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§ 551 BGB: Mietkaution im Gesetz – Wortlaut und Auslegung

Veröffentlicht am Von Ulf Mayer

Die Mietkaution ist im deutschen Recht mit einem einzigen Paragrafen geregelt: § 551 BGB, vier Absätze, keine 200 Wörter. Er bestimmt, wie hoch die Kaution sein darf, dass sie in Raten gezahlt werden kann, wie sie anzulegen ist — und dass davon nicht zulasten des Mieters abgewichen werden darf.

Alles Weitere, von der Rückzahlungsfrist bis zur Verwertung, hat die Rechtsprechung entwickelt.

Der Wortlaut

§ 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten

(1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.

(2) Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.

(3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Absatz 1 — die Höhe

Die Kaution darf höchstens drei Monatsmieten betragen, und zwar ausdrücklich ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten. Maßgeblich ist also die Nettokaltmiete, nicht die Warmmiete. Bei 900 € Kaltmiete plus 200 € Nebenkosten sind das 2.700 €, nicht 3.300 €.

Drei Punkte werden dabei regelmäßig verwechselt:

  • Drei Monatsmieten sind die Obergrenze, nicht der Regelfall. Vereinbart werden kann jeder niedrigere Betrag; ganz ohne Kaution geht es ebenfalls.
  • Die Grenze gilt für alle Sicherungsformen zusammen. Barkaution, Bürgschaft und verpfändetes Sparbuch dürfen sich nicht auf mehr als drei Monatsmieten summieren. Eine Ausnahme ist die vom Mieter freiwillig und unaufgefordert gestellte zusätzliche Bürgschaft eines Dritten.
  • Der Vorbehalt zu Absatz 3 Satz 4 ist die einzige zulässige Überschreitung: Die Zinsen erhöhen die Sicherheit und dürfen die Grenze deshalb übersteigen.

Wird zu viel verlangt, ist die Vereinbarung nur insoweit unwirksam — der überschießende Teil kann zurückgefordert werden. Die Verjährung dafür beginnt bereits mit der Zahlung, nicht mit der Kenntnis von der Höchstgrenze (BGH, 01.06.2011, VIII ZR 91/10). Nach drei Jahren ist der Anspruch verloren.

Mehr dazu unter Höhe der Mietkaution.

Absatz 2 — die Ratenzahlung

Der Mieter darf die Kaution in drei gleichen Monatsraten zahlen. Die erste ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden weiteren mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen.

Das ist ein gesetzlicher Anspruch, kein Entgegenkommen — der Vermieter muss nicht zustimmen. Er muss auch nicht gefragt werden. Damit sind zwei verbreitete Vertragsklauseln unwirksam:

  • „Die Kaution ist vor Übergabe der Schlüssel vollständig zu zahlen.“
  • „Die Kaution ist mit Abschluss des Mietvertrags in einer Summe fällig.“

Wer die Raten nutzen will, muss sie allerdings in Anspruch nehmen — die meisten Vermieter rechnen mit der Einmalzahlung, und wer kommentarlos alles überweist, hat sein Recht schlicht nicht ausgeübt. Welche Wege es sonst gibt, steht unter Mietkaution finanzieren.

Absatz 3 — die Anlage

Der praktisch folgenreichste Absatz. Er enthält vier Anordnungen:

  1. Anlage bei einem Kreditinstitut zum Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Das ist der gesetzliche Regelfall.
  2. Eine andere Anlageform ist vereinbar — etwa ein Fondsdepot oder Tagesgeld. Sie muss vereinbart sein, der Vermieter darf sie nicht einseitig wählen.
  3. Trennung vom Vermögen des Vermieters in beiden Fällen. Das ist der Kern: Die Kaution muss dem Zugriff der Gläubiger des Vermieters entzogen sein und darf in seiner Insolvenz nicht in die Masse fallen.
  4. Die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit. Sie werden am Ende mit ausgezahlt und sind keine Einnahme des Vermieters.

Satz 5 enthält die einzige Ausnahme: Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht keine Verzinsungspflicht. Die Trennungspflicht bleibt allerdings bestehen.

Verstößt der Vermieter gegen die Trennungspflicht, hat das scharfe Folgen: Der Mieter darf die Zahlung der Kaution verweigern und sogar die laufende Miete nach § 273 BGB zurückbehalten, bis ein insolvenzfestes Konto benannt ist (BGH, 13.10.2010, VIII ZR 98/10). Eine darauf gestützte Kündigung ist unwirksam.

Wie die Anlage praktisch aussieht, steht unter Mietkaution anlegen und Vermieterkonto; was an Zinsen zusammenkommt, rechnet der Mietkaution-Zinsrechner aus.

Absatz 4 — das Abweichungsverbot

Ein Satz mit großer Wirkung: Jede zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Und zwar auch dann, wenn der Mieter sie unterschrieben hat — § 551 BGB ist zwingendes Recht, keine Vertragsempfehlung.

