BGH Az.: VIII ZR 36/12 – Vermieter dürfen Mietkaution nicht mit fremden Forderungen verrechnen

Mangels anderweitiger ausdrücklicher Vereinbarung ist dem Treuhandcharakter der Mietkaution ein stillschweigendes Aufrechnungsverbot im Hinblick auf Forderungen zu entnehmen, die nicht aus dem Mietverhältnis stammen. Mit derartigen Forderungen kann der Vermieter gegenüber dem Anspruch des Mieters auf Kautionsrückzahlung auch dann nicht aufrechnen, wenn die Kaution am Ende des Mietverhältnisses nicht für Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis benötigt, so die auf Mietrecht spezialisierte Rechtsanwältin Ilona Reichert aus Baden-Baden unter Hinweis auf das Urteil des BGH vom 11. Juli 2012 – VIII ZR 36/12.


In dem zugrundeliegenden Streitfall streiten die Parteien um die Rückzahlung einer Mietkaution. Die Kläger waren bis Ende Juni 2009 Mieter einer Wohnung der Beklagten, für
die sie eine Kaution in Höhe von 1.020 € erbracht hatten. Die Kläger gaben die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses zurück. Mit Schreiben vom 26. März und 7. Juli 2010 forderten sie die Beklagte erfolglos zur Rückzahlung der Mietkaution auf. Die Beklagte verwies auf Gegenansprüche aus einem früheren Mietverhältnis der Kläger über eine andere Wohnung, die der frühere Vermieter der Kläger mit Vereinbarung vom 10. Juli 2010 an sie abgetreten habe. Amtsgericht und Landgericht haben der Klage stattgegeben., Die Revision der Beklagten vor dem BGH war erfolglos.

Der BGH entschied, dass den Klägern ein Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution zusteht. In der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist anerkannt, dass die Aufrechnung mit einer derartigen Forderung aufgrund einer konkludenten Vereinbarung oder nach Treu und Glauben ausgeschlossen ist, wenn die Eigenart des Schuldverhältnisses oder der Sinn und Zweck der geschuldeten Leistung die Aufrechnung als nicht mir Treu und Glauben vereinbar erscheinen lässt. Daher ist bei einem Anspruch aus einem Treuhandverhältnis regelmäßig eine Aufrechnung mit nicht konnexen Gegenforderungen ausgeschlossen. Die vorgenannten Grundsätze gelten auch für die Mietkaution. Diese dient, sofern nicht ausnahmsweise etwas anderes vereinbart ist, ausschließlich der Sicherung von Forderungen des Vermieters aus dem konkreten Mietverhältnis. Die darin liegende Zweckbindung endet entgegen der Auffassung der Beklagten nicht schon dann, wenn die Kaution am Ende des Mietverhältnisses nicht mehr für Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis benötigt wird, sondern erst mit
der Rückgewähr der Kaution an den Mieter.