für einen Schaden, den er leicht hätte vermeiden können.

Quellen

1. § 21 EStG – Einkünfte aus Vermietung und Verpachtunggesetze-im-internet.de
2. § 15 EStG – Einkünfte aus Gewerbebetriebgesetze-im-internet.de
3. § 14 GewO – Anzeigepflicht bei Gewerbebetriebgesetze-im-internet.de
4. § 675h BGB – Ordentliche Kündigung eines Zahlungsdiensterahmenvertragsgesetze-im-internet.de
5. § 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheitengesetze-im-internet.de
6. § 47 InsO – Aussonderunggesetze-im-internet.de
7. BGH, Beschluss vom 09.06.2015 – VIII ZR 324/14 (Kaution gehört auf ein offen ausgewiesenes Sonderkonto)haufe.de