Musterbrief: Ordentliche Kündigung des Mietvertrags durch den Mieter

Wer als Mieter kündigt, braucht keinen Grund – aber drei Formalien, die stimmen müssen. Fehlt eine davon, läuft der Vertrag weiter, und im ungünstigen Fall kostet das eine volle Monatsmiete.

Dieser Musterbrief enthält den fertigen Text, dazu die Punkte, an denen Kündigungen in der Praxis scheitern.

Der Musterbrief

Absender: Vor- und Nachname aller Mieter, Straße, PLZ und Ort

An: Vor- und Nachname aller Vermieter, Straße, PLZ und Ort

Ort, Datum

Ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses über die Wohnung [Straße, Hausnummer, Etage/Lage], [PLZ, Ort]

Sehr geehrte(r) Frau/Herr [Name],

hiermit kündige ich das oben genannte Mietverhältnis ordentlich und fristgerecht zum nächstmöglichen Termin, nach meiner Berechnung zum [Datum].

Bitte bestätigen Sie mir den Erhalt dieser Kündigung sowie den Beendigungstermin schriftlich.

Für die Wohnungsübergabe schlage ich den [Datum, Uhrzeit] vor. Bitte teilen Sie mir mit, ob Ihnen dieser Termin passt.

Meine Mietkaution überweisen Sie nach der Abrechnung bitte auf folgendes Konto:
IBAN […..], Kontoinhaber […..]

Mit freundlichen Grüßen

[eigenhändige Unterschrift aller Mieter]

Übersicht
Wer nutzt diesen Musterbrief?	Mieter einer Wohnung
Rechtsgrundlage	§ 573c Abs. 1, § 568 Abs. 1 BGB
Frist	drei Monate, unabhängig von der Mietdauer
Form	Papier mit eigenhändiger Unterschrift
Download	Musterbrief herunterladen

Die drei Punkte, an denen Kündigungen scheitern

1. Schriftform – die E-Mail genügt nicht

„Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form.“ (§ 568 Abs. 1 BGB)

Schriftform heißt: Papier mit eigenhändiger Unterschrift. E-Mail, Fax, Messenger-Nachricht oder ein Anruf erfüllen sie nicht – eine so erklärte Kündigung ist formunwirksam, das Mietverhältnis läuft weiter.

2. Alle Mieter unterschreiben, alle Vermieter werden angeschrieben

Stehen im Mietvertrag zwei Namen, muss die Kündigung von beiden unterschrieben sein – auch wenn nur eine Person auszieht oder das Paar getrennt lebt. Umgekehrt muss sie an alle im Vertrag genannten Vermieter gerichtet sein, etwa bei Erbengemeinschaften. Wer für einen anderen mitunterschreibt, braucht eine Vollmacht im Original; ohne sie kann der Vermieter die Kündigung nach § 174 BGB zurückweisen.

3. Zugang bis zum dritten Werktag – nicht Absendung

Maßgeblich ist nicht das Datum des Briefs und nicht der Poststempel, sondern der Zugang beim Vermieter. Und den muss im Streitfall derjenige beweisen, der gekündigt hat.

Praktisch heißt das: Einwurf-Einschreiben, persönliche Übergabe gegen Empfangsbestätigung oder Einwurf durch einen Boten, der den Vorgang bezeugen kann. Ein normaler Brief ist der schlechteste und ein Einschreiben mit Rückschein nicht der beste Weg – wird es nicht abgeholt, ist es nicht zugegangen.

Die Frist richtig berechnen

„Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.“ (§ 573c Abs. 1 Satz 1 BGB)

Für Mieter bleibt es immer bei diesen drei Monaten – ob das Mietverhältnis ein Jahr oder zwölf Jahre bestanden hat. Die Verlängerung auf sechs und neun Monate nach fünf und acht Jahren gilt nur für die Kündigung durch den Vermieter.

