BGH Az. VIII ZR 294/09 – Wohnungsmieter dürfen Schönheitsreparaturen in Eigenleistung durchführen

Eine Klausel in einem Wohnraummietvertrag ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn dem Mieter durch die Klausel die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt wird, ohne dass ihm die Möglichkeit zur Vornahme dieser Arbeiten in Eigenleistung offensteht. Schönheitsreparaturen sind lediglich fachgerecht in mittlerer Art und Güte auszuführen. Das setzt aber nicht zwingend die Beauftragung einer Fachfirma voraus (Urteil des BGH vom 09.06.2010, Az.: VIII ZR 294/09)


In dem ausgeurteilten Fall, so die auf Mietrecht spezialisierte Rechtsanwältin Ilona Reichert aus Baden-Baden, waren die Beklagten von Dezember 1963 bis September 2007 Mieter einer Wohnung der klagenden Vermieterin. Zu den Schönheitsreparaturen enthält der Formularmietvertrag folgende Bestimmungen:

„Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen, wie z.B. das Kalken, das Anstreichen oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen und die Behandlung der Fußböden, der Fenster und der Türen, in der Wohnung ausführen zu lassen (……)“.

Die Vermieterin begehrt u.a. Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen in Höhe von 7.036,00 €. Amtsgericht und Landgericht wiesen die Klage ab. Die hiergegen gerichtete Revision vor dem Bundesgerichtshof hatte keinen Erfolg.

Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Vermieterin keinen Anspruch auf Schadenersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen hat, da die Mieter nicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet waren. Die im Mietvertrag verwendete Klausel zu den Schönheitsreparaturen ist unklar, da die Klausel aufgrund ihres Wortlauts („ausführen zu lassen“) auch dahin verstanden werden kann, dass der Mieter unter Ausschluss der Möglichkeit einer Selbstvornahme die Arbeiten durch einen Fachhandwerker ausführen lassen muss. In dieser „kundenfeindlichsten“ Auslegung hält die Klausel einer Inhaltskontrolle gemäß § 307 Abs. 1 BGB nicht stand.

Zwar ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die formularvertragliche Überwälzung der nach dem Gesetz dem Vermieter obliegenden Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter grundsätzlich zulässig. Allerdings – so der Bundesgerichtshof – ist die zur Verkehrssitte gewordene Praxis der Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter auch dadurch geprägt, dass der Mieter – ggf. durch Hinzuziehung von Verwandten und Bekannten – die ihm übertragenen Schönheitsreparaturen in Eigenleistung ausführen kann. Dieser Gesichtspunkt sei für die Beurteilung der Angemessenheit nicht zuletzt deshalb bedeutsam, weil auf diese Weise die übernommenen Pflichten für den Mieter überschaubar und die wirtschaftlichen Auswirkungen vorauskalkulierbar werden und er durch Ansparen Vorsorge treffen sowie sich durch Eigenleistungen Kosten ersparen kann. Wird dem Mieter diese Möglichkeit genommen, stellt die Überwälzung dieser Arbeiten eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Denn Schönheitsreparaturen sind – gleich ob sie der Mieter oder der Vermieter durchführen muss – lediglich fachgerecht in mittlerer Art und Güte auszuführen. Das setzt aber nicht zwingend die Beauftragung einer Fachfirma voraus.

Die Frage, ob der Vermieter den Mieter im Rahmen der Übertragung von Schönheitsreparaturen dazu verpflichten kann, die Schönheitsreparaturen durch einen Fachhandwerker ausführen zu lassen, war bislang ungeklärt. Der Bundesgerichtshof hat die Frage zugunsten der Mieter verneint.