Mietrückstand – was Vermieter wirklich tun können

Wenn die Miete ausbleibt, ist die erste Frage meist die falsche. Sie lautet „Wie werde ich den Mieter los?“ — richtig wäre: „In welcher Reihenfolge muss ich vorgehen, damit die Kündigung später hält?“

Denn Kündigungen wegen Mietrückstands scheitern vor Gericht selten daran, dass zu wenig Miete gezahlt wurde. Sie scheitern an der Reihenfolge, an der Form und daran, dass der Vermieter zur Selbsthilfe gegriffen hat. Dieser Beitrag zeigt den Weg vom ersten ausgebliebenen Zahlungseingang bis zur Räumung — und was dabei mit der Kaution passiert.

Schritt 1: Prüfen, ob überhaupt Verzug vorliegt

Die Miete ist nach § 556b Abs. 1 BGB zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag des Monats zu zahlen. Zwei Details entscheiden darüber, ob ein Mieter tatsächlich zu spät ist:

Der Samstag zählt nicht mit. Der BGH hat am 13.07.2010 (Az. VIII ZR 291/09) entschieden, dass bei der Karenzzeit von drei Werktagen der Sonnabend außer Betracht bleibt. Die Schonfrist soll dem Mieter vollständig zur Verfügung stehen, und an einem Samstag findet kein Zahlungsverkehr statt.

Es kommt auf die Anweisung an, nicht auf die Gutschrift. Der Mieter muss den Überweisungsauftrag rechtzeitig erteilen und für Deckung sorgen. Verzögerungen der Bank gehen nicht zu seinen Lasten.

Liegt danach eine Verspätung vor, tritt der Verzug ohne Mahnung ein: Die Leistungszeit ist kalendermäßig bestimmt (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Ab diesem Zeitpunkt schuldet der Mieter Verzugszinsen nach § 288 Abs. 1 BGB.

Schritt 2: Die Mahnung — nützlich, aber nicht Voraussetzung

Für den Verzug ist eine Mahnung nicht erforderlich. Für die Praxis ist sie es trotzdem: Sie klärt, ob eine Panne oder ein Problem vorliegt, sie dokumentiert den Vorgang, und sie eröffnet oft die einzige Lösung, die für beide Seiten funktioniert — eine Ratenzahlungsvereinbarung.

Wer eine solche Vereinbarung trifft, sollte sie schriftlich fassen und die laufende Miete davon ausnehmen. Sonst wächst der Rückstand weiter, während abbezahlt wird.

Schritt 3: Die Abmahnung — nur manchmal nötig

Hier trennen sich die Wege, und hier entstehen die meisten Fehler. § 543 Abs. 3 BGB verlangt vor einer fristlosen Kündigung wegen Pflichtverletzung grundsätzlich eine Abmahnung — nimmt den Zahlungsverzug in Satz 2 Nr. 3 aber ausdrücklich davon aus.

Wer also wegen eines aufgelaufenen Rückstands kündigt, darf sofort kündigen. Wer wegen ständiger Unpünktlichkeit kündigen will — die Miete kommt, aber jeden Monat zu spät —, muss vorher abmahnen, und zwar konkret: welche Monate, welche Fälligkeit, welcher Zahlungseingang. Dafür gibt es den Musterbrief Abmahnung wegen verspäteter Mietzahlung.

Schritt 4: Die fristlose Kündigung

§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB nennt zwei Schwellen. Eine von beiden genügt:

• Buchstabe a: Der Mieter ist an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil davon in Verzug. „Nicht unerheblich“ ist bei Wohnraum ein Betrag von mehr als einer Monatsmiete (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB).
• Buchstabe b: Über einen Zeitraum von mehr als zwei Terminen hat sich ein Rückstand angesammelt, der zwei Monatsmieten erreicht.

Maßgeblich ist jeweils die Bruttomiete einschließlich der Vorauszahlungen, nicht die Nettokaltmiete.

