BGH VIII ZR 195/10 – Verjährung des Erstattungsanspruchs eines Mieters für Renovierungskosten bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 4.05.2001 (Az.: VIII ZR 195/10) eine Entscheidung zur Verjährung des Erstattungsanspruchs eines Mieters für die Kosten einer Renovierung getroffen, die dieser infolge einer unerkannt unwirksamen Schönheitsreparaturklausel vor genommen hat, so die auf Mietrecht spezialisierte Rechtsanwältin Ilona Reichert aus Baden-Baden.


Der Kläger und seine Ehefrau waren Mieter, die Beklagten Vermieter einer Wohnung in Freiburg. Das Mietverhältnis bestand im Zeitraum vom 1.11.2000 bis 31.12.2006. Vor Beendigung des Mietverhältnisses am 31.12.2006 ließen der Kläger und seine Ehefrau die Wohnung fachgerecht renovieren. In § 13 des zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrages war vereinbart, dass die Mieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet seien. In Abs. 3 dieser Klausel war Folgendes bestimmt:

„Diese Schönheitsreparaturen hat der Mieter während der Vertragszeit nach Ablauf folgender Zeitspannen seit Beginn des Mietverhältnisses bzw. seit der letzten Durchführung ausführen zu lassen: Küche, Bad bzw. Duschräume, Toilette alle drei Jahre; alle übrigen Wohnräume und Flure alle fünf Jahre“.

Da es sich insoweit um eine „starre Fristen“-Klausel handelte, war diese Bestimmung des Mietvertrages gemäß § 307 Abs. 1 BGB wegen unangemessener Benachteiligung der Mieter unwirksam, so dass die Mieter bei Auszug tatsächlich nicht zur Wohnungsrenovierung verpflichtet waren. Der Kläger, dessen Ehefrau die streitgegenständlichen Ansprüche an diesen abgetreten hatte, verlangte daher von den Beklagten die von ihm und seiner Ehefrau aufgewandten Renovierungskosten in Höhe von 2.687,00 € zurück, da diese rechtsgrundlos geleistet worden seien. Die Beklagten erhoben die Einrede der Verjährung. Die Forderung sei erst mit Schreiben vom 22.01.2008 geltend gemacht worden. Das Mietverhältnis habe aber bereits am 31.12.2006 geendet, so dass zum Zeitpunkt der Forderung die sechsmonatige Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB abgelaufen gewesen sei.

Das Amtsgericht hat die Klage wegen Verjährung abgewiesen. Die dagegen gerichtete Berufung des Klägers hatte keinen Erfolg. Das Berufungsgericht pflichtete den Ausführungen des Amtsgerichts bei. Der Vermieter hat zwar die Renovierungsleistung aufgrund der Unwirksamkeit der Klausel rechtsgrundlos erlangt. Dem Mieter steht deshalb auf Grund der Renovierung im guten Glauben an die Wirksamkeit der Klausel Wertersatz nach § 818 Abs. 2 BGB zu, da die Leistung selbst ihrer Natur nach nicht herausgegeben werden kann. Der Anspruch ist jedoch nach § 548 Abs. 2 BGB verjährt. Bei Schönheitsreparaturen handelt es sich um Leistungen, die als Verwendung dem Mietobjekt zugutekommen. § 548 Abs. 2 BGB gilt nach dem Wortlaut für Ansprüche, die aus einer rechtsgrundlosen Renovierung entstehen. Diese Vorschrift bezieht sich auf alle Ansprüche des Mieters ohne Einschränkung, ob diese aus dem Mietverhältnis selbst stammen oder aus anderen Anspruchsgrundlagen (hier: Bereicherungsrecht). Eine Grenze hat der Bundesgerichtshof nur für solche Ansprüche gezogen, die keinen Bezug mehr zum Mietverhältnis haben, sondern eher zufällig parallel neben dem Vertragsverhältnis auf Grund einer völlig anderen Rechtsbeziehung zwischen den

Parteien bestehen. Diese Ansprüche sind dann nicht mehr auf die Eigenschaft als Mieter zurückzuführen, so dass dann die allgemeinen Verjährungsvorschriften greifen.

Das Berufungsgericht führte ergänzend aus, dass der Anwendung des § 548 Abs. 2 BGB auf den vorliegenden Fall auch nicht entgegenstehe, dass der Rückforderungsanspruch verjähren kann, bevor der Mieter sich seines Anspruchs überhaupt bewusst wird. Denn die Vorschrift des § 548 Abs. 2 BGB unterscheidet nicht nach bekannten und unbekannten Ansprüchen. Sinn und Zweck der Norm bestehe darin, dass alle Ansprüche, bei denen es auf den Zustand der Wohnung ankommt, einer kurzfristigen Klärung zugeführt werden sollen.

Da die Frage der Anwendbarkeit des § 548 Abs. 2 BGB auf rechtsgrundlos erbrachte Schönheitsreparaturen grundsätzliche Bedeutung hat, wurde die Revision zugelassen.

Die Revision des Klägers hatte keinen Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat in Übereinstimmung mit den Vorinstanzen entschieden, dass der eingeklagte Erstattungsanspruch bei Klageerhebung bereits verjährt war, weil die in § 548 Abs. 2 BGB enthaltene Verjährungsfrist von sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses auch Ersatzansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen erfasst, die er in Unkenntnis der Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel durchgeführt hat.
Praxishinweis: Bei einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel hat also auch derjenige Mieter sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses keine Ersatzansprüche gegen den Vermieter mehr, der ohne Wissen um die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel trotzdem Schönheitsreparaturen vorgenommen hat.