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Musterbrief: Erlaubnis zur Untervermietung beim Vermieter beantragen

Veröffentlicht am Aktualisiert am Von Ulf Mayer

Ein Zimmer untervermieten oder die Wohnung während eines Auslandsaufenthalts weitergeben – beides geht nicht ohne die Erlaubnis des Vermieters. Der Mieter hat darauf aber unter Umständen einen Anspruch, und das ändert die Ausgangslage erheblich.

Den vollständigen Überblick — Zuschlag, Untermietvertrag, Kaution und was bei Ende des Hauptmietverhältnisses gilt — gibt die Seite Untermiete.

Wann ein Anspruch auf die Erlaubnis besteht

Zu unterscheiden sind zwei Fälle:

Teiluntervermietung – hier gibt es einen Anspruch. Nach § 553 Abs. 1 BGB kann der Mieter die Erlaubnis verlangen, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entsteht, einen Teil des Wohnraums an Dritte zu überlassen. Der Vermieter darf nur ablehnen, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund liegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder ihm die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zuzumuten ist.

Als berechtigtes Interesse anerkannt sind etwa wirtschaftliche Gründe, der Auszug eines Mitbewohners oder ein befristeter Auslandsaufenthalt. Es muss nach Vertragsschluss entstanden sein.

Vollständige Überlassung – hier gibt es keinen Anspruch. Wer die gesamte Wohnung weitergibt und selbst nicht mehr dort wohnt, braucht ebenfalls die Erlaubnis, kann sie aber nicht erzwingen. § 553 BGB greift nur für einen Teil des Wohnraums. Wichtig: Ein zurückgelassenes Zimmer mit eigenen Sachen genügt in der Regel, damit es sich um eine Teiluntervermietung handelt.

Ohne Erlaubnis wird es riskant

Die unerlaubte Überlassung an Dritte ist ein Kündigungsgrund. Der Vermieter muss allerdings in der Regel zunächst abmahnen; eine fristlose Kündigung setzt voraus, dass der Mieter die Untervermietung trotz Abmahnung fortsetzt.

Umgekehrt gilt: Verweigert der Vermieter die Erlaubnis zu Unrecht, kann der Mieter sie einklagen – und ihm steht unter Umständen Schadensersatz für entgangene Untermiete zu. Deshalb lohnt es sich, sauber schriftlich zu fragen.

Musterbrief

Petra Muster
Musterstraße 2
10119 Musterstadt

Frau/Herr ………

Musterstadt, den ………

Erlaubnis zur Untervermietung

Sehr geehrte(r) Frau/Herr ………,

hiermit bitte ich Sie, mir die Erlaubnis zur Untervermietung meiner Wohnung / eines Zimmers in meiner Wohnung (Unzutreffendes streichen) in der Musterstraße 2, 10119 Musterstadt, zu erteilen.

Ich werde mich von ……… bis ……… wegen ……… im Ausland befinden und möchte die Wohnung in diesem Zeitraum an Frau/Herrn ………, zurzeit noch wohnhaft ………, untervermieten.

(alternativ)

Ich möchte einen Teil der von mir gemieteten Wohnung, nämlich das Zimmer ………, an Frau/Herrn ………, zurzeit noch wohnhaft ………, untervermieten.

Ich bitte Sie, mir Ihre Zustimmung bis zum ……… schriftlich mitzuteilen.

Mit freundlichen Grüßen

Petra Muster

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Diese Angaben gehören hinein

Der Vermieter kann nur entscheiden, was er kennt. Fehlende Angaben sind der häufigste Grund für eine Verzögerung:

  • Name und aktuelle Anschrift des Untermieters.
  • Welcher Teil der Wohnung überlassen wird – bei Teiluntervermietung das konkrete Zimmer.
  • Der Zeitraum, befristet oder unbefristet.
  • Das berechtigte Interesse – Auslandsaufenthalt, Auszug des Partners, wirtschaftliche Gründe. Ohne diese Begründung fehlt dem Anspruch aus § 553 Abs. 1 BGB die Grundlage.
  • Eine Frist zur Antwort, üblich sind zwei bis vier Wochen.

Nicht hineingehören Angaben zum Einkommen des Untermieters – danach darf der Vermieter fragen, sie ungefragt mitzuliefern ist aber nicht nötig.

Was mit der Kaution passiert

Am Mietverhältnis ändert die Untervermietung nichts: Der Hauptmieter bleibt alleiniger Vertragspartner des Vermieters und haftet für Miete und Schäden – auch für solche, die der Untermieter verursacht.

Die gestellte Kaution bleibt davon unberührt. Der Vermieter kann wegen der Untervermietung keine höhere Kaution verlangen; die Grenze von drei Nettokaltmieten aus § 551 Abs. 1 BGB gilt unverändert.

Wer selbst untervermietet, sollte allerdings eine eigene Kaution vom Untermieter erwägen – denn der Hauptmieter trägt dessen Risiko gegenüber dem Vermieter allein. Zulässig ist auch hier höchstens das Dreifache der vereinbarten Untermiete.

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Häufige Fragen zur Untervermietung

Habe ich einen Anspruch auf die Erlaubnis zur Untervermietung?

Bei der Teiluntervermietung ja. Nach § 553 Abs. 1 BGB kann der Mieter die Erlaubnis verlangen, wenn nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entsteht, einen Teil des Wohnraums zu überlassen. Für die vollständige Überlassung der Wohnung gibt es keinen solchen Anspruch – dort ist der Vermieter frei in seiner Entscheidung.

Was gilt als berechtigtes Interesse?

Anerkannt sind unter anderem wirtschaftliche Gründe, der Auszug eines Mitbewohners oder Partners und ein befristeter Auslandsaufenthalt. Entscheidend ist, dass das Interesse nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist – ein von vornherein geplantes Untermietverhältnis fällt nicht darunter.

Wann darf der Vermieter ablehnen?

Wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund liegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder ihm die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zuzumuten ist (§ 553 Abs. 1 Satz 2 BGB). Eine Ablehnung ohne solchen Grund ist unwirksam; der Mieter kann die Erlaubnis dann einklagen.

Was passiert, wenn ich ohne Erlaubnis untervermiete?

Die unerlaubte Gebrauchsüberlassung ist ein Kündigungsgrund. In der Regel muss der Vermieter zunächst abmahnen; eine fristlose Kündigung nach § 543 BGB setzt voraus, dass der Mieter trotz Abmahnung fortfährt. Das Risiko lohnt sich nicht, wenn ohnehin ein Anspruch auf die Erlaubnis besteht.

Muss ich wegen der Untervermietung eine höhere Kaution stellen?

Nein. Die Grenze von drei Nettokaltmieten nach § 551 Abs. 1 BGB gilt unverändert, und die Untervermietung ändert nichts am Hauptmietverhältnis. Wer selbst untervermietet, kann allerdings vom Untermieter eine eigene Kaution verlangen – ebenfalls höchstens das Dreifache der vereinbarten Untermiete.

Hafte ich für Schäden, die der Untermieter verursacht?

Ja. Der Hauptmieter bleibt alleiniger Vertragspartner des Vermieters und haftet ihm gegenüber für Miete und Schäden, auch für die des Untermieters. Genau deshalb ist eine eigene Kaution vom Untermieter in der Praxis sinnvoll.

Quellen

  1. § 553 BGB – Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Drittegesetze-im-internet.de
  2. § 540 BGB – Gebrauchsüberlassung an Drittegesetze-im-internet.de
  3. § 543 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grundgesetze-im-internet.de
  4. § 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheitengesetze-im-internet.de

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