Hausrat vs. Wohngebäudeversicherung

Hausrat- und Wohngebäudeversicherung klingen ähnlich und sichern Verschiedenes: die eine den Inhalt, die andere die Substanz. Wer beide gegeneinanderstellt, übersieht allerdings die dritte Police — und ausgerechnet die entscheidet darüber, ob die Mietkaution am Ende unangetastet zurückkommt.

Die Faustregel

• Hausratversicherung: alles, was bei einem Umzug mitgeht.
• Wohngebäudeversicherung: alles, was fest mit dem Gebäude verbunden ist.
• Privathaftpflicht: das, was man anderen kaputt macht — bei Mietern also die Wohnung des Vermieters.

Die ersten beiden ergänzen sich, die dritte steht quer dazu. Für Mieter ist sie die wichtigste von allen.

Wer braucht was?

Kriterium	Hausrat	Wohngebäude
Versichert ist	beweglicher Hausrat	Gebäude und feste Bestandteile
Wer schließt ab	Mieter und Eigentümer	Eigentümer und Vermieter
Feuer	ja	ja
Leitungswasser	ja	ja
Sturm und Hagel	ja	ja
Einbruchdiebstahl	ja	nein
Elementarschäden	nur als Zusatzbaustein	nur als Zusatzbaustein
Auf den Mieter umlagefähig	nein	ja (§ 2 Nr. 13 BetrKV)

Die letzte Zeile ist für Vermieter die praktisch bedeutsamste: Die Prämie der Wohngebäudeversicherung gehört zu den Sach- und Haftpflichtversicherungen und darf als Betriebskosten abgerechnet werden — sofern die Umlage im Mietvertrag vereinbart ist. Die Hausratversicherung des Mieters ist dessen eigene Sache, die Rechtsschutz- oder Mietausfallversicherung des Vermieters bleibt bei ihm. Mehr dazu unter Nebenkosten richtig abrechnen.

Wo die Grenze zwischen beiden verläuft

Die Zuordnung ist im Streitfall selten strittig, aber zwei Fälle sorgen regelmäßig für Verwirrung:

• Einbauküche. Hat der Vermieter sie eingebaut, gehört sie zum Gebäude. Hat der Mieter sie selbst angeschafft, ist sie Hausrat — auch wenn sie fest verschraubt ist.
• Bodenbeläge. Fest verlegtes Parkett oder Laminat gehört zum Gebäude, der lose Teppich zum Hausrat.

Maßgeblich ist also nicht, wie fest etwas sitzt, sondern wer es eingebracht hat.

Die Lücke: Schäden am Gebäude, verursacht vom Mieter

Hier wird es für dieses Portal interessant. Läuft die Waschmaschine des Mieters aus und zieht das Wasser in den Estrich, ist das kein Hausratschaden — beschädigt ist das Gebäude. Zahlen muss zunächst die Wohngebäudeversicherung des Vermieters. Die Frage ist, was danach passiert.

Bei leichter Fahrlässigkeit: Der Gebäudeversicherer nimmt den Mieter nicht in Regress. Der BGH hat in mehreren Entscheidungen einen konkludenten Regressverzicht in den Gebäudeversicherungsvertrag hineingelesen — er gilt unabhängig davon, ob der Mieter selbst haftpflichtversichert ist, und erstreckt sich auf das ganze Gebäude und alle versicherten Gefahren. Der Mieter bleibt verschont, der Vermieter hat seinen Schaden ersetzt.

Bei grober Fahrlässigkeit oder Vorsatz: Der Verzicht greift nicht. Der Versicherer zahlt an den Vermieter und holt sich das Geld beim Mieter. Wer die Badewanne einlaufen lässt und die Wohnung verlässt, steht mit einem fünfstelligen Regress da.

