Marktüblicher Zins vs. Realität der Banken – unterschätztes Risiko für Vermieter?

Der Begriff „marktüblicher Zins“ taucht in Diskussionen über die Mietkaution ständig auf — nur steht er nicht im Gesetz. Wer ihn zum Maßstab macht, verschiebt die Messlatte nach oben und schafft sich ein Risiko, das das Gesetz gar nicht vorsieht. Das eigentliche Haftungsrisiko für Vermieter liegt woanders.

Was das Gesetz wirklich verlangt

§ 551 Abs. 3 Satz 1 BGB ist eng gefasst:

Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen.

Nicht „marktüblich“. Nicht „bestmöglich“. Nicht „am allgemeinen Zinsniveau orientiert“. Der Maßstab ist eine konkret benannte Anlageform — und die ist der schlechtestverzinste Sparklassiker, den es gibt. Tages- und Festgeld liegen seit jeher deutlich darüber, sind aber nicht der Vergleichswert.

Die Pflicht ist damit eine Handlungspflicht, keine Erfolgspflicht: Der Vermieter schuldet die Anlage bei einem Kreditinstitut zu diesem Zinssatz, nicht eine bestimmte Rendite. Legt er ordnungsgemäß an, schuldet er genau das, was das Konto abwirft — mehr nicht.

Der Referenzzins existiert, und er ist bezifferbar

Die Behauptung, es gebe gar keinen ermittelbaren Wert, hält der Prüfung nicht stand. Die Deutsche Bundesbank veröffentlicht die Reihe monatlich; für Juli 2026 weist sie 0,72 % p.a. aus. Die Jahresdurchschnitte der vergangenen Jahre:

Zwei Einschränkungen gehören dazu, und sie sind der berechtigte Kern der Kritik:

• Es ist ein statistischer Durchschnitt, kein Produkt, das man abschließen kann. Die Reihe mittelt über alle meldenden Institute.
• Die Reihe ab 2003 enthält auch höher verzinste Sparformen. Der Zins eines schlichten Kautionssparbuchs bei einer Filialbank liegt regelmäßig darunter — häufig im Bereich von 0,01 bis 0,5 Prozent.

Die vollständige Reihe ab 1990 steht in der Zinssatz-Tabelle beim Zinsrechner, der auch monatsgenau nachrechnet.

Wo kein Risiko besteht

Hat der Vermieter die Kaution auf einem getrennten Kautionskonto bei einer Bank angelegt, ist die Sache unkompliziert:

• Geschuldet sind die tatsächlich gutgeschriebenen Zinsen dieses Kontos, abzüglich abgeführter Kapitalertragsteuer.
• Der Kontoauszug ist der Beleg. Ein Mieter, der mehr fordert, weil die Bundesbank-Statistik höher liegt, dringt damit nicht durch — der Vermieter hat getan, was das Gesetz verlangt.
• Auch bei 0,1 Prozent ist die Pflicht erfüllt, solange es sich um eine gängige Spareinlage mit dreimonatiger Kündigungsfrist handelt.

Ein Vermieter muss also nicht die beste Bank suchen und schuldet keinen Ausgleich für die Differenz zwischen Referenzstatistik und Produktrealität.

Wo das Risiko tatsächlich liegt

Es entsteht erst, wenn gar nicht ordnungsgemäß angelegt wurde. Genau dann fehlt der Kontoauszug als Beleg, und dann wird die Statistik zum Maßstab — nicht als überzogene Forderung des Mieters, sondern mangels Alternative.

• Kaution auf dem privaten Konto des Vermieters. Der klassische Fall. Es gibt keine Zinsgutschrift, geschuldet ist der Ertrag, der bei ordnungsgemäßer Anlage angefallen wäre.
• Sammelkonto ohne separate Zinsausweisung. Mehrere Kautionen auf einem Konto, keine Zuordnung — dasselbe Problem, plus fehlende Insolvenzfestigkeit.
• Anlage ohne Verzinsung. Ein unverzinstes Girokonto erfüllt § 551 Abs. 3 BGB nicht.

Die Folgen gehen über die Zinsen hinaus. Verstößt der Vermieter gegen die Trennungspflicht, darf der Mieter die laufende Miete nach § 273 BGB zurückbehalten, bis ein insolvenzfestes Konto benannt ist; eine darauf gestützte Kündigung ist unwirksam (BGH, Urteil vom 13.10.2010, VIII ZR 98/10). In der Insolvenz des Vermieters fällt nicht getrennt angelegtes Kautionsgeld in die Masse — der Mieter wird Insolvenzgläubiger und sieht sein Geld praktisch nicht wieder.

Was Vermieter daraus machen sollten

1. Getrennt anlegen, dokumentiert. Ein als Kautionskonto gekennzeichnetes Konto mit Treuhandvermerk, pro Mietverhältnis eines. Das ist die gesamte Absicherung gegen den beschriebenen Fall.
2. Nicht auf den Zinssatz optimieren, sondern auf die Gebühren. Bei 2.000 € Kaution und 0,7 Prozent geht es um rund 14 € im Jahr. Ein einmaliges Einrichtungsentgelt von 25 € wiegt schwerer als jeder Zinsunterschied.
3. Jährlich den Zinsnachweis ablegen. Am Ende ist die Abrechnung eine Fleißaufgabe, wenn die Belege da sind — und eine Rekonstruktion, wenn nicht.
4. Bruttozinsen und einbehaltene Steuer getrennt ausweisen. Sonst sieht der Mieter nur einen Nettobetrag, den er nicht nachvollziehen kann.

Wer die Kaution gar nicht selbst verwalten will, kann sie den Mieter anlegen und das Konto verpfänden lassen — dann liegen Anlage- und Nachweispflicht bei ihm. Die Formen im Überblick stehen unter Mietkaution anlegen.

Fazit

„Marktüblicher Zins“ ist der falsche Begriff für eine Pflicht, die das Gesetz präzise beschreibt. Wer korrekt anlegt, schuldet den Ertrag des Kontos und trägt kein Zinsrisiko. Wer nicht anlegt, schuldet den fiktiven Ertrag und haftet für die Trennungspflicht — und dieses Risiko entsteht nicht durch das Zinsniveau, sondern durch die unterlassene Kontoeröffnung.