Wer als Vermieter regelmäßig Mieteinnahmen erhält, sollte sich frühzeitig mit dem Thema Kontoführung beschäftigen. Denn auch wenn die Verwaltung einer oder mehrerer Immobilien zunächst nach einer privaten Angelegenheit klingt, sehen viele Banken das anders. Warum das so ist – und welche Kontolösung sich für Vermieter wirklich lohnt – erfährst Du hier.
Inhaltsverzeichnis
Warum ein separates Konto für Vermieter sinnvoll ist
Viele Vermieter nutzen zunächst ihr privates Girokonto, um Mieteinnahmen zu verbuchen. Das scheint praktisch – schließlich läuft dort ohnehin der eigene Zahlungsverkehr. Doch genau hier beginnt das Problem:
Banken unterscheiden streng zwischen privater und gewerblicher Kontonutzung. Private Girokonten sind in der Regel für den persönlichen Lebensbedarf gedacht – also für Gehaltseingänge, Miete, Versicherungen und Einkäufe. Sobald jedoch regelmäßig Zahlungen von Dritten (also Mietern) eingehen, wird das Konto aus Sicht der Bank geschäftlich genutzt.
Wie Banken die Kontonutzung bewerten
Banken prüfen automatisiert die Transaktionsmuster ihrer Kunden. Wenn ein Konto regelmäßig mehrere Geldeingänge von unterschiedlichen Personen aufweist, deutet das auf eine Vermietungstätigkeit hin. Und genau das ist bei vielen Privatbanken nicht erlaubt.
Beispiel:
Ein Vermieter hat drei Wohnungen und erhält monatlich drei Mieteingänge von verschiedenen Mietern.
Für die Bank sieht das nicht nach privater Kontonutzung aus – es fehlen typische Muster wie ein einzelner Lohneingang oder Alltagsausgaben.
Die Folge:
Viele Banken fordern den Kunden auf, ein Geschäftskonto zu eröffnen. Einige gehen noch weiter und kündigen das private Konto mit der Begründung, dass es zweckwidrig genutzt wird. Das passiert insbesondere bei Banken, die ausschließlich Privatkonten anbieten.
Kontoführungsgebühren sind nicht das Hauptproblem
Viele Vermieter ärgern sich über die steigenden Kontoführungsgebühren. Doch das eigentliche Risiko liegt in der Art der Kontonutzung. Wer als Vermieter ein reines Privatkonto nutzt, riskiert nicht nur eine Kündigung, sondern verliert im Zweifel auch die Übersicht über seine Finanzen.
Ein separates Konto hat deshalb gleich mehrere Vorteile:
- Transparenz: Einnahmen und Ausgaben rund um die Vermietung sind klar getrennt.
- Steuerliche Übersicht: Die Zuordnung von Kosten und Einnahmen wird für Steuererklärungen deutlich einfacher.
- Rechtssicherheit: Banken erkennen das Konto als legitime Kontoführung für Vermietung an.
- Professioneller Auftritt: Mieter überweisen auf ein Konto, das erkennbar zur Verwaltung der Immobilie gehört.
Wann ein Geschäftskonto Pflicht ist
Sobald regelmäßig Mieteinnahmen von Dritten eingehen, ist ein Geschäftskonto empfohlen – bei manchen Banken sogar Pflicht. Spätestens, wenn mehrere Objekte verwaltet oder die Mieteinnahmen einen erheblichen Umfang erreichen, sollte ein Vermieter über den Wechsel nachdenken.
Viele Anbieter wie etwa Smartmiete oder spezialisierte Banken für Vermieter bieten Treuhand- oder Unterkontenlösungen an. Damit lassen sich auch Mietkautionen rechtssicher verwalten – ein wichtiger Punkt, denn die Mietkaution darf nicht auf das gleiche Konto wie die laufende Miete eingezahlt werden.
Vorteile der Smartmiete Treuhandkonten
Einfach als Vermieter online beantragen
Rechtssicher durch Anlage des Vermieters
Für mehrere Mietverhältnisse ideal
Innerhalb kurzer Zeit Kaution eingerichtet
Nach Mietverhältnis einfach aufzulösen
Empfohlene Kontoarten für Vermieter
Nicht jedes Konto ist gleich gut geeignet. Hier ein Überblick über die wichtigsten Optionen:
🔹 Geschäftskonto für Vermieter
Ein Geschäftskonto ist die sauberste und sicherste Lösung, insbesondere bei mehreren Mietobjekten oder regelmäßigen Mieteingängen.
Vorteile:
- Erlaubte geschäftliche Nutzung
- Separate IBAN für Mieterzahlungen
- Bessere Übersicht und oft Exportfunktionen für Buchhaltung
Viele Banken bieten mittlerweile Business-Konten ohne hohe Gebühren an – auch für Einzelpersonen ohne Gewerbeschein.
🔹 Unterkonto zum bestehenden Konto
Einige Banken erlauben das Anlegen von Unterkonten, um Einnahmen getrennt zu verbuchen.
Das kann für kleine Vermietungen eine einfache Lösung sein – allerdings nur, wenn die Bank keine rein private Nutzung vorschreibt.
Vorteile:
- Schnelle Einrichtung
- Keine separate Bankverbindung nötig
- Gut für 1–2 Mieter
🔹 Treuhandkonto für Mietkautionen
Die Mietkaution gehört nicht dem Vermieter, sondern muss treuhänderisch verwaltet werden.
Ein Mietkautionskonto – etwa über Smartmiete – sorgt für rechtssichere Verwahrung.
Vorteile:
- Entspricht den Vorgaben des BGB (§ 551)
- Vermögen bleibt getrennt
- Zinsen oder digitale Verwaltung möglich
🔹 Gemeinschaftskonto bei mehreren Eigentümern
Wenn eine Immobilie mehreren Personen gehört (z. B. Erbengemeinschaft oder Ehepartner), kann ein Gemeinschaftskonto sinnvoll sein.
Vorteile:
- Gemeinsamer Zugriff
- Klare Nachvollziehbarkeit der Zahlungen
- Vereinfachte Verwaltung der Immobilieneinnahmen
Praxis-Tipp: So gehst Du vor
- Bestehendes Konto prüfen: Lies die Nutzungsbedingungen Deiner Bank. Steht dort etwas von „ausschließlich privater Nutzung“? Dann ist die Vermietung darüber nicht zulässig.
- Bank kontaktieren: Frage nach, ob die Bank eine Option für Vermieter oder Kleingewerbe anbietet.
- Alternativen prüfen: Geschäftskonten für Vermieter gibt es heute auch ohne hohe Grundgebühren – oft mit einfacher Online-Verwaltung.
- Kaution separat führen: Nutze für Mietkautionen ein Treuhandkonto, z. B. über Smartmiete, um rechtliche Risiken zu vermeiden.
Fazit
Wer Mieteinnahmen über sein Privatkonto laufen lässt, riskiert Ärger mit der Bank. Denn aus Sicht vieler Kreditinstitute ist die regelmäßige Vermietung keine private Kontonutzung – auch nicht bei nur einer Wohnung.
Ein separates Konto ist daher nicht nur eine rechtssichere Lösung, sondern auch ein Zeichen für professionelles Vermietungsmanagement.
Langfristig zahlt sich diese Trennung aus: weniger Stress, mehr Übersicht – und ein gutes Verhältnis zur Bank.
