BGH Az.: VIII ZR 206/10 – Erneute Leistung einer Kaution durch den Mieter bei Wechsel des Vermieters?

Grundsätzlich besteht kein Anspruch des Erwerbers gegen den Mieter auf erneute Leistung einer im Mietvertrag vereinbarten Kaution, wenn der Mieter die Kaution bereits an den Voreigentümer als früheren Vermieter geleistet hat. Aufgrund besonderer Umstände kann allerdings eine Verpflichtung eines Mieters aus Treu und Glauben (§ 242 BGB) bestehen, die vom Voreigentümer an den Mieter zurückgegebene Kaution an den Erwerber als neuen Vermieter zu leisten, so die auf Mietrecht spezialisierte Rechtsanwältin Ilona Reichert aus Baden-Baden unter Hinweis auf das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 07.12.2011 Az.: VIII ZR 206/10.

 
In dem entschiedenen Fall mietete der Beklagte mit Vertrag vom 06.09.1991 von der Rechtsvorgängerin der Klägerin eine Wohnung. Er verpflichtete sich in der „Ergänzungsvereinbarung zum Mietvertrag“ vom 16./20.06.2000 zur Gewährung einer Sicherheit „für alle Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter“ in Höhe von DM 1.670,00. Die Kaution war durch „Verpfändung eines Kontoguthabens bei einer bundesdeutschen Sparkasse oder Bank bzw. einem ausländischen Kreditinstitut eines EU-Mitgliedstaates zu erbringen“. Der Beklagte eröffnete im August 2000 bei einer Sparkasse ein Kautionskonto mit einem Guthaben von DM 1.670,00 (€ 853,86) und verpfändete dieses zugunsten der Rechtsvorgängerin der Klägerin. Die Klägerin kaufte das Grundstück im März 2007. Sie wurde im März 2008 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Im Kaufvertrag wurde geregelt, dass der Verkäufer dem Käufer die von dem jeweiligen Mieter geleistete Sicherheit einschließlich Zinsen zu übertragen hat. Weiter heißt es dort u.a.: „Der Verkäufer hat den jeweiligen Mieter/Pächter unverzüglich, spätestens jedoch binnen 14 Tagen nach Beurkundung dieses Vertrages schriftlich vom Verkauf zu unterrichten und dessen schriftliche Zustimmung zur Übertragung der Sicherheit einzuholen.“ Der Beklagte wurde aufgefordert, der Übertragung der Kaution auf die Klägerin zuzustimmen. Er gab jedoch keine Zustimmungserklärung ab. Die Hausverwaltung der Rechtsvorgängerin der Klägerin erklärte daraufhin gegenüber dem Beklagten im Juni 2008 mit Zustimmung der Klägerin zur Vorlage bei dessen Kreditinstitut die Freigabe der Kaution. Die Klägerin forderte den Beklagten mit Schreiben vom 29.07.2008 auf, den Kautionsbetrag bis zum 27.08.2008 auf ein Konto der Klägerin zu überweisen. Auf eine Mahnung der Klägerin vom 12.12.2008 verweigerte der Beklagte die Leistung einer neuen Kaution an die Klägerin mit der Begründung, der Voreigentümer habe mit der Freigabe der Kaution auf die Stellung der Kaution verzichtet. Das zuständige Amtsgericht wies die auf Leistung der Kaution gerichtete Klage ab. Das Landgericht gab ihr statt. Die Revision des Beklagten hatte vor dem Bundesgerichtshof keinen Erfolg.
 
Der Bundesgerichtshof stellte fest, das Landgericht habe mit Recht angenommen, dass die Klägerin gegen den Beklagten Anspruch auf Leistung der in der Ergänzungsvereinbarung zum Mietvertrag vom 16./20.06.2000 vereinbarten Kaution hat. Grundsätzlich besteht kein Anspruch des Erwerbers gegen den Mieter auf erneute Leistung einer im Mietvertrag vereinbarten Kaution, wenn der Mieter die Kaution bereits an den Voreigentümer als früheren Vermieter geleistet hat. Mit der Erfüllung des Anspruchs auf Leistung der Kaution erlischt dieser Anspruch (§ 362 BGB). Auch ist der Mieter grundsätzlich nicht verpflichtet, der Übertragung der Kaution auf den Erwerber zuzustimmen. Denn einer solchen Zustimmung des Mieters bedarf es in der Regel nicht, weil der Erwerber kraft Gesetzes in die Rechte und Pflichten aus der Kaution eintritt (§ 566a Satz 1 BGB). Das Landgericht ist von diesen Grundsätzen ausgegangen. Aufgrund der besonderen Umstände des vorliegenden Falles hat es aber rechtsfehlerfrei eine Verpflichtung des Beklagten bejaht, die in der Vereinbarung vom 16./20.06.2000 vereinbarte Kaution erneut – nunmehr an die Klägerin – zu leisten. Dazu war der Beklagte nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verpflichtet, weil er einer Übertragung der gegenüber der Rechtsvorgängerin der Klägerin abgegebenen Verpfändungserklärung auf die Klägerin nicht zugestimmt hatte und daraufhin die Kaution zurückerhalten hatte, ohne dass darin ein Verzicht der Klägerin auf die Kaution gesehen werden konnte. Die Kaution war in der Weise geleistet worden, dass der Beklagte die Verpflichtungserklärung nur zugunsten der Voreigentümerin persönlich abgegeben hatte und deshalb die am Mietverhältnis nicht beteiligte Bank nicht ohne Zustimmung des verpfändenden Beklagten zur Auszahlung des Sparguthabens an die Klägerin als neue Eigentümerin verpflichtet war. Das Landgericht hat aus diesen Umständen mit Recht hergeleitet, dass der Beklagte jedenfalls nach Treu und Glauben verpflichtet war, der Übertragung der Kaution auf die Klägerin als neue Pfandgläubigerin zuzustimmen, weil die Übertragung der persönlich für den Alteigentümer bestellten Sicherheit faktisch nur mit einer Mitwirkungshandlung des Beklagten zu bewirken war. Die Revision meint dagegen, eine Zustimmung zur Übertragung des verpfändeten Kautionsguthabens auf die Klägerin als neue Pfandgläubigerin sei dem Beklagten nicht zumutbar gewesen, weil er in diesem Fall die Voreigentümerin und ursprüngliche Vermieterin als (subsidiäre) Schuldnerin verloren hätte oder seine Zustimmung jedenfalls als Verzicht auf die subsidiäre Haftung des Veräußerers nach § 546a Satz 2 BGB hätte ausgelegt werden können. Das trifft nicht zu. Mit einer Zustimmung des Mieters zur Übertragung der Kaution auf den Erwerber bestätigt der Mieter nur das, was gemäß § 566a Satz 1 BGB ohnehin kraft Gesetzes gilt. Daraus ist kein Verzicht des Mieters auf seine Rechte aus § 566a Satz 2 BGB gegen den ursprünglichen Eigentümer herzuleiten.