Smartmiete Treuhandkonto: Mietkautionskonto über die Instabank im Überblick

Ein Kautionskonto zu eröffnen, kostet bei vielen Banken einen Filialtermin, eine Gebühr und Geduld. Seit die DKB ihr Vermieterpaket eingestellt hat, suchen viele private Vermieter einen Ersatz.

Smartmiete ist eine solche Alternative: eine Plattform, die ein Mietkautionskonto der norwegischen Instabank ASA vermittelt. Diese Seite ordnet ein, was das Konto leistet, was in den Vertragsbedingungen steht – und was vor der Eröffnung zu klären ist.

Was Smartmiete ist

Smartmiete ist keine Bank, sondern eine Plattform für private Vermieter. Betreiberin ist die SmartMiete GmbH mit Sitz in Heidelberg (Registergericht Mannheim, HRB 749767). Neben dem Kautionskonto bietet sie Mietvertrag, Übergabeprotokoll, Nebenkostenabrechnung, Mieterhöhung und einen Mieteingangscheck an; nach Anbieterangabe sind alle Funktionen kostenlos.

Das Konto selbst führt die Instabank ASA, eine 2016 gegründete digitale Bank aus Oslo unter Aufsicht der norwegischen Finanzaufsicht Finanstilsynet.

Die Konditionen im Überblick

Merkmal	Angabe
Kontoführende Bank	Instabank ASA, Oslo (Norwegen)
Kontoinhaber	der Vermieter, geführt als offenes Treuhandkonto
Wirtschaftlich Berechtigter	der Mieter
Verzinsung	0,1 % p. a. (Anbieterangabe), variabel nach Preisliste der Bank, Gutschrift jährlich
Kosten	Einmalzahlung 0 €, Jahresgebühr 0 € (Anbieterangabe)
Einlagensicherung	norwegischer Einlagensicherungsfonds, 100.000 € pro Einleger
Legitimation	digital, KYC-Prüfung über Namirial
Kündigung	ausschließlich durch den Vermieter

Wie das Konto rechtlich konstruiert ist

Die Bedingungen für das Mietkautionskonto sind in diesem Punkt ungewöhnlich klar formuliert:

„Der Vermieter als Kunde verwaltet das Konto treuhänderisch auf Rechnung des Mieters. Der Mieter ist der wirtschaftlich Berechtigte an dem eingezahlten Mietkautionsbetrag sowie den darauf anfallenden Zinsen.“ (Ziffer 7.1 der Geschäftsbedingungen, Stand Juni 2025)

Damit ist die Anforderung aus § 551 Abs. 3 BGB erfüllt: Die Anlage erfolgt getrennt vom Vermögen des Vermieters, die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit. Die Bedingungen greifen das ausdrücklich auf: Zinsen werden erst mit der Kaution ausgezahlt.

Zwei weitere Regelungen sind für die Einordnung wichtig:

• Die Treuhandeigenschaft kann nicht aufgehoben werden, das Konto wird auf Guthabenbasis geführt. Bei einer Pfändung weist die Bank den Gläubiger im Rahmen der Drittschuldnererklärung auf die Treuhandeigenschaft hin.
• Die Kennzeichnung als offenes Treuhandkonto ist zugleich die Voraussetzung dafür, dass die Einlagensicherung dem Mieter zugerechnet wird und nicht dem Kontoinhaber – für deutsche Institute regelt das § 7 Abs. 4a EinSiG, europarechtlich Art. 7 Abs. 3 der Richtlinie 2014/49/EU.

Was das Konto nicht leistet

Drei Punkte stehen in den Bedingungen, die in der Werbung selten auftauchen und die vor der Eröffnung bekannt sein sollten:

• Der Mieter hat gegenüber der Bank keinen Anspruch auf Auszahlung. Die Auszahlung erfolgt ausschließlich auf Weisung des Vermieters, an ihn oder auf das Konto des Mieters. Einwendungen muss der Mieter gegenüber dem Vermieter geltend machen, nicht gegenüber der Bank. Das ist bei Kautionskonten die Regel – es bedeutet aber, dass ein digitales Konto keinen Streit über die Kautionsabrechnung ersetzt oder abkürzt.
• Nur der Vermieter kann kündigen. Der Mieter kann das Konto nicht auflösen, auch nicht nach Ende des Mietverhältnisses.
• Kosten sind vertraglich nicht garantiert. Die Bedingungen verweisen für Gebühren auf das Preis- und Leistungsverzeichnis der Bank; die Bank behält sich Anpassungen vor, die dem Kunden zwei Monate vorher anzubieten sind. „Kostenlos“ ist also die aktuelle Kondition, keine Zusage für die gesamte Laufzeit.

