Mietrückstände mit der Mietkaution verrechnen – was ist erlaubt?

Offene Mietzahlungen gehören zu den häufigsten Streitpunkten zwischen Mietern und Vermietern. Schnell stellt sich die Frage: Darf man Mietrückstände einfach mit der Mietkaution verrechnen? Die Antwort ist nicht ganz so einfach – denn rechtlich gibt es klare Regeln, die beide Seiten kennen sollten.

Was ist die Mietkaution überhaupt?

Die Mietkaution dient als Sicherheit für den Vermieter. Sie soll mögliche Forderungen abdecken, zum Beispiel:

• ausstehende Mietzahlungen
• Schäden an der Wohnung
• offene Nebenkosten

Wichtig: Die Kaution ist nicht als „laufendes Zahlungsmittel“ gedacht, sondern als Absicherung für den Fall, dass am Ende des Mietverhältnisses noch Forderungen bestehen.

Darf man Mietrückstände mit der Kaution verrechnen?

Grundsatz: Nein – während des laufenden Mietverhältnisses

Während das Mietverhältnis noch besteht, darf der Vermieter die Kaution in der Regel nicht einfach antasten, um Mietrückstände auszugleichen.

Warum?

• Die Kaution soll als Sicherheit für alle möglichen Forderungen dienen
• Würde sie frühzeitig aufgebraucht, fehlt diese Sicherheit später
• Der Mieter bleibt weiterhin verpflichtet, die Miete vollständig zu zahlen

Bedeutet konkret: Der Mieter kann nicht einfach die Mietzahlung einstellen mit dem Hinweis „Das wird ja von der Kaution abgezogen“.

Ausnahme: Verrechnung nach Beendigung des Mietverhältnisses

Anders sieht es nach dem Auszug aus.

Sobald das Mietverhältnis beendet ist und dem Vermieter eine angemessene Prüfungsfrist zugestanden hat – in der Praxis drei bis sechs Monate –, darf er:

• offene Mietrückstände mit der Kaution verrechnen
• noch ausstehende Nebenkosten berücksichtigen
• Schadensersatzansprüche einbeziehen

Voraussetzung:

Die Forderungen müssen berechtigt und nachvollziehbar sein.

Wann darf der Vermieter bereits früher zugreifen?

In bestimmten Fällen kann ein Zugriff auf die Kaution auch während des Mietverhältnisses zulässig sein:

1. Unstreitige oder rechtskräftige Forderungen

Wenn der Mieter die Mietrückstände anerkennt oder ein Gericht dies bestätigt hat, kann der Vermieter unter Umständen auf die Kaution zugreifen.

2. Vertragsvereinbarungen

Manche Mietverträge enthalten eine Klausel, die dem Vermieter den Zugriff während der Mietzeit erlaubt. Bei Wohnraum ist sie unwirksam: Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 7. Mai 2014 (VIII ZR 234/13) entschieden, dass sich der Vermieter im laufenden Mietverhältnis nicht wegen streitiger Forderungen aus der Kaution befriedigen darf – auch dann nicht, wenn die Parteien es so vereinbart haben. Greift er dennoch zu, muss er die Kaution wieder auffüllen.

Risiken für Vermieter

Wer vorschnell die Kaution verwendet, geht ein Risiko ein:

• Der Mieter kann verlangen, dass die Kaution wieder aufgefüllt wird
• Im Streitfall drohen rechtliche Nachteile
• Die Sicherheit für spätere Forderungen entfällt

Daher gilt: Die Kaution sollte nur dann verwendet werden, wenn die Rechtslage eindeutig ist.

Was können Vermieter stattdessen tun?

Bei Mietrückständen gibt es bessere Vorgehensweisen:

1. Zahlungserinnerung und Mahnung
2. Fristsetzung
3. Kündigung bei erheblichen Rückständen
4. Klage auf Zahlung

Die Kaution bleibt dabei unangetastet und sichert weiterhin mögliche Ansprüche ab.

Tipps für Mieter

Auch Mieter sollten vorsichtig sein:

• Die Kaution ersetzt keine Mietzahlung
• Eigenmächtiges „Abwohnen“ der Kaution ist unzulässig
• Es drohen Mahnungen, Kündigung oder sogar eine Räumungsklage

Fazit: Verrechnung nur unter klaren Bedingungen

Die Mietkaution ist eine Sicherheit – kein Ersatz für laufende Mietzahlungen.

• Während des Mietverhältnisses ist eine Verrechnung nur in Ausnahmefällen möglich
• Nach Beendigung ist sie üblich und erlaubt
• Beide Seiten sollten sorgfältig prüfen, ob die Voraussetzungen erfüllt sind

Wenn man als Vermieter auf Nummer sicher gehen will, sollte man die Kaution erst nach einer sauberen Abrechnung einsetzen. So vermeidet man Streit und bleibt rechtlich auf der sicheren Seite.