BGH Az.:XII ZR 22/11 – Eintritt des Grundstückserwerbers in den Anspruch auf Kautionsleistung

Der Erwerber eines gewerblich vermieteten Hausgrundstücks tritt gemäß §§ 566 Abs. 1, 578 BGB in den vor Eigentumsübergang entstandenen und fälligen Anspruch des Veräußerers auf Leistung der Kaution ein, so die auf Mietrecht spezialisierte Rechtsanwältin Ilona Reichert aus Baden-Baden unter Hinweis auf das Urteil des BGH vom 25.07.2012 – Az.:XII ZR 22/11.


In dem zugrundeliegenden Streitfall fordern die Kläger als frühere Eigentümer und Vermieter von Gewerberäumen von dem Beklagten als Mieter Leistung einer Kaution an die Erwerberin. Die Kläger vermieteten im Juni 1996 an den Beklagten Gewerberäume zur Nutzung als Rechtsanwaltspraxis. Sie vereinbarten in § 6 des Mietvertrages u. a. eine Kaution zur Sicherung der Ansprüche des Vermieters aus dem Vertrag. Der Mieter sollte dabei berechtigt sein, auf einem Konto mit gemeinsamer Verfügungsberechtigung verzinsliche Wertpapiere zu hinterlegen. Sofern die Fälligkeit der Wertpapiere eintreten sollte, war geregelt, dass die neue Anlage vom Mieter und Vermieter gemeinsam verfügt wird. Darüber hinaus vereinbarten die Parteien, dass auch andere Formen von gleichwertiger Kautionserbringung möglich sind. Der Beklagte verpfändete daraufhin als Sicherheit Bundesschatzbriefe i.H.v. 16.000 DM. Nachdem die Bundesschatzbriefe im Januar 2007 fällig wurden, bat der Beklagte im November 2006 um Pfandfreigabe und sicherte zu, baldmöglichst eine neue Sicherheit beizubringen. Die Kläger erklärten daraufhin im Dezember 2006 die Pfandfreigabe. In der Folgezeit forderten die Kläger den Beklagten vergeblich zur Leistung einer Kaution auf. Mit notariellem Kaufvertrag vom 19.09.2007 veräußerten die Kläger das Grundstück. Die Erwerberin wurde am 27.03.2008 im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen. Das Landgericht hat die auf Zahlung einer Barkaution gerichtete Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kläger hat das Berufungsgericht der Zahlungsklage im Wesentlichen stattgegeben. Dagegen richtet sich die Revision des Beklagten.

Die Revision des Beklagten war erfolglos. Der BGH stellte fest, dass die Erwerberin gemäß §§ 566 Abs. 1, 578 BGB i.V.m. § 6 des Mietvertrages gegen den Beklagten einen Anspruch auf Leistung der Kaution hat. Die Kläger sind insoweit berechtigt, diesen Anspruch im Wege der Prozessstandschaft geltend zu machen. Der BGH führt in seiner Entscheidung aus, dass nach ständiger Rechtsprechung der Erwerber eines gewerblich vermieteten Hausgrundstücks gemäß §§ 566 Abs. 1, 578 BGB anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten eintrete. Mit dem Eigentumsübergang entstehe ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter, jedoch mit dem gleichen Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden habe. Es werden jedoch von § 566 BGB nur solche Rechte und Pflichten erfasst, die als mietrechtlich zu qualifizieren sind oder die im untrennbaren Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehen. Der Erwerber trete deshalb nicht in Rechte und Pflichten ein, die außerhalb des Mietverhältnisses liegen. Für die Beantwortung der Frage, welche Rechte und Pflichten § 566 BGB unterfallen, sei auf den materiellen Gehalt der jeweiligen Vertragsbestimmung abzustellen. Danach sei die Verpflichtung zur Leistung der vereinbarten, aber noch nicht geleisteten Kaution als mietrechtlich zu qualifizieren. Sie diene der Sicherung von Ansprüchen aus dem Mietverhältnis und sei deshalb untrennbar mit dem Mietverhältnis verbunden. Der Erwerber trete demnach gemäß § 566 BGB anstelle des Veräußerers in den vor Eigentumsübergang entstandenen und fälligen Anspruch auf Leistung der Kaution ein. Dem Eintritt der Erwerberin in den Anspruch auf Bestellung der Sicherheit stehe auch nicht entgegen, dass der Anspruch bereits zur Zeit des Eigentumswechsels fällig war. Es trete zwar mit dem Eigentumsübergang hinsichtlich der vertraglichen Ansprüche gegen den Mieter eine Zäsur ein. Diese Zäsur erfasse jedoch grundsätzlich nur solche Ansprüche, die entweder während der Zeit, in der der Veräußerer Vermieter war oder in der der Erwerber Vermieter ist, entstanden und fällig geworden sind und die demnach nur einem von beiden zuzuordnen seien. Eine solche zeitliche Zäsur gelte für einen schon vor Eigentumsübergang entstandenen Kautionsanspruch nicht. Der Zweck dieses Anspruchs sei nach Auffassung des BGH die Sicherung aller Ansprüche des Vermieters während der gesamten Dauer des Mietvertrages. Dazu gehören auch die Ansprüche des Erwerbers aus dem mit gleichem Inhalt entstandenen Mietvertrag. Soweit in der Literatur streitig sei, wann und in welcher Höhe der Anspruch auf Leistung der Kaution auf den Erwerber übergehe, so könne diese Frage im vorliegenden Fall offen bleiben, weil die Kläger unstreitig keinen eigenen Anspruch gegen den Beklagten mehr haben. Der Anspruch auf Leistung der Kaution sei im Übrigen nicht durch Erfüllung oder Verzicht erloschen. Die Kläger hätten die Pfandfreigabe ausschließlich auf Bitten des Beklagten erklärt und weil dieser zugesagt habe, er werde in Kürze eine neue Sicherheit erbringen. Die Kläger konnten daher annehmen, dass der Beklagte die ihnen geschuldete Sicherheit selbstverständlich geben werde und hatten folglich einen nicht erfüllten Anspruch auf neue Leistung der Kaution.