BGH-Urteil erklärt: Kaution auch ohne Abrechnung verwertbar?

Viele Mieter warten nach dem Auszug auf ein förmliches Abrechnungsschreiben und rechnen erst von dessen Zugang an mit Fristen. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass es das Schreiben gar nicht braucht: Die Abrechnung über die Kaution kann auch durch schlüssiges Verhalten erfolgen (Urteil vom 24.07.2019, VIII ZR 141/17).

Das Urteil wird meist als Sieg der Vermieter gelesen. Der zweite Teil der Entscheidung sagt aber genau das Gegenteil — und den überliest man leicht.

Was der BGH entschieden hat

Die Entscheidung enthält vier Aussagen, die aufeinander aufbauen:

1. Der Vermieter muss sich erklären. Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat er innerhalb einer angemessenen — gesetzlich nicht bestimmten — Frist zu erklären, ob und welche Ansprüche er gegen den Mieter geltend macht. Diese Erklärung ist die Abrechnung über die Kaution.
2. Sie kann konkludent erfolgen. Ein förmliches Abrechnungsschreiben ist nicht nötig. Es genügt schlüssiges Verhalten — etwa eine erklärte Aufrechnung oder die Erhebung einer Klage.
3. Danach darf sich der Vermieter aus der Kaution befriedigen, und zwar auch wegen streitiger Forderungen. Er muss nicht erst jede Position gerichtlich klären lassen. Voraussetzung ist, dass die Ansprüche bestimmt und beziffert sind.
4. Tut er es nicht, darf der Mieter aufrechnen. Verzichtet der Vermieter nach der Abrechnung darauf, auf die Kaution zuzugreifen, kann umgekehrt der Mieter mit seinem fällig gewordenen Rückzahlungsanspruch gegen die erhobenen Forderungen aufrechnen.

Punkt 4 ist der Teil, der in den meisten Zusammenfassungen fehlt. Er verhindert die Pattsituation, in der der Vermieter Forderungen behauptet, die Kaution aber unangetastet liegen lässt und der Mieter auf sein Geld wartet, ohne dass jemand etwas entscheidet.

Der entscheidende Vorbehalt: erst nach Mietende

Das Urteil betrifft ausschließlich die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses. Während der Mietzeit darf der Vermieter die Kaution nicht verwerten — auch nicht bei unstreitigen Forderungen, und auch dann nicht, wenn der Mietvertrag ihm das ausdrücklich erlaubt. Eine solche Klausel ist nach § 551 Abs. 4 BGB unwirksam (BGH, Urteil vom 07.05.2014, VIII ZR 234/13).

Wer beide Entscheidungen nebeneinanderlegt, erhält eine klare Linie: Die Kaution ist bis zum Mietende gesperrt und danach ein Zugriffsrecht, das der Vermieter durch eine Erklärung — förmlich oder konkludent — öffnet.

Wann eine konkludente Abrechnung vorliegt

• Erklärte Aufrechnung. „Ich behalte 800 € für die beschädigte Küchenarbeitsplatte ein“ ist eine Abrechnung, auch ohne Kostenaufstellung — sofern der Betrag beziffert und der Anspruch bezeichnet ist.
• Klageerhebung. Verklagt der Vermieter den Mieter auf Schadensersatz aus dem beendeten Mietverhältnis, liegt darin zugleich die Erklärung, welche Ansprüche er geltend macht.
• Teilweise Auszahlung. Zahlt er einen Teil der Kaution aus und behält den Rest unter Benennung eines Grundes ein, ist auch das eine Abrechnung.

Keine Abrechnung ist dagegen bloßes Schweigen. Wer gar nichts erklärt, hat auch nicht konkludent abgerechnet — er lässt lediglich die angemessene Frist verstreichen.

Was das für Mieter bedeutet

Mit der Abrechnung wird der Rückzahlungsanspruch fällig, und ab dem Schluss dieses Jahres läuft die dreijährige Verjährung (§§ 195, 199 BGB). Wer auf ein Schreiben wartet, das nie kommt, weil längst konkludent abgerechnet wurde, verliert Zeit, die gegen ihn läuft.

Praktisch heißt das:

• Jede Erklärung des Vermieters als Abrechnung lesen — auch eine E-Mail mit einer Zahl darin.
• Positionen einzeln prüfen. Normale Gebrauchsspuren sind kein Schaden, und ersetzt wird nur der Zeitwert, nicht der Neupreis; der Zeitwertrechner liefert die Gegenrechnung.
• Die Zinsen nicht vergessen. Sie stehen dem Mieter zu und erhöhen die Kaution; was zusammengekommen ist, rechnet der Zinsrechner aus.
• Schriftlich widersprechen und den unstreitigen Teil beziffert einfordern, statt die Abrechnung im Ganzen zurückzuweisen.

Was das für Vermieter bedeutet

Die Entscheidung nimmt Druck aus der Frist, aber sie ist kein Freibrief. Wer sich aus der Kaution bedient, ohne dass die Forderung trägt, muss zurückzahlen und die Kosten des Streits tragen. Drei Punkte entscheiden:

• Bestimmt und beziffert. „Diverse Schäden“ reicht nicht. Jede Position braucht einen Gegenstand und einen Betrag.
• Zügig erklären. Die angemessene Frist ist nicht festgelegt; drei bis sechs Monate sind der Praxiskorridor. Steht die Betriebskostenabrechnung noch aus, rechtfertigt das einen bezifferten Einbehalt, nicht das Schweigen zum Rest.
• Dokumentieren. Übergabeprotokoll, Fotos, Kostenvoranschläge. Die Beweislast für den Schaden liegt beim Vermieter.

Wie die Positionen zueinanderstehen, steht unter Verrechnung nach Mietende; eine fertige Form dafür gibt es als PDF-Vorlage.