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Musterbrief: Fristlose Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung

Veröffentlicht am Aktualisiert am Von Ulf Mayer

Der Mieter zahlt – aber immer zu spät. Ein Rückstand entsteht nicht, das Konto ist am Monatsende ausgeglichen. Trotzdem kann das eine fristlose Kündigung rechtfertigen, allerdings nur über einen anderen Weg als beim Zahlungsverzug: über § 543 Abs. 1 BGB, und nur nach Abmahnung.

Die Rechtslage

Die anhaltend unpünktliche Zahlung fällt nicht unter den Katalog des § 543 Abs. 2 BGB – dort geht es um Rückstände, nicht um Verspätungen. Sie kann aber einen wichtigen Grund nach § 543 Abs. 1 BGB darstellen.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass fortgesetzt unpünktliche Mietzahlungen trotz Abmahnung eine so erhebliche Pflichtverletzung sind, dass sie zur außerordentlichen Kündigung berechtigen (Urteil vom 11.01.2006, Az. VIII ZR 364/04).

Der entscheidende Unterschied zum Zahlungsverzug: Hier ist die Abmahnung nach § 543 Abs. 3 BGB zwingend. Die Ausnahme des Absatzes 3 Satz 2 Nr. 3 gilt nur für den Rückstand, nicht für die Unpünktlichkeit.

Der Ablauf in drei Schritten

  1. Abmahnen. Die Verspätungen konkret benennen – mit Fälligkeitsdatum und tatsächlichem Zahlungseingang je Monat – und pünktliche Zahlung verlangen. Der Musterbrief dafür steht unter Abmahnung wegen Zahlungsverzugs.
  2. Weiter dokumentieren. Nach der Abmahnung zählt, was folgt: Bleibt es bei den Verspätungen, trägt das die Kündigung. Bessert sich das Verhalten, ist die Abmahnung verbraucht.
  3. Kündigen, wenn der Mieter das abgemahnte Verhalten fortsetzt.

Zur Frage, wie viele Verspätungen nötig sind, gibt es keine feste Zahl im Gesetz. In der Rechtsprechung wird eine fortgesetzte Unpünktlichkeit über einen längeren Zeitraum nach der Abmahnung verlangt – eine einzelne verspätete Zahlung genügt nicht.

Wann die Miete fällig ist

Das ist die Vorfrage, ohne die keine Verspätung feststeht. Nach § 556b Abs. 1 BGB ist die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag des Zeitabschnitts zu entrichten.

Zwei Punkte dazu, die regelmäßig übersehen werden:

  • Der Samstag zählt bei der Mietzahlung nicht als Werktag. Das ist bei der Kündigungsfrist anders – dort zählt er mit.
  • Es genügt die rechtzeitige Anweisung, nicht der Eingang beim Vermieter. Der Mieter trägt nicht das Risiko der Bankenlaufzeit.

Wer eine Kündigung auf Unpünktlichkeit stützt, sollte deshalb die Zahlungsanweisung und nicht nur den Gutschriftstag im Blick haben.

Musterbrief

Heinz Maier
Musterstraße 11
10119 Musterstadt

Frau
Petra Muster
Rosenstraße 20
10119 Musterstadt

Einschreiben mit Rückschein

Musterstadt, den ………

Mietverhältnis Musterstraße 11, 10119 Musterstadt
Fristlose Kündigung wegen fortgesetzt unpünktlicher Mietzahlung

Sehr geehrte Frau Muster,

nach § ……… des Mietvertrages vom ……… ist die Miete monatlich im Voraus, spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats zu zahlen.

Mit Schreiben vom ……… habe ich Sie wegen wiederholt verspäteter Mietzahlungen abgemahnt und zur pünktlichen Zahlung aufgefordert.

Gleichwohl ist die Miete auch danach wiederholt verspätet eingegangen:

Miete für ………: fällig am ………, eingegangen am ………
Miete für ………: fällig am ………, eingegangen am ………
Miete für ………: fällig am ………, eingegangen am ………

Damit setzen Sie das abgemahnte Verhalten fort. Die fortgesetzte unpünktliche Zahlung stellt eine erhebliche Verletzung Ihrer vertraglichen Pflichten dar, die mir die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar macht.

