Dem Grundstückseigentümer, dessen Mieter wegen erheblichen Baulärms auf dem Nachbargrundstück erfolgreich die Miete gemindert haben, steht ein Ausgleichsanspruch gegen den Nachbarn zu, wenn die Zumutbarkeitsgrenze (d.h. 5 % i.V.m. geminderten Mieteinnahmen in Berlin) überschritten ist. Der Grundstückseigentümer genügt seiner sekundären Darlegungslast hinsichtlich der Wesentlichkeit der baubedingten Lärmimmissionen dadurch, dass er auf die Prozesserfolge seiner Mieter im Mietminderungsverfahren hinweist. Demgegenüber ist der Grundstücksnachbar zu näherer Darlegung bezüglich der von ihm behaupteten Unwesentlichkeit des Baulärms verpflichtet, so die auf Mietrecht spezialisierte Rechtsanwältin Ilona Reichert aus Baden-Baden unter Hinweis auf das Urteil des Landgerichts Berlin vom 31.03.2011, Az.: 51 S 245/10.
Die Klägerin ist Eigentümerin eines Grundstücks in Berlin, welches mit zwei Mietshäusern bebaut ist. Die Beklagte ist Eigentümerin des benachbarten Grundstücks. Die Bauarbeiten in der Nachbarschaft begannen in Frühjahr 2008 und dauerten etwa zwei Jahre an. Die Mieter minderten die Miete wegen anhaltender Lärmbeeinträchtigungen durch die Baustelle. In verschiedenen rechtskräftigen Urteilen wurde festgestellt, dass die Minderung von 15 bis 20 % gerechtfertigt war. Der Eigentümer verlangte daraufhin Erstattung seiner baubedingten Ertragseinbußen von seinem Nachbarn.
Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg gab der Klage statt. Die Berufung der Beklagten wurde vom Landgericht Berlin zurückgewiesen. Beide Gerichte haben entschieden, dass der Klägerin ein Ausgleichsanspruch gemäß § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB zusteht, denn das Grundstück der Klägerin war durch die Bauarbeiten der Beklagten auf dem Nachbargrundstück in seinem Ertrag über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt worden. Die Beklagte hat der Klägerin den Verlust an Mieteinnahmen, der ihr als Vermieterin durch die Minderung der Mieter entstanden ist, zu ersetzen. Ein Entschädigungsanspruch ist nur ausgeschlossen, wenn die Nutzung des Nachbargrundstücks ortsüblich ist und die Beeinträchtigung nicht das zumutbare Maß übersteigt. Im vorliegenden Fall ist jedoch von einer unzumutbaren Beeinträchtigung auszugehen, denn die Mieter haben die Miete um 15 bis 20 % gemindert. Durch die Minderung konnte das Mietgrundstück nicht mehr ertragsreich betrieben werden. Mit dem Landgericht Hamburg ist davon auszugehen, dass das zumutbare Maß der Ertragsverluste bei einer Mietminderung in Höhe der durchschnittlichen Nettorendite überschritten ist (LG Hamburg, NJW-RR 1999, S. 378). Die durchschnittliche Nettorendite ist in Berlin mit 5 % anzunehmen.