Indexmiete Rechner

Bei einer Indexmiete folgt die Miete der Preisentwicklung: Steigt der Verbraucherpreisindex, steigt die Miete im selben Verhältnis. Das macht die Anpassung berechenbar – und fehleranfällig, denn eine formal falsche Erklärung ist unwirksam.

Der Rechner oben ermittelt die neue Nettokaltmiete – kostenlos und ohne Anmeldung. Darunter steht, was rechtlich dazugehört: welche Angaben die Erklärung enthalten muss, ab wann die neue Miete fällig wird und was bei einer Indexmiete ausgeschlossen ist.

Was der Rechner braucht – und was er ausgibt

Drei Angaben genügen, alle stehen im Mietvertrag oder beim Statistischen Bundesamt:

Heraus kommen die neue Nettokaltmiete, die Erhöhung als Geldbetrag und die prozentuale
Indexänderung – also genau die drei Werte, die § 557b Abs. 3 BGB in der Erklärung verlangt.
Ein bloßer Prozentsatz genügt dort nicht.

Die kurze Antwort

• Die Vereinbarung braucht Schriftform (§ 557b Abs. 1 BGB) – eine mündliche Abrede genügt nicht.
• Mindestens ein Jahr muss die Miete zwischen zwei Anpassungen unverändert bleiben.
• Die Änderung wird in Textform erklärt und muss die Indexänderung sowie die neue Miete beziffern.
• Fällig wird sie erst ab dem übernächsten Monat nach Zugang der Erklärung – nicht rückwirkend.
• Eine Kappungsgrenze gibt es nicht, dafür ist eine Erhöhung nach der Vergleichsmiete ausgeschlossen.

Was eine Indexmiete ist

Geregelt ist sie in § 557b BGB:

„Die Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete).“ (§ 557b Abs. 1 BGB)

Drei Punkte stecken darin:

• Schriftform für die Vereinbarung. Sie muss im Mietvertrag oder in einem unterschriebenen Nachtrag stehen. Für die spätere Änderungserklärung genügt dagegen Textform.
• Ein bestimmter Index. Maßgeblich ist der Verbraucherpreisindex für Deutschland, den das Statistische Bundesamt monatlich veröffentlicht – derzeit auf der Basis 2020 = 100.
• Keine anderen Maßstäbe. Ein regionaler Index oder ein selbst gewählter Warenkorb tragen nicht.

Nach § 557b Abs. 5 BGB ist jede zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.

Die Berechnung

Die Miete verändert sich im selben Verhältnis wie der Index:

Neue Miete = Alte Miete × (neuer Index ÷ alter Index)

Beispiel

Gerechnet wird stets mit der Nettokaltmiete; Betriebskostenvorauszahlungen bleiben außen vor. Bezugspunkt ist der Index bei Vertragsbeginn oder bei der letzten Anpassung – nicht der Index eines beliebigen früheren Monats.

Die Erklärung: hier scheitern die meisten Anpassungen

Der formale Teil wird regelmäßig unterschätzt, dabei entscheidet er über die Wirksamkeit:

„Eine Änderung der Miete nach Absatz 1 muss durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten.“ (§ 557b Abs. 3 BGB)

Daraus folgen vier Pflichtangaben und eine Frist:

1. Textform – E-Mail genügt, eine Unterschrift ist nicht nötig, ein Anruf reicht nicht.
2. Die eingetretene Indexänderung – alter und neuer Wert, jeweils mit Monat und Basisjahr.
3. Die neue Miete oder die Erhöhung als Geldbetrag – ein bloßer Prozentsatz genügt nicht.
4. Die Wartezeit: Zwischen zwei Anpassungen muss die Miete mindestens ein Jahr unverändert geblieben sein.

Ab wann gezahlt wird

Die neue Miete gilt ab dem übernächsten Monat nach Zugang. Geht die Erklärung am 20. März zu, ist die erhöhte Miete erstmals für Mai zu zahlen – nicht für April und nicht rückwirkend. Eine Erklärung, die eine frühere Fälligkeit vorsieht, ändert daran nichts.

Was bei einer Indexmiete ausgeschlossen ist

Der Verzicht auf die Vergleichsmiete ist der eigentliche Handel: Der Vermieter bekommt eine automatische, streitfreie Anpassung und gibt dafür die Möglichkeit auf, bei stark steigenden Marktmieten nachzuziehen. In Phasen niedriger Inflation und hoher Mietsteigerung ist die Indexmiete für ihn deshalb ungünstig.

Die Mietpreisbremse gilt nur am Anfang

„Die §§ 556d bis 556g sind nur auf die Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung anzuwenden.“ (§ 557b Abs. 4 BGB)

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt wird also die erste Miete an der Vergleichsmiete gemessen. Die späteren Indexanpassungen sind davon frei – ein Grund, warum die Ausgangsmiete besonders sorgfältig geprüft werden sollte.

Wenn der Index sinkt

Die Kopplung wirkt in beide Richtungen: Fällt der Verbraucherpreisindex, sinkt auch die Miete. Das Gesetz nennt für die Erklärung keine bestimmte Partei – sie „muss geltend gemacht werden“. In der Praxis erklärt der Vermieter die Erhöhung; bei einem sinkenden Index kann der Mieter die Senkung selbst geltend machen, in derselben Form und mit denselben Angaben.

Deflationäre Phasen sind selten, aber einzelne Monate mit rückläufigem Index kommen vor. Maßgeblich ist immer der Vergleich zum Bezugsmonat, nicht die Entwicklung dazwischen.

Indexmiete oder Staffelmiete?

Wo die Indexwerte stehen

Die Werte veröffentlicht das Statistische Bundesamt monatlich unter „Verbraucherpreisindex für Deutschland“. Für die Berechnung werden zwei Zahlen gebraucht: der Wert des Bezugsmonats – Vertragsbeginn oder letzte Anpassung – und der aktuelle Wert.

Zwei Fallstricke:

• Basisjahr beachten. Der Index wird regelmäßig auf ein neues Basisjahr umgestellt, zuletzt 2023 von 2015 auf 2020 = 100. Alter und neuer Wert müssen auf derselben Basis stehen, sonst ist die Rechnung falsch.
• Vorläufige Werte. Der zuerst veröffentlichte Wert eines Monats kann noch korrigiert werden.

Und die Kaution?

Eine naheliegende Frage bei jeder Mieterhöhung: Darf der Vermieter die Kaution nachfordern, wenn die Miete steigt?

Nein. Ein gesetzlicher Anspruch auf Aufstockung besteht nicht – die Höchstgrenze des § 551 Abs. 1 BGB bemisst sich nach der bei Vertragsschluss vereinbarten Nettokaltmiete. Eine Formularklausel, die den Mieter bei künftigen Mieterhöhungen zur Nachzahlung verpflichtet, gilt als überraschend im Sinne des § 305c Abs. 1 BGB und damit als unwirksam. Einvernehmlich vereinbaren lässt sich eine Aufstockung im Einzelfall dagegen sehr wohl.

Etwas anderes gilt, wenn der Vermieter die Kaution während des Mietverhältnisses berechtigt in Anspruch genommen hat – dann muss sie wieder aufgefüllt werden. Mehr dazu unter Höhe der Mietkaution und Mietkautionskonto.