Für die Erklärung selbst gilt:

• Schriftform nach § 568 Abs. 1 BGB — eigenhändig unterschrieben, auf Papier. E-Mail, Fax, WhatsApp und Textnachricht sind unwirksam.
• Begründung nach § 569 Abs. 4 BGB: Der Kündigungsgrund muss im Schreiben angegeben werden. Bei Rückständen heißt das: Monate und Beträge einzeln aufführen.
• Alle Mieter müssen kündigen und es muss gegenüber allen Mietern gekündigt werden. Eine Kündigung an nur einen von zwei Vertragspartnern geht ins Leere.
• Zugang muss im Streitfall der Vermieter beweisen. Einschreiben mit Rückschein oder Übergabe vor Zeugen.
• Auf den Hinweis nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB, dass die Kündigung durch Nachzahlung unwirksam werden kann, sollte nicht verzichtet werden.

Der fertige Text steht im Musterbrief fristlose Kündigung wegen Mietrückstands; für den Fall der bloßen Unpünktlichkeit im Musterbrief zur unpünktlichen Mietzahlung.

Immer hilfsweise ordentlich kündigen

Das ist der wichtigste taktische Punkt des ganzen Vorgangs, und er kostet nur einen Satz.

Neben der fristlosen Kündigung sollte stets hilfsweise die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB erklärt werden. Der Grund: Zahlt der Mieter den Rückstand später nach, wird die fristlose Kündigung unwirksam — die ordentliche bleibt bestehen.

Für die ordentliche Kündigung gilt eine niedrigere Schwelle, aber sie setzt ein Verschulden voraus. Nach dem BGH (Urteil vom 10.10.2012, Az. VIII ZR 107/12) reicht ein Rückstand nicht aus, der eine Monatsmiete nicht übersteigt und weniger als einen Monat andauert. Darüber beginnt der Bereich der erheblichen Pflichtverletzung.

Die Schonfristzahlung — und was sie nicht heilt

§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB gibt dem Mieter eine zweite Chance: Werden die Rückstände bis zwei Monate nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage vollständig ausgeglichen, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Der Zahlung gleich steht die Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle — in der Praxis meist des Jobcenters.

Drei Punkte werden dabei regelmäßig übersehen:

1. Die ordentliche Kündigung bleibt bestehen. Der BGH hat das zuletzt am 09.04.2025 (Az. VIII ZR 145/24) bestätigt: Die Schonfristzahlung wirkt nur auf die außerordentliche Kündigung. Genau deshalb die hilfsweise ordentliche Kündigung.
2. Sie wirkt nur einmal in zwei Jahren. War der Kündigung innerhalb der letzten zwei Jahre bereits eine Kündigung vorausgegangen, die auf diesem Weg unwirksam wurde, greift die Schonfristzahlung nicht erneut.
3. Vollständig heißt vollständig. Eine Teilzahlung genügt nicht, auch nicht knapp.

Achtung, das ändert sich möglicherweise: Der Regierungsentwurf eines zweiten Mietrechtspakets (BT-Drucksache 21/6807 vom 01.07.2026) sieht vor, die Schonfristzahlung erstmals auch auf die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs zu erstrecken. Der Entwurf war am 09.07.2026 in erster Lesung im Bundestag und liegt seither im Rechtsausschuss. Geltendes Recht ist er nicht — Stand September 2026 gilt weiterhin die oben beschriebene Rechtslage. Wer eine Kündigung vorbereitet, sollte den Verfahrensstand aber im Blick behalten.

Die Kaution: der häufigste Fehler

Der Gedanke liegt nahe: Der Mieter zahlt nicht, die Kaution liegt bereit — also wird sie verrechnet. Das ist unzulässig.

Der BGH hat am 07.05.2014 (Az. VIII ZR 234/13) entschieden, dass sich der Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses nicht aus der Kaution befriedigen darf. Eine Mietvertragsklausel, die ihm das erlaubt, ist nach § 551 Abs. 4 BGB unwirksam. Begründung: Die Treuhandbindung des § 551 Abs. 3 BGB soll sicherstellen, dass der Mieter die Kaution nach Ende des Mietverhältnisses zurückerhält — auch in der Insolvenz des Vermieters.

Praktisch folgt daraus:

• Während des Mietverhältnisses bleibt die Kaution unangetastet. Sie deckt den Rückstand nicht und ersetzt keine Kündigung.
• Nach Ende des Mietverhältnisses darf mit den offenen Mieten verrechnet werden. Der Rückstand ist einer der klassischen Gründe, aus denen der Vermieter die Kaution einbehalten darf.
• Ein weiteres BGH-Urteil stellt klar, unter welchen Voraussetzungen die Kaution nach Mietende auch ohne förmliche Abrechnung verwertet werden kann.
• Wie die spätere Abrechnung aufgebaut sein muss, zeigt der Beitrag zur Kautionsabrechnung mit Verrechnung.

