Geschäftliche Aktivitäten des Mieters in der Wohnung, die nach außen in Erscheinung treten, muss der Vermieter grundsätzlich nicht ohne entsprechende Vereinbarung dulden. Er kann jedoch nach Treu und Glauben verpflichtet sein, die Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, wenn es sich um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt; hierfür trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast, so die auf Mietrecht spezialisierte Rechtsanwältin Ilona Reichert aus Baden-Baden unter Hinweis auf das Urteil des BGH vom 14.07.2009, Az.: VIII ZR 165/08.
Die Beklagten haben von der Klägerin eine 2-Zimmer-Wohnung gemietet. Gemäß § 1 des Mietvertrages erfolgte die Anmietung „zu Wohnzwecken“ Im Mietvertrag ist ferner bestimmt, dass der Mieter die Mietsache zu anderen Zwecken als zu Wohnzwecken nur mit Einwilligung des Vermieters benutzen darf. Der Beklagte zu 1 ist selbstständiger Immobilienmakler. Da er nicht über eigene Geschäftsräume verfügt, übt er sein Gewerbe in der Mietwohnung aus. Nachdem die Beklagten abgemahnt worden waren, erfolgte die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses mit der Klage auf Räumung und Herausgabe sowie Ersatz vorgerichtlicher Anwaltskosten.
Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs kommt es für die Annahme einer Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs darauf an, ob der Mieter mit seiner geschäftlichen Tätigkeit nach außen in Erscheinung tritt, etwa indem er die Wohnung als seine Geschäftsadresse angibt oder dadurch, dass er in der Wohnung Kunden empfängt, oder dort Mitarbeiter beschäftigt. Berufliche Tätigkeiten, die der Mieter etwa im häuslichen Arbeitszimmer ausübt, ohne dass sie nach außen in Erscheinung treten, fallen nach der Verkehrsanschauung von vornherein unter den Begriff des „Wohnens“. Hierzu gehören z.B. die Unterrichtsvorbereitungen eines Lehrers ebenso wie die Telearbeit eines Angestellten oder die schriftstellerische Tätigkeit eines Autors. Auch der Empfang und die Bewirtung eines Geschäftsfreundes des Mieters gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch.
Bei geschäftlichen Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen in Erscheinung treten, liegt eine Nutzung vor, die der Vermieter einer Wohnung ohne entsprechende Vereinbarung grundsätzlich nicht dulden muss. Allerdings kann der Vermieter im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen. Sie kommt insbesondere dann in Betracht, wenn es sich nur um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt. Auch eine selbstständige berufliche Tätigkeit kann im Einzelfall so organisiert sein oder einen so geringen Umfang haben, dass sie – wie beispielsweise bei einem Rechtsanwalt oder Makler – im Wesentlichen am Schreibtisch erledigt wird, in der Wohnung keine Mitarbeiter beschäftigt werden und von etwaigem Publikumsverkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung.