Mietkaution in 3 Raten zahlen – Was Vermieter wissen sollten

Wenn ein Mietinteressent fragt, ob er die Kaution in Raten zahlen darf, ist die Frage schon falsch gestellt – und die Antwort darauf keine Frage des Entgegenkommens. Die Ratenzahlung ist ein Recht des Mieters, das der Vermieter weder gewähren noch verweigern kann.

Für Vermieter ist trotzdem einiges zu regeln: Wann genau welche Rate fällig wird, welche Vertragsklauseln daran scheitern, wann die Anlagepflicht beginnt – und ab wann ein Rückstand zur fristlosen Kündigung berechtigt.

Die gesetzliche Grundlage: § 551 Abs. 2 BGB

„Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.“ (§ 551 Abs. 2 BGB)

Drei Festlegungen stecken darin:

• Drei gleiche Teilzahlungen – nicht „bis zu drei“, nicht in beliebiger Stückelung. Der Mieter darf die Kaution dritteln.
• Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, nicht bei Vertragsunterschrift und nicht bei Schlüsselübergabe.
• Die weiteren Raten laufen mit den beiden folgenden Mietzahlungen. Bei Mietbeginn am 1. März sind die Raten also zum 1. März, 1. April und 1. Mai fällig.

Nach § 551 Abs. 4 BGB ist jede zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam. Das Ratenrecht lässt sich vertraglich also nicht abbedingen.

Der Fälligkeitsplan an einem Beispiel

Nettokaltmiete 800 Euro, Kaution in Höhe des zulässigen Höchstbetrags von drei Nettokaltmieten, Mietbeginn 1. März:

Rate	Betrag	fällig am
1. Teilzahlung	800 €	1. März (Beginn des Mietverhältnisses)
2. Teilzahlung	800 €	1. April (mit der Aprilmiete)
3. Teilzahlung	800 €	1. Mai (mit der Maimiete)

Die Höchstgrenze bezieht sich auf die Nettokaltmiete: Betriebskosten, die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesen sind, bleiben außen vor (§ 551 Abs. 1 BGB). Bei 800 Euro Grundmiete plus 180 Euro Nebenkosten sind es 2.400 Euro Kaution, nicht 2.940 Euro.

Diese Klauseln halten nicht

„Die Kaution ist vor Übergabe der Wohnung vollständig zu zahlen“

Unwirksam. Sie schränkt das Ratenrecht ein und verstößt damit gegen § 551 Abs. 2 in Verbindung mit Abs. 4 BGB.

Interessant ist die Rechtsfolge. Der BGH hat entschieden, dass die Unwirksamkeit der Fälligkeitsregelung nicht die gesamte Kautionsabrede zu Fall bringt (Urteil vom 25. Juni 2003 – VIII ZR 344/02; bestätigt am 30. Juni 2004 – VIII ZR 243/03). An die Stelle der unwirksamen Klausel tritt die gesetzliche Fälligkeit. Die Kaution bleibt geschuldet – nur eben in Raten.

Schlüsselübergabe gegen vollständige Kaution

Wer die Übergabe der Wohnung davon abhängig macht, dass die Kaution vorab in voller Höhe hinterlegt wird, steht auf schwachem Grund. Der BGH stellt in derselben Entscheidung klar: Der Mieter ist nicht verpflichtet, vor der gesetzlichen Fälligkeit zu leisten. Macht der Vermieter die Überlassung der Schlüssel trotzdem davon abhängig, kann der Mieter seinen Anspruch auf Gebrauchsüberlassung notfalls gerichtlich durchsetzen und gegebenenfalls Schadensersatz verlangen.

„Bei Ratenzahlung wird ein Aufschlag von … Euro fällig“

Ebenfalls unwirksam – ein Preis für die Ausübung eines gesetzlichen Rechts ist eine Abweichung zum Nachteil des Mieters.

Was Vermieter tatsächlich in der Hand haben

Das Gesetz gibt dem Vermieter an anderer Stelle ein deutlich schärferes Instrument, als eine Vertragsklausel es je wäre.

Nach § 569 Abs. 2a BGB liegt ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung vor, wenn der Mieter mit der Sicherheitsleistung in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug ist. Auch hier zählt die Nettokaltmiete. Und: Einer Abmahnung oder Abhilfefrist bedarf es nicht.

Bei der gedrittelten Kaution ist dieser Punkt erreicht, wenn zwei der drei Raten offen sind – bei drei Monatsmieten Kaution also nach der zweiten ausgebliebenen Zahlung.

Zwei Einschränkungen gehören dazu:

• Heilung durch Nachzahlung: § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB gilt entsprechend. Die Kündigung wird unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs befriedigt wird.
• Verzug setzt Fälligkeit voraus. Wer die Kaution vor dem gesetzlichen Termin anmahnt, setzt den Mieter nicht in Verzug.

Die Anlagepflicht beginnt mit der ersten Rate

Der praktisch wichtigste Punkt der Ratenzahlung wird am häufigsten übersehen: Schon die erste Teilzahlung muss getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden.

§ 551 Abs. 3 BGB verlangt die Anlage bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz; die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen gilt: getrennt vom Vermögen des Vermieters, und die Erträge stehen dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit.

Daraus folgt für die Praxis: Das Mietkautionskonto steht, bevor die erste Rate eingeht – nicht erst, wenn die dritte da ist. Ein Konto, das erst nach zwei Monaten eröffnet wird, hat zwei Monate Zinsen des Mieters gekostet und die Trennung vom Vermietervermögen in dieser Zeit nicht gewährleistet.

Was am Ende an Zinsen zusammenkommt und was davon dem Mieter zusteht, rechnet der Mietkaution-Zinsrechner aus.

Drei Dinge, die sich im Ablauf lohnen

1. Ratenplan schriftlich bestätigen. Nicht, um das Recht zu gewähren – sondern damit beide Seiten dieselben drei Termine im Kalender haben. Das beugt dem häufigsten Streitfall vor: der vergessenen dritten Rate.
2. Kontonachweis an den Mieter. Der Mieter hat Anspruch darauf zu erfahren, wo seine Kaution liegt. Ein Kontoauszug bei Eröffnung erspart spätere Nachfragen.
3. Fristen im Blick behalten. Bleibt eine Rate aus, zählt das Datum. Erst mit zwei offenen Monatsmieten greift § 569 Abs. 2a BGB – vorher bleibt nur die normale Zahlungsaufforderung.

Fazit

Die Ratenzahlung ist kein Risiko, sondern der gesetzliche Normalfall. Wer sie im Mietvertrag ausschließen will, gewinnt nichts: Die Klausel fällt weg, die gesetzliche Fälligkeit tritt an ihre Stelle. Wer sie dagegen sauber abwickelt – Konto vor der ersten Rate, drei feste Termine, Nachweis an den Mieter – hat die Sicherheit nach drei Monaten vollständig und rechtlich einwandfrei angelegt.

Bleibt die Kaution aus, greift § 569 Abs. 2a BGB. Das ist das eigentliche Druckmittel des Vermieters – und es wirkt ohne jede Vertragsklausel.

Quellen

1. § 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheitengesetze-im-internet.de
2. § 569 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (Abs. 2a)gesetze-im-internet.de
3. § 232 BGB – Arten der Sicherheitsleistunggesetze-im-internet.de
4. BGH, Urteil vom 30. Juni 2004 – VIII ZR 243/03 (Fälligkeit, Teilunwirksamkeit)bundesgerichtshof.de
5. BGH, Urteil vom 25. Juni 2003 – VIII ZR 344/02 (unwirksame Fälligkeitsklausel)dejure.org