Unwirksam sind danach unter anderem:

  • eine Kaution über drei Nettokaltmieten hinaus
  • der Ausschluss der Ratenzahlung
  • der Verzicht auf die Verzinsung
  • die Erlaubnis, die Kaution auf dem privaten Konto des Vermieters zu führen
  • die Erlaubnis, sich während des Mietverhältnisses aus der Kaution zu bedienen (BGH, 07.05.2014, VIII ZR 234/13)

Zugunsten des Mieters darf dagegen abgewichen werden — eine niedrigere Kaution, mehr Raten oder eine höhere Verzinsung sind zulässig.

Was § 551 BGB nicht regelt

Frage Antwort
Gewerbliche Mietverträge gar nicht. § 551 gilt nur für Wohnraum — im Gewerbe gibt es keine Höchstgrenze, keine Ratenzahlung, keine Anlage- und keine Verzinsungspflicht
Frist für die Rückzahlung keine gesetzliche Frist; die Rechtsprechung gewährt eine angemessene Prüfungsfrist
Zulässige Sicherungsformen nicht geregelt; üblich sind Barkaution, Bürgschaft, verpfändetes Sparbuch, Depot
Verwertung der Kaution nicht geregelt; die Grenzen hat der BGH gezogen
Anspruch auf eine bestimmte Form keiner. Der Mieter kann keine Bürgschaft durchsetzen, der Vermieter keine Barkaution

Für Gewerberäume gelten deshalb ganz andere Regeln — nachzulesen unter gewerbliche Mietkautionsbürgschaft.

Die Rechtsprechung dazu

Weil der Paragraf so knapp ist, steckt das meiste in den Entscheidungen: zur Verjährung überhöhter Kautionen, zum Zurückbehaltungsrecht bei fehlender Insolvenzfestigkeit, zum Aufrechnungsverbot mit mietfremden Forderungen und zur Frage, was beim Verkauf der Wohnung passiert.

Vierzehn Entscheidungen von 2009 bis 2024 stehen geordnet in der Übersicht zur BGH-Rechtsprechung zur Mietkaution.

Der Gesetzestext ist amtlich und gemeinfrei. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Häufige Fragen zu § 551 BGB

Wie hoch darf die Mietkaution nach § 551 BGB sein?

Höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten – also drei Nettokaltmieten. Bei 900 € Kaltmiete und 200 € Nebenkosten sind das 2.700 €, nicht 3.300 €. Die Grenze gilt für alle Sicherungsformen zusammen.

Muss der Vermieter der Ratenzahlung zustimmen?

Nein. § 551 Abs. 2 BGB gibt dem Mieter das Recht auf drei gleiche Monatsraten, unabhängig von der Zustimmung des Vermieters. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren mit den folgenden Mieten. Eine Klausel, die die vollständige Zahlung vor Übergabe verlangt, ist unwirksam.

Wie muss die Kaution angelegt werden?

Bei einem Kreditinstitut zum Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Eine andere Anlageform darf vereinbart werden, muss aber vereinbart sein. In beiden Fällen ist die Anlage vom Vermögen des Vermieters zu trennen, und die Erträge stehen dem Mieter zu – sie erhöhen die Sicherheit.

Gilt § 551 BGB auch für Gewerbemietverträge?

Nein, die Vorschrift gilt nur für Wohnraum. Im Gewerbe gibt es keine Höchstgrenze, kein Recht auf Ratenzahlung, keine Pflicht zur getrennten Anlage und keine Verzinsungspflicht. Eine Barkaution fällt dort ohne besondere Vereinbarung in die Insolvenzmasse des Vermieters.

Was bedeutet das Abweichungsverbot in Absatz 4?

Jede zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam – auch wenn er sie unterschrieben hat. Unwirksam sind damit unter anderem eine überhöhte Kaution, der Ausschluss der Ratenzahlung, der Verzicht auf die Verzinsung und die Erlaubnis, die Kaution auf dem privaten Konto des Vermieters zu führen. Zugunsten des Mieters darf abgewichen werden.

Gilt die Verzinsungspflicht auch im Studentenwohnheim?

Nein. § 551 Abs. 3 Satz 5 BGB nimmt Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim von der Verzinsungspflicht aus. Die Pflicht, die Kaution getrennt vom Vermögen des Vermieters anzulegen, bleibt davon unberührt.

Was passiert, wenn eine zu hohe Kaution vereinbart wurde?

Die Vereinbarung ist nur insoweit unwirksam; der überschießende Teil kann zurückgefordert werden. Die dreijährige Verjährung beginnt allerdings schon mit der Zahlung und nicht erst mit der Kenntnis von der Höchstgrenze (BGH, 01.06.2011, VIII ZR 91/10).

Quellen

  1. § 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheitengesetze-im-internet.de
  2. § 273 BGB – Zurückbehaltungsrechtgesetze-im-internet.de
  3. § 578 BGB – Mietverhältnisse über Grundstücke und Räumegesetze-im-internet.de
  4. BGH, Urteil vom 13.10.2010 – VIII ZR 98/10 (insolvenzfeste Anlage)dejure.org
  5. BGH, Urteil vom 01.06.2011 – VIII ZR 91/10 (Verjährung überhöhter Kaution)dejure.org
  6. BGH, Urteil vom 07.05.2014 – VIII ZR 234/13 (keine Verwertung während der Mietzeit)juris.bundesgerichtshof.de

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