Und noch ein Punkt, der in dieser Lage bitter aufstößt: Zahlt der Mieter die Kaution selbst nicht, ist auch das ein Kündigungsgrund — bei einem Rückstand in Höhe von zwei Monatsmieten nach § 569 Abs. 2a BGB, und zwar ohne dass es auf die Miete ankommt. Das gilt allerdings nur für die Barkaution: Der BGH hat am 14.05.2025 entschieden (VIII ZR 256/23), dass die Vorschrift nur Sicherheiten erfasst, die als teilbare Geldsumme zu erbringen sind. Bleibt der Mieter eine vereinbarte Bankbürgschaft schuldig, trägt § 569 Abs. 2a BGB die Kündigung nicht — dann bleiben nur § 543 Abs. 1 oder § 573 BGB mit Abwägung im Einzelfall.

Räumungsklage und was danach kommt

Zieht der Mieter nach der Kündigung nicht aus, hilft nur die Räumungsklage. Selbsthilfe ist keine Option (siehe unten). Drei Instrumente sind dabei nützlich:

• Zahlungsklage verbinden. Räumung und offene Mieten lassen sich in einem Verfahren geltend machen.
• Sicherungsanordnung nach § 283a ZPO. Sie kann den Mieter verpflichten, die während des Prozesses laufende Miete zu hinterlegen — sonst wächst der Schaden mit jedem Verhandlungstermin.
• Räumungsfrist nach § 721 ZPO. Das Gericht kann dem Mieter eine Frist gewähren; darauf sollte man sich einstellen.

Die Zwangsräumung selbst führt der Gerichtsvollzieher durch. Die Kosten trägt zunächst der Vermieter und holt sie sich beim Mieter — was bei zahlungsunfähigen Mietern der Kern des Problems ist. Ein früher Kündigungszeitpunkt ist deshalb betriebswirtschaftlich fast immer besser als ein später.

Was Vermieter auf keinen Fall tun dürfen

• Das Schloss austauschen oder die Wohnung räumen — das ist verbotene Eigenmacht nach § 858 BGB und begründet Schadensersatzansprüche des Mieters. Auch dann, wenn die Kündigung wirksam war.
• Strom, Wasser oder Heizung abstellen. Dieselbe Rechtsfolge.
• Die Wohnung ohne Erlaubnis betreten — auch nicht, um „nach dem Rechten zu sehen“.
• Die Kaution verrechnen, solange das Mietverhältnis läuft.
• Per E-Mail oder Messenger kündigen. § 568 BGB verlangt Schriftform.
• Sachen des Mieters zurückbehalten. Das frühere Vermieterpfandrecht an eingebrachten Sachen (§ 562 BGB) berechtigt nicht zur eigenmächtigen Wegnahme.

Die Reihenfolge in Kurzform

1. Zahlungseingänge prüfen — Fälligkeit, Karenzzeit, Samstagsregel
2. Mahnung, gegebenenfalls Ratenzahlung schriftlich vereinbaren
3. Bei bloßer Unpünktlichkeit: abmahnen. Bei Rückstand: nicht nötig
4. Schwelle des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB prüfen
5. Fristlos kündigen, schriftlich, begründet, an alle Mieter — und hilfsweise ordentlich
6. Zugang sichern und dokumentieren
7. Bei Nichtauszug: Räumungsklage, Sicherungsanordnung erwägen
8. Erst nach Ende des Mietverhältnisses: Kaution abrechnen und verrechnen

Die passenden Schreiben stehen unter Musterbriefe. Was bei der Kündigung im Übrigen zu beachten ist, steht im Beitrag Kündigung des Mietvertrags: Fristen, Vorlage und die Mietkaution. Warum die bloße Unpünktlichkeit ein eigenes Kapitel ist, erklärt der Beitrag Unpünktliche Mietzahlung — Kavaliersdelikt oder Kündigungsgrund?

Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Die Entscheidungen zur Kaution im Zusammenhang: BGH-Rechtsprechung zur Mietkaution.