Hinzu kommt ein struktureller Punkt: Zuständig ist das norwegische Einlagensicherungssystem, nicht die deutsche Entschädigungseinrichtung. Norwegen gehört zum EWR und wendet dieselbe EU-Richtlinie an; für deutsche Kunden nennt die Bank eine Deckung von 100.000 Euro je Einleger. Für eine Mietkaution ist diese Grenze ohne praktische Bedeutung. Mehr dazu im Beitrag Mietkaution und Einlagensicherung.

Für wen sich das Konto eignet

• Private Vermieter mit einer bis wenigen Einheiten, die kein Konto bei ihrer Hausbank eröffnen wollen und den Filialtermin vermeiden möchten.
• Vermieter, die die Kaution in drei Raten annehmen – das Konto steht vor der ersten Rate, was die Anlagepflicht von Anfang an erfüllt.

Weniger geeignet ist es für Verwaltungen mit größeren Beständen: Dafür sind Plattformen mit Sammelkonten, EBICS-Anbindung und Schnittstellen in die Verwaltungssoftware gedacht – siehe die Übersicht unter Anbieter für Mietkautionskonten.

Der Ablauf

1. Registrierung auf der Plattform und Anlegen des Mietverhältnisses mit Objekt- und Mieterdaten.
2. Kontoeröffnung mit digitaler Legitimation; die Identitätsprüfung läuft über einen externen Dienstleister.
3. Einzahlung durch den Mieter – auch in drei Teilbeträgen. Die Einzahlung erfolgt unbar; die Bank bestätigt Eingänge nicht von sich aus, der Stand ist über die Plattform einzusehen.
4. Auszahlung nach Mietende auf Weisung des Vermieters, zusammen mit den aufgelaufenen Zinsen.

Wie hoch die Zinsen über die Mietzeit ausfallen und was davon dem Mieter zusteht, rechnet der Mietkaution-Zinsrechner aus. Bei 0,1 Prozent und 2.400 Euro Kaution sind es rund 2,40 Euro im Jahr – ein realistischer Maßstab für alle Zinsversprechen in diesem Marktsegment.

Einordnung

Das Konto tut, was es soll: Es erfüllt die Anlagepflicht aus § 551 Abs. 3 BGB, ist als offenes Treuhandkonto sauber konstruiert und derzeit für Vermieter kostenfrei. Der Zinssatz von 0,1 Prozent liegt im Rahmen dessen, was Kautionskonten aktuell bieten – geworben wird damit zu Recht nur im Vergleich zu Konten ohne Verzinsung.

Vor der Eröffnung lohnen sich zwei Blicke: in das Preis- und Leistungsverzeichnis der Bank, weil die Kostenfreiheit vertraglich nicht festgeschrieben ist, und in die Bedingungen zur Auszahlung, damit beide Seiten wissen, wer sie auslösen kann.

Wie die Kaution unabhängig vom Anbieter anzulegen ist, steht unter Kautionskonto für Vermieter.

Quellen

1. Instabank/Smartmiete – Geschäftsbedingungen Mietkautionskonto Vermieter, Stand Juni 2025smartmiete.de
2. Instabank ASA – Vorvertragliche Informationen bei im Fernabsatz geschlossenen Verträgeninstabank.de
3. Instabank – Mietkautionskonto, Konditioneninstabank.de
4. Smartmiete – Mietkautionskonto und Impressumsmartmiete.de
5. § 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheitengesetze-im-internet.de
6. § 7 Abs. 4a EinSiG – Deckungssumme bei offenen Treuhandkontengesetze-im-internet.de