Unpünktliche Mietzahlung – Kavaliersdelikt oder Kündigungsgrund?

Wer kennt es nicht: Zum Monatsanfang flattern die Abbuchungen für Miete, Strom und Versicherungen ins Haus. Doch während die meisten Zahlungen automatisiert erfolgen, kann es bei der Mietzahlung schon mal haken – sei es durch ein Wochenende, einen Feiertag oder schlichtweg Vergesslichkeit. Doch wie ernst ist es, wenn die Miete regelmäßig zu spät überwiesen wird? Handelt es sich nur um ein Kavaliersdelikt oder droht sogar die Kündigung des Mietvertrages?

In diesem Artikel erfährst du, welche Rechte und Pflichten Mieter und Vermieter haben, ab wann Unpünktlichkeit tatsächlich gefährlich wird und wie man Konflikte vermeiden kann.

1. Gesetzliche Grundlage: Wann ist die Miete fällig?

Nach § 556b BGB ist die Miete spätestens am dritten Werktag eines Monats fällig. Entscheidend ist dabei nicht, dass das Geld bis dahin auf dem Konto des Vermieters eingegangen ist. Es genügt, dass der Mieter den Überweisungsauftrag bei ausreichend gedecktem Konto bis zum dritten Werktag erteilt – das Risiko einer Verzögerung durch die Bank trägt er nicht. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 5. Oktober 2016 (VIII ZR 222/15) zugleich entschieden, dass die in vielen Mietverträgen enthaltene Klausel, es komme „nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an“, den Mieter unangemessen benachteiligt und deshalb unwirksam ist. Ein kleiner Verzug von ein oder zwei Tagen, insbesondere wenn ein Wochenende oder Feiertag dazwischen liegt, ist rechtlich meist unproblematisch.

Wird die Miete aber regelmäßig verspätet gezahlt, kann das zu erheblichen Spannungen führen – und rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen.

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2. Unterschied zwischen Einzelfall und Muster

• Einmalige Verspätung: Wird die Miete nur gelegentlich zu spät überwiesen, handelt es sich in der Regel um eine lässliche Pflichtverletzung. Eine Kündigung ist hier nicht gerechtfertigt.
• Wiederholte Verspätung: Erfolgt die Zahlung immer wieder verspätet, kann der Vermieter abmahnen und im Wiederholungsfall sogar kündigen.

Es kommt also nicht auf den Einzelfall an, sondern auf das Verhalten über einen längeren Zeitraum.

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3. Abmahnung als Voraussetzung

Bevor ein Vermieter eine fristlose Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung aussprechen darf, muss in den meisten Fällen eine Abmahnung erfolgen. Diese dient als Warnsignal an den Mieter: „So geht es nicht weiter – andernfalls droht die Kündigung.“

Eine passende Vorlage findest du hier: Musterbrief: Fristlose Kündigung des Vermieters wegen laufend unpünktlicher Mietzahlungen

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4. Fristlose Kündigung – ab wann ist sie zulässig?

Eine fristlose Kündigung kommt insbesondere dann in Betracht, wenn:

• der Mieter trotz Abmahnung weiterhin unpünktlich zahlt,
• die Zahlungen über einen längeren Zeitraum stetig verspätet erfolgen,
• der Vermieter dadurch in wirtschaftliche Schwierigkeiten gerät (z. B. bei laufenden Kreditraten).

Gerichte haben in der Vergangenheit bestätigt, dass auch wiederholt verspätete, aber vollständige Zahlungen eine fristlose Kündigung rechtfertigen können. Entscheidend ist, ob das Verhalten des Mieters die Vertrauensbasis zwischen beiden Parteien dauerhaft zerstört.

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Abzugrenzen: Kündigung wegen Zahlungsrückstands

Von der unpünktlichen Zahlung zu unterscheiden ist der Rückstand. Dafür nennt § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB feste Schwellen: Der Vermieter kann fristlos kündigen, wenn der Mieter

• für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil in Verzug ist oder
• über einen Zeitraum von mehr als zwei Terminen mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug ist.

Dabei gibt es eine Rettungsleine: Zahlt der Mieter den Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage vollständig nach, wird die fristlose Kündigung unwirksam (Schonfristzahlung, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Diese Heilung wirkt nur gegen die fristlose, nicht gegen eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung – deshalb werden beide in der Praxis oft zusammen ausgesprochen.

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5. Ordentliche Kündigung als Alternative

Neben der fristlosen Kündigung kann der Vermieter auch eine ordentliche Kündigung aussprechen. Hierbei muss er ein berechtigtes Interesse darlegen. Nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB liegt das insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat – wiederholt verspätete Zahlungen trotz Abmahnung können das erfüllen.

Das bedeutet: Selbst wenn die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung nicht gegeben sind, können regelmäßige Verspätungen langfristig dennoch das Mietverhältnis beenden.

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6. Tipps für Mieter

Wer Ärger mit dem Vermieter vermeiden möchte, sollte Folgendes beachten:

• Dauerauftrag einrichten: Am besten so, dass die Miete spätestens am 2. Werktag beim Vermieter eingeht.
• Kommunikation suchen: Falls es einmal zu Verzögerungen kommt (z. B. wegen Bankproblemen), den Vermieter frühzeitig informieren.
• Finanzielle Engpässe klären: Bei dauerhaften Schwierigkeiten können Jobcenter oder Wohngeld eine Lösung sein.

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7. Tipps für Vermieter

Auch Vermieter sollten besonnen vorgehen:

• Dokumentation: Alle verspäteten Zahlungen genau aufschreiben.
• Abmahnung verschicken: Klare Fristen setzen und auf die Rechtsfolgen hinweisen.
• Musterbriefe nutzen: Diese helfen, Fehler bei der Formulierung zu vermeiden (siehe oben verlinkter Musterbrief).

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Fazit

Unpünktliche Mietzahlungen sind kein reines Kavaliersdelikt. Zwar rechtfertigt eine einmalige Verspätung noch keine Kündigung, doch bei laufenden Verzögerungen kann der Vermieter zunächst abmahnen und im Wiederholungsfall sogar fristlos kündigen.

Für Mieter bedeutet das: Pünktlichkeit ist Pflicht – und für Vermieter: Geduld ja, aber nicht unbegrenzt. Wer die rechtlichen Schritte kennt, schützt sich vor Konflikten und sorgt für ein faires Mietverhältnis.

Geht es nicht nur um Unpünktlichkeit, sondern um einen aufgelaufenen Rückstand, gelten andere Regeln – dann ist keine Abmahnung nötig. Der Ablauf im Einzelnen steht im Beitrag Mietrückstand – was Vermieter wirklich tun können.

Quellen

1. § 556b BGB – Fälligkeit der Mietegesetze-im-internet.de
2. § 543 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grundgesetze-im-internet.de
3. § 569 BGB – Ergänzende Vorschriften (Schonfristzahlung, Abs. 3)gesetze-im-internet.de
4. § 573 BGB – Ordentliche Kündigung des Vermietersgesetze-im-internet.de
5. BGH, Urteil vom 5. Oktober 2016 – VIII ZR 222/15 (Rechtzeitigkeit der Mietzahlung)dejure.org