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Musterbrief: Fristlose Kündigung wegen Mietrückstands (§ 543 BGB)

Veröffentlicht am Aktualisiert am Von Ulf Mayer

Bleibt der Mieter mit der Miete im Rückstand, kann der Vermieter fristlos kündigen. Der Tatbestand steht in § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB und ist eng gefasst – wer ihn nicht genau trifft, kündigt unwirksam.

Und selbst eine wirksame Kündigung kann der Mieter noch abwenden: durch Zahlung binnen zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage.

Wann fristlos gekündigt werden darf

§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB nennt zwei Fälle, und nur einer davon muss vorliegen:

  • Buchstabe a: Der Mieter ist für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil davon in Verzug. „Nicht unerheblich“ ist mehr als eine Monatsmiete.
  • Buchstabe b: Der Rückstand erreicht über einen Zeitraum von mehr als zwei Terminen einen Betrag, der zwei Monatsmieten erreicht.

Eine Abmahnung ist hier nicht erforderlich – § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB nimmt den Zahlungsverzug ausdrücklich aus. Das unterscheidet diesen Fall von der Kündigung wegen laufend unpünktlicher Zahlungen, bei der ohne Abmahnung nichts geht.

Üblich und empfehlenswert ist es dennoch, hilfsweise auch ordentlich zu kündigen. Scheitert die fristlose Kündigung, greift die ordentliche mit gesetzlicher Frist.

Die Schonfristzahlung – der häufigste Grund für das Scheitern

Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB wird die Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage wegen der fälligen Miete befriedigt wird – oder wenn sich eine öffentliche Stelle zur Zahlung verpflichtet, etwa das Jobcenter.

Der Mieter kann die Kündigung damit noch aus der Welt schaffen, nachdem sie ausgesprochen wurde. Eine Ausnahme greift nur, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine auf diese Weise unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.

Für Vermieter heißt das: Die hilfsweise ordentliche Kündigung ist kein Formalismus. Sie bleibt von der Schonfristzahlung unberührt.

Musterbrief

Heinz Maier
Musterstraße 11
10119 Musterstadt

Frau
Petra Muster
Rosenstraße 20
10119 Musterstadt

Einschreiben mit Rückschein

Musterstadt, den ………

Mietverhältnis Musterstraße 11, 10119 Musterstadt
Fristlose Kündigung

Sehr geehrte Frau Muster,

bei der Überprüfung des Mietkontos für die von Ihnen mit Mietvertrag vom ……… gemietete Wohnung in ……… habe ich festgestellt, dass die Miete für die Monate ……… nicht oder nicht vollständig gezahlt wurde.

Nach § ……… des Mietvertrages ist die vereinbarte Miete monatlich im Voraus, spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats zu zahlen.

Sie haben die Miete für folgende Monate nicht beziehungsweise nur in Höhe von ……… gezahlt:

Miete für Monat ………
Miete für Monat ………
Miete für Monat ………

Die Mietrückstände belaufen sich für den Zeitraum von ……… bis ……… auf insgesamt ……… Euro und damit auf mehr als zwei Monatsmieten.

Aus diesem Grund kündige ich das Mietverhältnis hiermit gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB fristlos. Hilfsweise kündige ich das Mietverhältnis ordentlich zum nächstmöglichen Termin.

Ich fordere Sie auf, die Wohnung zu räumen und in vertragsgemäßem Zustand bis zum ……… an mich herauszugeben. Zur Vereinbarung eines Übergabetermins bitte ich um Ihre Nachricht.

Einer stillschweigenden Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 545 BGB widerspreche ich bereits jetzt.

Der Vollständigkeit halber weise ich darauf hin, dass Sie durch die Kündigung nicht von der Zahlung der rückständigen Miete befreit werden.