Genau dafür gibt es die Privathaftpflichtversicherung mit eingeschlossenen Mietsachschäden. Ohne diesen Einschluss sind Schäden an der gemieteten Wohnung typischerweise nicht gedeckt — eine Klausel, die in vielen Standardtarifen fehlt und die man vor dem Einzug prüfen sollte.

Was das mit der Mietkaution zu tun hat

Die Kaution sichert den Vermieter gegen Mietrückstände, Nebenkostennachzahlungen und Schäden über die vertragsgemäße Abnutzung hinaus. Für Schäden, die eine Versicherung ersetzt, muss sie nicht herhalten:

• Ein versicherter Leitungswasserschaden am Gebäude wird vom Gebäudeversicherer reguliert — der Vermieter hat insoweit keinen Anspruch gegen den Mieter und darf ihn nicht von der Kaution abziehen.
• Für Schäden, die der Mieter selbst zu vertreten hat und die keine Versicherung deckt, greift die Kaution — oder die Privathaftpflicht des Mieters, wenn sie Mietsachschäden einschließt.
• Normale Gebrauchsspuren sind ohnehin kein Schaden und rechtfertigen keinen Abzug.

Wer beim Auszug einen Abzug auf der Kautionsabrechnung sieht, sollte deshalb zuerst fragen, ob der Schaden nicht bei einer der beteiligten Versicherungen liegt. Ersetzt wird zudem nur der Zeitwert, nicht der Neupreis. Die Reihenfolge der Ansprüche steht unter Verrechnung nach Mietende.

Versicherungssumme und Unterversicherung

Der häufigste Fehler bei der Hausratversicherung ist eine zu niedrige Versicherungssumme. Üblich ist eine Pauschale von 650 bis 750 € je Quadratmeter Wohnfläche; wer sie einhält, bekommt in der Regel einen Unterversicherungsverzicht. Liegt die Summe darunter, kürzt der Versicherer im Schadensfall anteilig — auch bei kleinen Schäden.

Zwei weitere Punkte lohnen den Blick in die Bedingungen:

• Grobe Fahrlässigkeit. Bessere Tarife verzichten auf die Kürzung, einfache kürzen die Leistung entsprechend der Schwere des Verschuldens.
• Elementarschäden. Hochwasser, Starkregen und Rückstau sind weder im Hausrat- noch im Gebäudeschutz automatisch enthalten. Sie brauchen den Zusatzbaustein — bei zunehmenden Starkregenereignissen die Ergänzung mit dem besten Verhältnis von Prämie zu Risiko.

Größenordnungen

• Hausratversicherung: 3 bis 10 € im Monat für eine durchschnittliche Wohnung
• Wohngebäudeversicherung: 200 bis 500 € im Jahr, stark abhängig von Lage, Baujahr und Bauart
• Privathaftpflicht mit Mietsachschäden: 40 bis 80 € im Jahr

Die Privathaftpflicht ist damit die günstigste der drei — und die einzige, deren Fehlen den Versicherten unbegrenzt haften lässt.

Drei verbreitete Irrtümer

• „Die Wohngebäudeversicherung deckt auch meinen Hausrat.“ Nein, und umgekehrt genauso wenig.
• „Als Mieter brauche ich nichts.“ Die Hausratversicherung ist verzichtbar, wenn der Hausrat wenig wert ist. Die Privathaftpflicht ist es nicht — an ihr hängt das unbegrenzte Risiko.
• „Elementarschäden sind mitversichert.“ Nur mit ausdrücklichem Zusatzbaustein.

Vertiefend: Hausratversicherung im Überblick und Wohngebäudeversicherung erklärt.

Quellen

1. § 2 Nr. 13 BetrKV – Sach- und Haftpflichtversicherung als Betriebskostengesetze-im-internet.de
2. § 556 BGB – Vereinbarungen über Betriebskostengesetze-im-internet.de
3. § 538 BGB – Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauchgesetze-im-internet.de
4. BGH, Urteil vom 08.11.2000 – IV ZR 298/99 (Regressverzicht des Gebäudeversicherers)dejure.org