Mietkaution auf dem Privatkonto des Vermieters: unzulässig – und was Mieter tun können

Die kurze Antwort lautet: nein. Die längere ist für Mieter interessanter – denn aus dem Verbot folgt ein Druckmittel, das kaum jemand kennt: Sie dürfen die Kaution zurückhalten, bis der Vermieter ein insolvenzfestes Konto benennt.

Was das Gesetz verlangt

Maßgeblich ist § 551 Abs. 3 BGB:

„Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit.“

Drei Pflichten stecken darin, und alle drei gelten unabhängig davon, was im Mietvertrag steht – nach § 551 Abs. 4 BGB ist jede für den Mieter nachteilige Abweichung unwirksam:

• Getrennte Anlage vom eigenen Vermögen des Vermieters.
• Verzinsung zum Satz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist.
• Die Erträge gehören dem Mieter – sie erhöhen bis zum Mietende die Sicherheit.

Das eigene Girokonto des Vermieters erfüllt keine dieser drei Anforderungen. Es ist damit unzulässig, gleichgültig ob der Vermieter das Geld unangetastet lässt.

Warum die Trennung mehr ist als eine Formalie

Der Grund ist der Insolvenzfall. Liegt die Kaution auf einem als solchen erkennbaren Treuhandkonto, gehört sie wirtschaftlich weiterhin dem Mieter – er kann sie in der Insolvenz des Vermieters aussondern. Liegt sie auf dessen Privatkonto, ist sie Teil der Insolvenzmasse und wird zur einfachen Insolvenzforderung. In der Praxis heißt das: Sie ist weg.

Dasselbe gilt bei einer Pfändung gegen den Vermieter. Ein Konto mit Treuhandvermerk ist geschützt, ein Privatkonto nicht.

Welche Anlageformen zulässig sind

Eine Sonderregel gilt für Wohnraum in Studenten- und Jugendwohnheimen: Dort besteht keine Verzinsungspflicht. Die Trennungspflicht bleibt.

Was Mieter verlangen können, wenn es schiefgelaufen ist

Hat der Vermieter die Kaution nie angelegt, folgt daraus kein Verlust des Anspruchs, sondern eine Rechnung:

1. Auskunft über den Verbleib der Kaution und die Anlageform.
2. Die entgangenen Zinsen als Schadensersatz nach § 280 Abs. 1 BGB – maßgeblich ist der Zinssatz, den eine ordnungsgemäße Anlage erbracht hätte, nicht der tatsächlich erzielte. Nachrechnen lässt sich das mit dem Zinsrechner.
3. Zurückbehaltung laufender Mieten nach § 273 BGB, solange die Anlagepflicht nicht erfüllt ist.

Nicht dazu gehört ein Anspruch auf Rückzahlung der gesamten Kaution ohne Abzüge. Eine fehlerhafte Anlage macht berechtigte Forderungen des Vermieters nicht gegenstandslos – sie begründet einen eigenen Anspruch daneben.

Für Vermieter

Der Aufwand ist gering, das Risiko bei Unterlassen nicht. Ein separates Konto mit Treuhandvermerk ist bei praktisch jeder Bank einzurichten; kostenfreie Angebote gibt es im Mietkautionskonto-Vergleich. Wer mehrere Einheiten verwaltet, nutzt ein Sammelkonto mit Einzelausweisung je Mieter – dazu Vermieterkonto.

Drei Punkte in der Praxis:

• Der Treuhandvermerk muss gegenüber der Bank offengelegt sein. Ein Konto, das nur intern „Kaution“ heißt, genügt nicht.
• Die Kontoverbindung gehört in den Mietvertrag oder in die Bestätigung des Zahlungseingangs – das erspart die Diskussion um die Zurückbehaltung.
• Zinsen sauber ausweisen, spätestens in der Kautionsabrechnung. Wie die aussehen muss, steht unter Rückzahlung der Mietkaution.

Kurz gefasst

• Das Privatkonto des Vermieters ist keine zulässige Anlageform – § 551 Abs. 3 BGB verlangt Trennung und Verzinsung.
• Abweichende Vereinbarungen im Mietvertrag sind nach § 551 Abs. 4 BGB unwirksam.
• Der Mieter darf die Zahlung verweigern, bis ein insolvenzfestes Konto benannt ist (BGH VIII ZR 98/10).
• Wurde nie angelegt, schuldet der Vermieter die entgangenen Zinsen – nicht die Kaution ohne Abzüge.