Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 13.10.2010 (Az.: VIII ZR 98/10) entschieden, so die auf Mietrecht spezialisierte Rechtsanwältin Ilona Reichert aus Baden-Baden, dass ein Mieter von Wohnraum die Zahlung der Kaution von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos durch den Vermieter abhängig machen darf.
Die Kläger, die Eigentümer eines Gutshofes mit Stallungen und Weideland sind, haben den Beklagten durch zwei voneinander abhängige Mietverträge eine auf diesem Hof gelegene Wohnung sowie sechs Pferdeboxen nebst Weideland vermietet. In dem Mietvertrag über die Wohnung ist eine Sicherheitsleistung vereinbart, wonach sich die Mieter verpflichten,
„bei Beginn des Mietverhältnisses dem Vermieter für die Erfüllung seiner Verpflichtungen eine Barkaution in Höhe von € 2.000,00 auf ein Mietkautionskonto – Übergabe an den Vermieter beim Einzug – zu leisten. Der Vermieter hat diese Geldsumme getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Zinsen stehen dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Der Mieter ist berechtigt, die Kautionssumme in drei Monatsraten zu bezahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden folgenden Raten mit der zweiten und dritten Miete (……).“
Die Mieter zahlten bei Einzug die Kaution nicht. Nachdem sie von den Vermietern ein Aufforderungsschreiben zur Zahlung der Kaution erhielten, baten sie die Vermieter um die Benennung eines gesondertes und den gesetzlichen Anforderungen genügendes Mietkautionskonto und kündigten an, auf dieses Konto die Kaution sofort anzuweisen. Die Vermieter waren der Meinung, dass ein Mietkautionskonto nicht vorab mitzuteilen sei und ihnen die Mietsicherheit in bar zu überlassen sei. Sie kündigten daraufhin das gesamte Mietverhältnis wegen der fehlenden Kautionsleistung und reichten Klage wegen Räumung und Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten ein. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kläger hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und der Räumungsklage stattgegeben. Mit der hiergegen gerichteten Klage der Mieter hatte die Revision Erfolg.
Der Bundesgerichtshof hat mit diesem Urteil klargestellt, dass ein Mieter die Zahlung der Kaution davon abhängig machen darf, dass der Vermieter zuvor ein insolvenzfestes Konto benennt. Dies betrifft insbesondere den Fall, dass die Sicherheitsleistung – wie vorliegend vereinbart – auf ein Mietkautionskonto einzuzahlen ist, also die „klassische“ Anlagevariante gewählt wurde. § 551 Abs. 3 Satz 2 BGB lässt jedoch auch die Vereinbarung anderer Anlageformen zu. Maßgebend ist in jedem Fall, dass der Vermieter die vereinnahmte Kaution von seinem Vermögen getrennt hält, um sie so vor dem Zugriff eventueller Gläubiger zu schützen. Die Kaution sei wie ein Treuhandkonto oder Mündelgeld zu behandeln, um sie im Falle der Insolvenz des Vermieters zu schützen und das Pfandrecht der Banken an dem Kautionskonto auszuschließen. Der Bundesgerichtshof sah keinen Grund dafür, dem Mieter diesen vom Gesetzgeber bezweckten Schutz nicht von vornherein zu gewähren, anstatt bei Beginn des Mietverhältnisses eine Lücke zu belassen, indem der Mieter die Kaution dem Vermieter zunächst in bar übergibt oder auf ein nicht insolvenzfestes Vermieterkonto überweisen muss. Die Mieter hatten damit durch die Nichtzahlung der Kaution ihre Pflicht zur Erbringung der Mietsicherheit nicht verletzt. Die darauf gestützte Kündigung der Mietverhältnisse ist unwirksam. Ein Anspruch der Vermieter auf Räumung besteht nicht.