Der Stolperstein ist das Wort „Werktag“:

• Der Samstag zählt mit. Der BGH hat das für die Karenzzeit von drei Werktagen ausdrücklich entschieden: Der Sonnabend ist als Werktag mitzuzählen, wenn nicht der letzte Tag der Karenzfrist auf diesen Tag fällt (Urteil vom 27. April 2005 – VIII ZR 206/04).
• Fällt der dritte Werktag selbst auf einen Samstag, verschiebt sich der Stichtag nach § 193 BGB auf den nächsten Werktag, also in der Regel auf den Montag.
• Sonn- und Feiertage zählen nie mit.

Zugang beim Vermieter	Mietverhältnis endet am
bis zum dritten Werktag im März	31. Mai
am vierten Werktag im März	30. Juni – ein Monat mehr Miete
dritter Werktag fällt auf einen Samstag, Zugang am Montag	noch fristgerecht zum 31. Mai

Deshalb steht im Musterbrief „zum nächstmöglichen Termin“ und das berechnete Datum: Verrechnet man sich, wirkt die Kündigung trotzdem zum nächsten zulässigen Termin.

Ein Grund ist nicht nötig – aber es gibt Ausnahmen

Die ordentliche Kündigung des Mieters braucht keine Begründung. In drei Konstellationen greift sie trotzdem nicht:

• Zeitmietvertrag nach § 575 BGB: Wurde das Mietverhältnis wirksam befristet, ist die ordentliche Kündigung während der Laufzeit ausgeschlossen. Ein bloßes „Mindestmietdauer“-Datum ohne den nach § 575 erforderlichen Befristungsgrund ist dagegen kein Zeitmietvertrag – dann gilt die normale Frist.
• Kündigungsverzicht: Formularmäßig vereinbart ist er höchstens für vier Jahre ab Vertragsschluss zulässig; eine längere Bindung benachteiligt den Mieter unangemessen und ist unwirksam (BGH, Urteil vom 6. April 2005 – VIII ZR 27/04).
• Staffelmiete: Hier kann das Kündigungsrecht ausgeschlossen werden, nach § 557a Abs. 3 BGB ebenfalls höchstens für vier Jahre.

Einen Anspruch auf einen Nachmieter gibt es im Normalfall nicht. Ein vorzeitiger Ausstieg gegen Stellung eines Nachmieters ist Verhandlungssache – nur in besonderen Härtefällen kommt eine Pflicht des Vermieters in Betracht, einen zumutbaren Ersatzmieter zu akzeptieren.

Nach der Kündigung: Übergabe und Kaution

Mit dem Kündigungsschreiben beginnt der zweite Teil, bei dem für Mieter das meiste Geld auf dem Spiel steht:

• Übergabetermin und Protokoll. Der Zustand bei Auszug entscheidet später über jeden Abzug. Ein Übergabeprotokoll mit Fotos ist der beste Schutz gegen nachgeschobene Forderungen.
• Kaution. Sie wird nicht am Tag der Übergabe fällig, sondern nach einer angemessenen Prüffrist – üblich sind drei bis sechs Monate. Was zulässig einbehalten werden darf und was nicht, steht unter Mietkaution einbehalten.
• Zinsen. Sie stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit. Was über die Mietzeit zusammengekommen ist, rechnet der Mietkaution-Zinsrechner aus.

Ausführlich zu Fristen, Formfehlern und der Rückzahlung: Kündigung Mietvertrag – Fristen, Vorlage und was mit der Mietkaution passiert.

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Quellen

1. § 573c BGB – Fristen der ordentlichen Kündigunggesetze-im-internet.de
2. § 568 BGB – Form und Inhalt der Kündigunggesetze-im-internet.de
3. § 193 BGB – Sonn- und Feiertag; Sonnabendgesetze-im-internet.de
4. § 575 BGB – Zeitmietvertraggesetze-im-internet.de
5. § 557a Abs. 3 BGB – Staffelmiete, Ausschluss des Kündigungsrechtsgesetze-im-internet.de
6. BGH, Urteil vom 27. April 2005 – VIII ZR 206/04 (Sonnabend als Werktag in der Karenzzeit)bundesgerichtshof.de
7. BGH, Urteil vom 6. April 2005 – VIII ZR 27/04 (formularmäßiger Kündigungsverzicht über vier Jahre unwirksam)dejure.org