Ich kündige das Mietverhältnis daher hiermit gemäß § 543 Abs. 1 BGB fristlos. Hilfsweise kündige ich das Mietverhältnis ordentlich zum nächstmöglichen Termin.

Ich fordere Sie auf, die Wohnung zu räumen und bis zum ……… in vertragsgemäßem Zustand an mich herauszugeben.

Einer stillschweigenden Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 545 BGB widerspreche ich bereits jetzt.

Mit freundlichen Grüßen

………………………………
Unterschrift Vermieter

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Die häufigsten Fehler

  • Ohne Abmahnung gekündigt. Der Unterschied zum Zahlungsverzug wird oft übersehen – hier ist sie zwingend.
  • Verspätungen vor der Abmahnung als Begründung verwendet. Tragend ist das Verhalten nach der Abmahnung; die vorherigen Fälle begründen nur deren Berechtigung.
  • Auf den Zahlungseingang statt auf die Anweisung abgestellt. Der Mieter trägt das Verzögerungsrisiko der Bank nicht.
  • Den Samstag mitgezählt. Bei der Fälligkeit der Miete ist er kein Werktag.
  • Nur einen von mehreren Mietern angeschrieben. Die Kündigung muss gegenüber allen erklärt werden.

Eine Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB kommt hier übrigens nicht in Betracht – sie setzt einen Rückstand voraus, und genau den gibt es bei der bloßen Unpünktlichkeit nicht.

Den vollständigen Ablauf vom ersten ausgebliebenen Zahlungseingang bis zur Räumung beschreibt der Beitrag Mietrückstand – was Vermieter wirklich tun können.

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Häufige Fragen zur Kündigung wegen unpünktlicher Zahlung

Kann wegen unpünktlicher Zahlung fristlos gekündigt werden?

Ja, aber über § 543 Abs. 1 BGB als wichtiger Grund – nicht über den Katalog des Absatzes 2, der Rückstände betrifft. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass fortgesetzt unpünktliche Zahlung trotz Abmahnung eine so erhebliche Pflichtverletzung darstellt, dass sie zur außerordentlichen Kündigung berechtigt (Urteil vom 11.01.2006, Az. VIII ZR 364/04).

Ist eine Abmahnung erforderlich?

Ja, zwingend. Nach § 543 Abs. 3 BGB ist die fristlose Kündigung wegen Pflichtverletzung erst nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Die Ausnahme des Absatzes 3 Satz 2 Nr. 3, die beim Zahlungsverzug greift, gilt hier nicht – das ist der wichtigste Unterschied zwischen beiden Kündigungsgründen.

Wie oft muss der Mieter zu spät zahlen?

Eine feste Zahl nennt das Gesetz nicht. Verlangt wird eine fortgesetzte Unpünktlichkeit über einen längeren Zeitraum nach der Abmahnung. Tragend ist dabei das Verhalten nach der Abmahnung – die vorherigen Verspätungen begründen nur, dass die Abmahnung berechtigt war.

Wann ist die Miete fällig?

Nach § 556b Abs. 1 BGB zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag des Zeitabschnitts. Zwei Besonderheiten: Der Samstag zählt bei der Mietzahlung nicht als Werktag, und es genügt die rechtzeitige Anweisung – der Mieter trägt das Verzögerungsrisiko der Bank nicht.

Kann der Mieter durch Nachzahlung die Kündigung abwenden?

Nein. Die Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB setzt einen Zahlungsrückstand voraus. Bei bloßer Unpünktlichkeit gibt es keinen Rückstand, den der Mieter ausgleichen könnte – die Kündigung stützt sich auf das Zahlungsverhalten selbst.

Quellen

  1. § 543 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grundgesetze-im-internet.de
  2. BGH, Urteil vom 11.01.2006, Az. VIII ZR 364/04 – Kündigung wegen fortgesetzt unpünktlicher Mietzahlungjuris.bundesgerichtshof.de
  3. § 556b BGB – Fälligkeit der Miete, Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrechtgesetze-im-internet.de
  4. § 568 BGB – Form und Inhalt der Kündigunggesetze-im-internet.de
  5. § 569 BGB – Schonfristzahlunggesetze-im-internet.de

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