BGH-Rechtsprechung zur Mietkaution: die wichtigsten Entscheidungen

Die Mietkaution ist im Gesetz mit einem einzigen Paragrafen geregelt — § 551 BGB, vier Absätze. Alles Weitere hat die Rechtsprechung entschieden: wann der Mieter die Zahlung verweigern darf, wann der Vermieter zugreifen darf, was beim Verkauf der Wohnung passiert und wann Ansprüche verjähren.

Diese Übersicht fasst die Entscheidungen zusammen, auf die es in der Praxis ankommt — mit Aktenzeichen, Datum und dem Satz, um den es geht.

Anlage und Insolvenzfestigkeit

BGH, Urteil vom 13.10.2010 – VIII ZR 98/10
Der Mieter darf die Zahlung der Kaution davon abhängig machen, dass der Vermieter ihm ein insolvenzfestes Konto benennt. Solange das nicht geschieht, steht ihm ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB zu — und zwar auch an der laufenden Miete. Eine Kündigung wegen des so entstandenen Rückstands ist unwirksam, weil der Mieter nur ein Recht ausübt.
Das ist die schärfste Sanktion, die § 551 Abs. 3 BGB kennt. Zur Besprechung der Entscheidung

BGH, Urteil vom 07.05.2014 – VIII ZR 234/13
Der Vermieter darf sich während des laufenden Mietverhältnisses nicht aus der Kaution befriedigen. Eine Mietvertragsklausel, die ihm das für streitige Forderungen erlaubt, ist nach § 551 Abs. 4 BGB unwirksam. Begründung: Die Treuhandbindung soll sicherstellen, dass der Mieter die Kaution nach Mietende ungeschmälert zurückerhält — auch in der Insolvenz des Vermieters.

Was daraus für die Praxis folgt, steht unter Mietkautionen verwalten und Vermieterkonto.

Höhe und Rückforderung

BGH, Urteil vom 01.06.2011 – VIII ZR 91/10
Zahlt der Mieter mehr als die zulässigen drei Nettokaltmieten, beginnt die Verjährung des Rückforderungsanspruchs mit der Zahlung — nicht erst, wenn der Mieter von der Grenze des § 551 Abs. 1 BGB erfährt. Bei der regelmäßigen Frist von drei Jahren heißt das: Wer nach vier Jahren merkt, dass er zu viel gezahlt hat, bekommt nichts mehr zurück.
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Wie hoch die Kaution sein darf und wie die Ratenzahlung funktioniert, steht unter Höhe der Mietkaution.

Verwertung, Aufrechnung und Abrechnung

BGH, Urteil vom 11.07.2012 – VIII ZR 36/12
Aus dem Treuhandcharakter der Kaution folgt ein stillschweigendes Aufrechnungsverbot: Mit Forderungen, die nicht aus diesem Mietverhältnis stammen, darf der Vermieter gegen den Rückzahlungsanspruch nicht aufrechnen — auch dann nicht, wenn die Kaution am Ende für mietvertragliche Forderungen gar nicht gebraucht wird. Wer aus einem früheren Mietverhältnis mit demselben Mieter noch etwas offen hat, kommt an die Kaution nicht heran.
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BGH, Urteil vom 10.07.2024 – VIII ZR 184/23
Die jüngste Entscheidung der Reihe und eine wichtige Einschränkung der vorigen: Gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch darf der Vermieter auch mit bereits verjährten Schadensersatzforderungen wegen Beschädigung der Mietsache aufrechnen. Entscheidend ist, dass sich die Ansprüche einmal aufrechenbar gegenüberstanden. Die kurze sechsmonatige Verjährung des § 548 BGB verliert damit einen Teil ihrer Schutzwirkung.

BGH, Urteil vom 18.01.2006 – VIII ZR 71/05
Die Kaution sichert auch noch nicht fällige Ansprüche aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung. Der Vermieter darf deshalb einen angemessenen Teil zurückbehalten, bis die letzte Betriebskostenabrechnung vorliegt — der Rückzahlungsanspruch wird erst nach einer angemessenen Abrechnungsfrist fällig. Angemessen müssen aber sowohl die Dauer als auch die Höhe des Einbehalts sein; die gesamte Kaution zurückzuhalten, weil eine einzelne Position offen ist, ist es nicht.

LG Duisburg, Urteil vom 18.05.2010 – 13 S 58/10
Die Mietsicherheit deckt nicht die Kosten der Rechtsverteidigung des Vermieters, wenn der Mieter ihn zu Unrecht gerichtlich in Anspruch nimmt. Solche Kosten stammen nicht aus dem Mietverhältnis im Sinne des Sicherungszwecks.
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Was der Vermieter am Ende einbehalten darf, steht unter Mietkaution einbehalten; die Form der Abrechnung im Beitrag zur Kautionsabrechnung mit Verrechnung.

