Infolge einer nach Inkrafttreten von § 566a BG erfolgten Veräußerung vermieteten Wohnraums tritt der Erwerber auch dann in die durch die Zahlung der Kaution an den ursprünglichen Vermieter begründeten Rechte und Pflichten ein, wenn es zuvor – noch unter der Geltung des § 572 BGB a.F. – weitere Veräußerungsgeschäfte gegeben hat und die Kaution in der Kette der vorangegangenen Vermieter nicht weitergeleitet worden war. Der § 566a BGB dient allein dem Schutz des Mieters und soll ein Auseinanderfallen von Kaution und Mietvertrag vermeiden.
Darauf verweist die auf Mietrecht spezialisierte Rechtsanwältin Ilona Reichert aus Baden-Baden unter Hinweis auf das Urteil des BGH vom 1.6.2011, Az.: VIII ZR 304/10.
Vor der Mietrechtsreform war der Erwerber nach § 572 Satz 2 BGB a. Fals neuer Vermieter zur Rückgabe der Kaution nur verpflichtet, wenn er diese auch seinerseits vom vorigen Vermieter erhalten hatte. Seit dem 1.9.2001 haftet der neue Vermieter davon unabhängig und vorrangig (§ 566a BGB). Der Bundesgerichtshof hatte nun einen Fall zu entscheiden, in dem das Mietverhältnis trotz mehrerer Veräußerungen aus der Zeit vor und nach der Mietrechtsreform noch andauerte und die Kaution nicht weiteregegeben worden war.
In dem entschiedenen Fall war die Klägerin bis Ende Mai 2009 Mieterin einer Wohnung der Beklagten. Das Mietverhältnis war im Jahr 1987 mit dem damaligen Eigentümer begründet worden, an den die Klägerin die vereinbarte Kaution in Höhe von 480 Euro gezahlt hatte. Die Wohnung wurde zunächst im Jahr 1993 veräußert. Im Jahr 2004 wurde die Wohnung zwangsversteigert. Der Ersteigerer verkaufte die Wohnung schließlich im Jahr 2005 an die Beklagten. Von diesen verlangte die Klägerin nach Kündigung des Mietverhältnisses Rückzahlung der Kaution nebst Zinsen. Der Vermieter verweigerte die Auszahlung der Kaution, weil er sie von dem Verkäufer der Wohnung nicht erhalten hatte. Schon der erste Vermieter habe die Kaution 1993 nicht an den damaligen Erwerber weitergeleitet. Nachdem die erste und zweite Instanz die Klage abwiesen hatten, hob der Bundesgerichtshof auf die Revision der Klägerin die Urteile auf und gab der Klägerin Recht.
Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Klägerin gegen die Beklagten einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution nebst Zinsen hat. Entgegen der Auffassung der Vorinstanzen kam es nicht darauf an, ob der ursprüngliche Vermieter die Kaution bei der Veräußerung des Mietobjekts im Jahr 1993 an den ersten Erwerber weitergeleitet hatte. Denn die Beklagten erwarben das Mietobjekt im Jahr 2005 und waren deshalb nach § 566a BGB in die durch Zahlung der Kaution an den ursprünglichen Vermieter begründeten Rechte und Pflichten eingetreten. Dies galt unabhängig davon, ob die Kaution in der Kette der vorangegangenen Vermieter an sie weitergeleitet wurde.
Der § 566a BGB dient dem Schutz des Mieters und soll ein Auseinanderfallen von Kaution und Mietvertrag vermeiden. Dieser Gesetzeszweck verlangt, so der Bundesgerichtshof, die Anwendung auch bei einer Veräußerungskette, die vor dem 01.09.2001 begonnen habe, wenn jedenfalls der letzte Erwerbsvorgang danach liegt. Dem Mieter sollen Schwierigkeiten bei der Durchsetzung der Ansprüche aus der Kaution gegenüber dem unter Umständen schon lange aus dem Mietverhältnis ausgeschiedenen Vermieter, dessen Aufenthalt dem Mieter häufig nicht bekannt sein wird, erspart werden.
Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass aus § 566a BGB nicht folge, dass die Haftung des Erwerbers nicht weitergehen kann, als die des veräußernden früheren Vermieters. Denn die Haftung des Erwerbers bezüglich der Kaution richtet sich nach der insoweit weitergehenden Bestimmung des § 566a BGB. Beim Verkauf im Jahre 2005 war diese Bestimmung bereits mehrere Jahre in Kraft. Der Vermieter, der das Mietobjekt nach Inkrafttreten der Vorschrift erwirbt, kann dem Haftungsrisiko dadurch begegnen, dass er bei Abschluss des Kaufvertrags dafür Sorge trägt, dass ihm entweder die Kaution ausgehändigt wird oder der Umstand, dass er dem Mieter gegenüber in jedem Fall in die Pflichten aus der Kaution eintritt, bei der Preisgestaltung berücksichtigt wird.
Praxishinweis: Die Mietrechtsreform enthielt keine Übergangsregelung zu § 566a BGB. Dieses Urteil schafft jetzt auch für langjährige Mietverhältnisse mit mehreren Veräußerungsvorgängen Rechtssicherheit. Als Mieter haben Sie jederzeit uch die Möglichkeit einer Umschichtung der Mietkaution, bspw. in eine Mietkautionsbürgschaft.