Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Verjährungsfrist für den Rückforderungsanspruch des Mieters wegen der drei Monatsmieten übersteigenden Kaution mit der Zahlung der überhöhten Kaution beginnt. Dies gilt unabhängig davon, ob der Mieter die Regelung des § 551 Abs. 1 und 4 BGB kennt, nach der die Kaution bei einem Wohnraummietverhältnis höchstens drei Monatsmieten betragen darf.
Darauf verweist die auf Mietrecht spezialisierte Rechtsanwältin Ilona Reichert aus Baden-Baden unter Hinweis auf das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 1. Juni 2011 – VIII ZR 91/10.
In dem entschiedenen Fall sind die Beklagten seit 2005 Mieter eines Einfamilienhauses der Klägerin. Die Mieter hatten zu Mietbeginn statt der gesetzlich zulässigen drei Monatsmieten eine Kaution von sechs Monatsmieten gezahlt. Unabhängig davon leisteten sie seit Mai 2007 trotz mehrerer Abmahnungen die Miete erst zur Monatsmitte oder noch später. Der Mietzins ist nach dem Mietvertrag jeweils zum 3. Werktag eines Monats fällig. Die Klägerin kündigte daraufhin wiederholt das Mietverhältnis und erhob Räumungsklage gegen die Beklagten. Im Wege der Widerklage hat die Beklagte zu 1 die Rückzahlung der von ihr zu Beginn des Mietverhältnisses geleisteten Mietkaution insoweit geltend gemacht, als diese den zulässigen Betrag von drei Monatsmieten überstieg. Dagegen erhob die Klägerin die Einrede der Verjährung. Das zuständige Amtsgericht hat die Klage und Widerklage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat auf die Berufung der Beklagten zu 1 der Widerklage stattgegeben, die Berufung der Klägerin hat es zurückgewiesen.
Die Revision der Klägerin hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof entschied, dass die fortdauernde und trotz wiederholter Abmahnung des Vermieters fortgesetzte verspätete Zahlung des Mietzinses durch den Mieter eine so gravierende Pflichtverletzung darstellt, dass sie eine Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1, Abs. 3 BGB rechtfertigt. Dies gilt nach der Auffassung des Bundesgerichtshofs auch dann, wenn der Mieter nur fahrlässig gehandelt hat, weil er aufgrund eines vermeidbaren Irrtums davon ausgeht, dass er die Miete erst zur Monatsmitte zahlen müsse.
Darüber hinaus entschied der Bundesgerichtshof, dass die Klägerin vor dem Rückerhalt der Wohnung nicht verpflichtet ist, an die Beklagte zu 1 den Teil der Kaution herauszugeben, der die nach § 551 Abs. 1 BGB zulässige Höchstgrenze von drei Monatsmieten übersteigt. Soweit die vom Mieter einer Wohnung erbrachte Kaution drei Monatsmieten übersteigt, steht ihm – unabhängig von der Beendigung des Mietverhältnisses und der Rückgabe der Mietsache – ein Bereicherungsanspruch zu, der binnen drei Jahren seit Ablauf des Jahres verjährt, in dem der Mieter den überschießenden Betrag gezahlt hat. Dem Anspruch der Beklagten zu 1 aus ungerechtfertigter Bereicherung steht somit die von der Klägerin erhobene Einrede der Verjährung entgegen. Die im Jahr 2005 gezahlte Kaution ist ohne Rechtsgrund erbracht worden, soweit sie drei Monatsmieten überstieg. Denn die Kautionsvereinbarung war gemäß § 551 Abs. 1, 4, §§ 134, 139 BGB unwirksam, soweit sie über die bei einem Wohnraummietverhältnis maximal zulässige Höhe von drei Monatsmieten hinausging. Der daraus resultierende Bereicherungsanspruch der Beklagten zu 1 unterliegt der regelmäßigen dreijährigen Verjährung. Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass die Verjährungsfrist für den Rückforderungsanspruch des Mieters wegen der drei Monatsmieten übersteigenden Kaution mit der Zahlung der überhöhten Kaution beginnt. Dabei setzt der Verjährungsbeginn nicht voraus, dass dem Mieter die Regelung des § 551 Abs. 1 und 4 BGB bekannt ist, nach der die Kaution bei einem Wohnraummietverhältnis höchstens drei Monatsmieten betragen darf. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs genügt es, wenn er von der Leistung und vom Fehlen des Rechtsgrundes weiß. Eine zutreffende rechtliche Würdigung setzt § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB hingegen nicht voraus (BGH, Urteil vom 29.01.2008, Az.: XI ZR 160/07).