Mit freundlichen Grüßen

………………………………
Unterschrift Vermieter

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Form und Zustellung

  • Schriftform nach § 568 Abs. 1 BGB – eigenhändig unterschrieben. E-Mail oder Fax sind unwirksam.
  • Alle Mieter müssen genannt und angeschrieben werden. Stehen zwei Personen im Vertrag, ist eine Kündigung gegenüber nur einer davon unwirksam.
  • Der Kündigungsgrund muss im Schreiben stehen (§ 569 Abs. 4 BGB) – bei Zahlungsverzug also die konkreten Monate und Beträge.
  • Hinweis auf die Schonfristzahlung: Der Vermieter soll den Mieter auf die Möglichkeit nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB hinweisen. Das Fehlen macht die Kündigung nicht unwirksam, gehört aber zur ordnungsgemäßen Belehrung.
  • Zustellung nachweisbar – Einschreiben mit Rückschein oder Bote mit Zeugen.

Was mit der Kaution geschieht

Die Kaution darf der Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses nicht für rückständige Miete verwerten. Erst nach dessen Ende und im Rahmen der Abrechnung kann er aufrechnen.

Ist das Mietverhältnis beendet, gehören Mietrückstände zu den Positionen, die zulässig gegen die Kaution gerechnet werden – Einzelheiten unter Mietrückstände mit der Kaution verrechnen und Verrechnung nach Mietende.

Den vollständigen Ablauf vom ersten ausgebliebenen Zahlungseingang bis zur Räumung beschreibt der Beitrag Mietrückstand – was Vermieter wirklich tun können.

Alle Musterbriefe im Überblick

Häufige Fragen zur fristlosen Kündigung wegen Mietrückstands

Ab wann darf wegen Mietrückstands fristlos gekündigt werden?

Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB in zwei Fällen: wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil in Verzug ist, oder wenn der Rückstand über einen längeren Zeitraum zwei Monatsmieten erreicht. „Nicht unerheblich" bedeutet dabei mehr als eine Monatsmiete.

Ist vorher eine Abmahnung nötig?

Nein. § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB nimmt den Zahlungsverzug ausdrücklich vom Abmahnungserfordernis aus. Das unterscheidet diesen Fall von der Kündigung wegen laufend unpünktlicher Zahlungen, bei der ohne vorherige Abmahnung nicht gekündigt werden kann.

Kann der Mieter die Kündigung noch abwenden?

Ja, durch Schonfristzahlung. Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB wird die Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage wegen der fälligen Miete befriedigt wird oder eine öffentliche Stelle sich zur Zahlung verpflichtet. Das gilt nicht, wenn in den zwei Jahren zuvor bereits eine Kündigung auf diese Weise unwirksam wurde.

Warum sollte hilfsweise ordentlich gekündigt werden?

Weil die Schonfristzahlung nur die fristlose Kündigung unwirksam macht. Eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bleibt davon unberührt und greift mit der gesetzlichen Frist. Ohne sie steht der Vermieter nach einer Schonfristzahlung wieder am Anfang.

Welche Form muss die Kündigung haben?

Schriftform nach § 568 Abs. 1 BGB mit eigenhändiger Unterschrift – E-Mail und Fax sind unwirksam. Alle im Mietvertrag genannten Mieter müssen angeschrieben werden. Der Kündigungsgrund ist nach § 569 Abs. 4 BGB im Schreiben anzugeben, bei Zahlungsverzug also die konkreten Monate und Beträge.

Darf ich die Kaution für die rückständige Miete verwenden?

Während des laufenden Mietverhältnisses nicht. Erst nach dessen Ende darf der Vermieter im Rahmen der Kautionsabrechnung mit Mietrückständen aufrechnen. Eine vorzeitige Verwertung ist unzulässig, selbst wenn der Rückstand unstreitig ist.

Quellen

  1. § 543 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grundgesetze-im-internet.de
  2. § 569 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund, Schonfristzahlunggesetze-im-internet.de
  3. § 568 BGB – Form und Inhalt der Kündigunggesetze-im-internet.de
  4. § 545 BGB – Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnissesgesetze-im-internet.de
  5. § 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheitengesetze-im-internet.de

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