Höhe der Mietkaution: drei Nettokaltmieten – und was dazuzählt

Drei Nettokaltmieten — das ist die Zahl, die jeder kennt. Die Fragen beginnen dahinter: Zählt die Nebenkostenpauschale mit? Gilt die Grenze auch für eine Bürgschaft? Und was passiert, wenn die Miete später steigt?

Die Obergrenze: drei Nettokaltmieten

§ 551 Abs. 1 BGB begrenzt die Mietsicherheit auf das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten.

Damit ist die Nettokaltmiete gemeint, nicht die Warmmiete. Der Unterschied ist erheblich:

Bei einer Inklusivmiete, in der die Betriebskosten nicht gesondert ausgewiesen sind, ist zu schätzen, welcher Anteil auf sie entfällt — dieser Teil bleibt bei der Berechnung ebenfalls außen vor.

Drei Monatsmieten sind die Obergrenze, nicht der Regelfall. Jeder niedrigere Betrag ist zulässig, und ganz ohne Kaution geht es auch. Verhandlungsspielraum besteht also nach unten immer.

Die Grenze gilt für alle Sicherheiten zusammen

Der häufigste Irrtum: Barkaution und Bürgschaft nebeneinander. Beides zusammen darf drei Nettokaltmieten nicht übersteigen — die Grenze bezieht sich auf die Sicherheit insgesamt, nicht auf jede Form einzeln.

Wer 2.700 € bar hinterlegt hat, muss also keine zusätzliche Bürgschaft stellen. Eine Ausnahme erkennt die Rechtsprechung nur an, wenn ein Dritter — typischerweise die Eltern — eine Bürgschaft freiwillig und unaufgefordert anbietet, um dem Mieter den Vertrag überhaupt zu ermöglichen. Verlangt der Vermieter sie, gilt die Grenze.

Welche Formen in Betracht kommen, steht unter Barkaution, Mietkautionsbürgschaft und Mietkautionssparbuch. Einen Anspruch auf eine bestimmte Form hat übrigens keine Seite: Der Mieter kann die Bürgschaft nicht durchsetzen, der Vermieter nicht die Barkaution.

Zahlbar in drei Raten

Die Kaution ist nicht auf einen Schlag fällig. § 551 Abs. 2 BGB gibt dem Mieter das Recht auf drei gleiche Monatsraten: die erste zu Beginn des Mietverhältnisses, die weiteren mit den beiden folgenden Mietzahlungen.

Der Vermieter muss dem nicht zustimmen, und eine Klausel „Kaution vollständig vor Übergabe der Schlüssel“ ist nach § 551 Abs. 4 BGB unwirksam. Wer die Raten nutzen will, muss sie allerdings in Anspruch nehmen — wer kommentarlos alles überweist, hat sein Recht nicht ausgeübt. Welche Wege es sonst gibt, steht unter Mietkaution finanzieren.

Was bei einer Mieterhöhung passiert

Nichts. Die Kaution bemisst sich nach der Miete bei Vertragsschluss; steigt sie später — durch Mieterhöhung, Staffel- oder Indexmiete —, entsteht daraus kein Anspruch auf Aufstockung. Ohne ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag muss der Mieter nicht nachzahlen.

Umgekehrt gilt: Eine einmal wirksam vereinbarte Kaution wird nicht dadurch überhöht, dass die Miete später sinkt.

Wenn zu viel verlangt wurde

Eine überhöhte Kautionsvereinbarung ist nur insoweit unwirksam — der zulässige Teil bleibt bestehen, der überschießende kann zurückgefordert werden. Zwei Punkte sind dabei entscheidend:

• Die Verjährung beginnt mit der Zahlung, nicht mit der Kenntnis von der Höchstgrenze (BGH, 01.06.2011, VIII ZR 91/10). Nach drei Jahren ist der Anspruch verloren, auch wenn niemand je von § 551 BGB gehört hat.
• Die Zinsen dürfen die Grenze übersteigen. Sie stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit — das ist der ausdrückliche Vorbehalt in Absatz 1.

Sonderfälle

• Möblierte Wohnungen: Maßgeblich bleibt die Nettokaltmiete einschließlich des Möblierungszuschlags, soweit er Teil der Miete ist.
• Wohngemeinschaften: Bei einem gemeinsamen Mietvertrag gilt die Grenze für die Gesamtmiete, nicht je Mitbewohner.
• Untermiete: Der Untermieter schuldet dem Hauptmieter höchstens drei Nettokaltmieten der Untermiete.
• Studenten- und Jugendwohnheime: Die Höchstgrenze gilt, die Verzinsungspflicht nach § 551 Abs. 3 Satz 5 BGB dagegen nicht. Mehr unter Mietkaution im Studium.
• Gewerberäume: Hier gilt § 551 BGB überhaupt nicht — keine Höchstgrenze, keine Ratenzahlung, keine Anlagepflicht. Einzelheiten unter gewerbliche Mietkautionsbürgschaft.

Was danach mit dem Geld passiert

Die Höhe ist nur der erste Schritt. Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen anlegen und zum Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist verzinsen; die Erträge stehen dem Mieter zu. Tut er das nicht, darf der Mieter die Zahlung verweigern und sogar die Miete zurückbehalten (BGH, 13.10.2010, VIII ZR 98/10).

Wie viel über die Jahre zusammenkommt, rechnet der Mietkaution-Zinsrechner aus. Die Anlageformen stehen unter Mietkaution anlegen, die Rückzahlung am Ende unter Rückzahlung der Mietkaution.