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Musterbrief: Abmahnung des Mieters wegen verspäteter Mietzahlung

Veröffentlicht am Aktualisiert am Von Ulf Mayer

Die Abmahnung ist keine Formalie, sondern bei den meisten Kündigungsgründen die Voraussetzung dafür, dass später überhaupt gekündigt werden kann. Wer sie überspringt oder zu unbestimmt formuliert, verliert die Kündigung – nicht wegen der Sache, sondern wegen des Verfahrens.

Wann abgemahnt werden muss

§ 543 Abs. 3 BGB verlangt vor der fristlosen Kündigung wegen Pflichtverletzung grundsätzlich eine Abmahnung oder eine erfolglose Fristsetzung zur Abhilfe.

Davon nennt Satz 2 drei Ausnahmen, darunter die praktisch wichtigste: Beim Zahlungsverzug nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist keine Abmahnung nötig.

Daraus folgt eine Unterscheidung, die in der Praxis regelmäßig verwechselt wird:

Fall Abmahnung nötig? Grundlage
Mietrückstand von zwei Monatsmieten nein § 543 Abs. 2 Nr. 3, Abs. 3 S. 2 Nr. 3 BGB
Laufend unpünktliche Zahlung ja § 543 Abs. 1, Abs. 3 BGB
Vertragswidriger Gebrauch, Störung des Hausfriedens ja § 543 Abs. 1, Abs. 3 BGB
Unerlaubte Untervermietung ja § 543 Abs. 1, Abs. 3 BGB

Die Abmahnung dient auch der ordentlichen Kündigung: Eine Pflichtverletzung, die nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ein berechtigtes Interesse begründen soll, muss in der Regel abgemahnt worden sein.

Was in die Abmahnung gehört

Drei Bestandteile machen sie wirksam:

  1. Die Beanstandung – die Pflichtverletzung so konkret wie möglich: welches Verhalten, wann, wie oft. „Sie zahlen unregelmäßig“ genügt nicht; die einzelnen Monate mit Fälligkeit und Zahlungseingang genügen.
  2. Die Aufforderung, das Verhalten zu ändern beziehungsweise künftig vertragsgemäß zu handeln.
  3. Die Androhung der Konsequenz – dass bei Fortsetzung die Kündigung folgt.

Fehlt einer dieser Punkte, ist die Abmahnung als Grundlage einer späteren Kündigung angreifbar. Eine Frist zur Stellungnahme ist nicht erforderlich, wohl aber ein klarer Zeitbezug.

Musterbrief

Heinz Maier
Musterstraße 11
10119 Musterstadt

Frau
Petra Muster
Rosenstraße 20
10119 Musterstadt

Einschreiben mit Rückschein

Musterstadt, den ………

Mietverhältnis Musterstraße 11, 10119 Musterstadt
Abmahnung wegen verspäteter Mietzahlung

Sehr geehrte Frau Muster,

nach § ……… des Mietvertrages vom ……… ist die Miete monatlich im Voraus, spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats zu zahlen.

Bei der Durchsicht des Mietkontos habe ich festgestellt, dass die Miete wiederholt verspätet eingegangen ist:

Miete für ………: fällig am ………, eingegangen am ………
Miete für ………: fällig am ………, eingegangen am ………
Miete für ………: fällig am ………, eingegangen am ………

Damit verletzen Sie Ihre Pflichten aus dem Mietvertrag.

Ich fordere Sie hiermit auf, die Miete künftig fristgerecht bis zum dritten Werktag eines jeden Monats zu zahlen.

Für den Fall, dass Sie das beanstandete Verhalten fortsetzen, weise ich Sie darauf hin, dass ich das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich kündigen werde.

Mit freundlichen Grüßen

………………………………
Unterschrift Vermieter

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Was nach der Abmahnung gilt

Die Abmahnung wirkt nach vorn. Tragend für eine spätere Kündigung ist das Verhalten nach ihrem Zugang – die vorher beanstandeten Fälle begründen nur, dass die Abmahnung berechtigt war.

Daraus folgen zwei praktische Punkte:

  • Weiter dokumentieren. Ohne Aufzeichnung der Verspätungen nach der Abmahnung fehlt der Kündigung die Grundlage.
  • Eine Abmahnung kann sich verbrauchen. Bessert sich das Verhalten über längere Zeit und tritt der Verstoß erst viel später erneut auf, ist in der Regel neu abzumahnen.

Setzt der Mieter das Verhalten fort, folgt der Musterbrief zur fristlosen Kündigung wegen unpünktlicher Zahlung. Geht es dagegen um einen aufgelaufenen Rückstand, ist die Kündigung wegen Mietrückstands der richtige Weg – dort ohne Abmahnung.

Zustellung

Die Abmahnung ist an keine Form gebunden, sollte aber schriftlich und nachweisbar zugehen: Der Vermieter muss ihren Zugang im Streitfall belegen. Einschreiben mit Rückschein oder Übergabe vor Zeugen sind der sichere Weg. Bei mehreren Mietern ist an alle abzumahnen.

Den vollständigen Ablauf vom ersten ausgebliebenen Zahlungseingang bis zur Räumung beschreibt der Beitrag Mietrückstand – was Vermieter wirklich tun können.

Alle Musterbriefe im Überblick

Häufige Fragen zur Abmahnung im Mietverhältnis

Wann ist eine Abmahnung erforderlich?

Vor der fristlosen Kündigung wegen einer Pflichtverletzung grundsätzlich immer (§ 543 Abs. 3 BGB) – etwa bei laufend unpünktlicher Zahlung, vertragswidrigem Gebrauch oder unerlaubter Untervermietung. Die wichtigste Ausnahme ist der Zahlungsverzug nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB: Dort darf ohne Abmahnung gekündigt werden.

Was muss in der Abmahnung stehen?

Drei Dinge: die konkrete Beanstandung mit Datum und Sachverhalt, die Aufforderung zur Verhaltensänderung und die Androhung der Konsequenz für den Wiederholungsfall. „Sie zahlen unregelmäßig" genügt nicht – die einzelnen Monate mit Fälligkeit und Zahlungseingang schon.

Welche Form muss die Abmahnung haben?

Sie ist formfrei, sollte aber schriftlich und nachweisbar zugehen – im Streitfall muss der Vermieter den Zugang belegen. Einschreiben mit Rückschein oder Übergabe vor Zeugen sind der sichere Weg. Bei mehreren Mietern ist gegenüber allen abzumahnen.

Wie lange wirkt eine Abmahnung?

Sie wirkt nach vorn: Tragend für eine spätere Kündigung ist das Verhalten nach ihrem Zugang. Bessert sich das Verhalten über längere Zeit und tritt der Verstoß erst viel später erneut auf, ist in der Regel neu abzumahnen – die Abmahnung kann sich verbrauchen.

Muss ich vor der Kündigung wegen Mietrückstands abmahnen?

Nein. § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB nimmt den Zahlungsverzug ausdrücklich aus. Wer wegen eines Rückstands von zwei Monatsmieten kündigt, braucht keine vorherige Abmahnung – anders als bei der bloßen Unpünktlichkeit, bei der ohne sie nichts geht.

Quellen

  1. § 543 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grundgesetze-im-internet.de
  2. § 573 BGB – Ordentliche Kündigung des Vermietersgesetze-im-internet.de
  3. § 556b BGB – Fälligkeit der Mietegesetze-im-internet.de
  4. § 569 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grundgesetze-im-internet.de

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