Vermieterwechsel und Verkauf

BGH, Urteil vom 01.06.2011 – VIII ZR 304/10
Wird die vermietete Wohnung verkauft, tritt der Erwerber nach § 566a BGB in die durch die Kautionszahlung begründeten Rechte und Pflichten ein — auch dann, wenn die Kaution in der Kette der Voreigentümer nie an ihn weitergereicht wurde und selbst dann, wenn frühere Veräußerungen noch unter der alten Rechtslage stattfanden. Der Mieter verlangt seine Kaution vom letzten Erwerber.
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BGH, Urteil vom 07.12.2011 – VIII ZR 206/10
Die Kehrseite: Der Erwerber hat grundsätzlich keinen Anspruch auf erneute Leistung der Kaution, wenn der Mieter sie bereits an den Voreigentümer gezahlt hat. Ausnahmsweise kann sich aus Treu und Glauben (§ 242 BGB) etwas anderes ergeben — etwa wenn eine persönlich für den Alteigentümer bestellte Sicherheit nur unter Mitwirkung des Mieters übertragen werden kann.
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Bürgschaft als Sicherheit

OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 15.06.2012 – 2 U 252/11
Nach Ende des Mietverhältnisses und Wegfall des Sicherungszwecks ist die Bürgschaftsurkunde an den Bürgen herauszugeben, nicht an den Mieter — auch wenn der Mieter es verlangt. Etwas anderes gilt nur, wenn sich aus den vertraglichen Beziehungen und der Interessenlage etwas Abweichendes ergibt.
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Praktisch heißt das für Mieter: Die Kündigung der Bürgschaft läuft über den Bürgen. Wie die Rückgabe abläuft, steht unter Rückgabe der Mietkautionsbürgschaft.

Gewerbliche Mietverhältnisse

BGH, Urteil vom 25.07.2012 – XII ZR 22/11
Der Erwerber eines gewerblich vermieteten Grundstücks tritt nach §§ 566 Abs. 1, 578 BGB in den bereits vor dem Eigentumsübergang entstandenen und fälligen Anspruch auf Leistung der Kaution ein. Anders als im Wohnraummietrecht entscheidet hier der XII. Zivilsenat.
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Warum im Gewerbe ohnehin andere Regeln gelten — keine Höchstgrenze, keine Anlagepflicht, keine Verzinsung —, steht unter gewerbliche Mietkautionsbürgschaft.

Rückstand und Kündigung

BGH, Urteil vom 21.10.2009 – VIII ZR 64/09
Zahlt das Jobcenter die Miete direkt an den Vermieter, ist es nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters; sein Verschulden an verspäteten Zahlungen wird dem Mieter nicht zugerechnet. Die Entscheidung ist allerdings nur die halbe Geschichte: 2016 hat der BGH klargestellt, dass eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB kein Verschulden voraussetzt und unpünktliche Zahlungen des Jobcenters deshalb sehr wohl zur Kündigung berechtigen können (Urteil vom 29.06.2016 – VIII ZR 173/15).

BGH, Urteil vom 14.05.2025 – VIII ZR 256/23
Die jüngste Entscheidung zur Kaution und zugleich eine deutliche Einschränkung: Die fristlose Kündigung wegen nicht geleisteter Sicherheit nach § 569 Abs. 2a BGB gilt nur für Barkautionen — also für Sicherheiten, die als teilbare Geldsumme zu erbringen sind. Bleibt der Mieter eine vereinbarte Bankbürgschaft schuldig, trägt diese Vorschrift die Kündigung nicht. Dem Vermieter bleiben nur die allgemeinen Wege über § 543 Abs. 1 oder § 573 BGB, und die verlangen eine Abwägung im Einzelfall.

BGH, Urteil vom 11.07.2012 – VIII ZR 138/11
Irrt sich der Mieter über die Ursache eines Mangels und zahlt deshalb die Miete nicht, schützt ihn das nicht ohne Weiteres vor der fristlosen Kündigung. Das Risiko einer falschen rechtlichen Beurteilung trägt er selbst.
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BGH, Urteil vom 13.07.2010 – VIII ZR 129/09 und VIII ZR 291/09
Bei der Karenzzeit von drei Werktagen nach § 556b Abs. 1 BGB zählt der Sonnabend nicht mit. Die Schonfrist soll dem Mieter vollständig zur Verfügung stehen, und am Samstag findet kein Zahlungsverkehr statt.
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Den vollständigen Ablauf vom ersten ausgebliebenen Zahlungseingang bis zur Räumung beschreibt der Beitrag Mietrückstand — was Vermieter wirklich tun können.

Alle Entscheidungen auf einen Blick

Weiterführend

Die gesetzliche Grundlage steht unter Mietrecht und Rechtliches zur Mietkaution, vorformulierte Schreiben unter Musterbriefe. Wer nachrechnen will, was die Kaution über die Jahre an Zinsen bringt, nutzt den Mietkaution-Zinsrechner.

Diese Übersicht gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtsprechung und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.