Mietkaution und Einlagensicherung – wie sicher ist das Geld wirklich?

„Ist meine Kaution sicher?“ – hinter dieser Frage stecken zwei völlig verschiedene Risiken, die regelmäßig durcheinandergeraten:

• Der Vermieter wird zahlungsunfähig. Dagegen schützt § 551 Abs. 3 BGB mit der Pflicht zur getrennten Anlage.
• Die Bank wird zahlungsunfähig. Dagegen schützt die Einlagensicherung.

Beide Mechanismen greifen unabhängig voneinander – und beide haben Voraussetzungen, an denen es in der Praxis hängen kann.

Risiko 1: Der Vermieter geht insolvent

Der Gesetzestext ist eindeutig:

„Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu.“ (§ 551 Abs. 3 BGB)

Die Trennung vom Vermögen des Vermieters ist dabei nicht Formsache, sondern der eigentliche Schutz. Sie bewirkt, dass das Guthaben wirtschaftlich dem Mieter zugeordnet bleibt: In der Insolvenz des Vermieters fällt es nicht in die Insolvenzmasse, und Gläubiger des Vermieters können nicht darauf zugreifen.

Liegt die Kaution dagegen auf dem privaten Giro- oder Sparkonto des Vermieters, fehlt genau diese Zuordnung. Dann ist die Kaution eine Forderung wie jede andere – mit der entsprechenden Quote im Insolvenzverfahren. Wie ernst dieser Punkt ist, zeigt der eigene Ratgeber Darf der Vermieter die Kaution auf sein Privatkonto legen?.

Für Mieter heißt das: Fragen Sie nach, wo die Kaution liegt. Ein Nachweis über ein gesondertes Kautionskonto ist der schnellste Test.

Risiko 2: Die Bank geht insolvent

Hier greift die Einlagensicherung. Innerhalb der EU und des Europäischen Wirtschaftsraums ist sie durch die Richtlinie 2014/49/EU harmonisiert; in Deutschland setzt das Einlagensicherungsgesetz (EinSiG) sie um.

„Der Entschädigungsanspruch ist der Höhe nach begrenzt auf den Gegenwert von 100 000 Euro.“ (§ 8 Abs. 1 EinSiG)

Für bestimmte Lebensereignisse – etwa den Verkauf einer selbst genutzten Wohnimmobilie, Heirat, Renteneintritt oder Versicherungsleistungen – erhöht sich die Deckung nach § 8 Abs. 2 EinSiG befristet auf bis zu 500.000 Euro. Für Mietkautionen spielt das in aller Regel keine Rolle: Bei einer Höchstgrenze von drei Nettokaltmieten liegt die Kaution weit unter 100.000 Euro.

Über die gesetzliche Sicherung hinaus schützt bei vielen privaten Banken zusätzlich der freiwillige Einlagensicherungsfonds des Bundesverbands deutscher Banken, für natürliche Personen derzeit bis zu drei Millionen Euro je Gläubiger, ab dem 1. Januar 2030 bis zu einer Million Euro.

Der entscheidende Punkt bei Treuhandkonten: Wem wird die Einlage zugerechnet?

Ein Mietkautionskonto lautet oft auf den Vermieter und wird treuhänderisch für den Mieter geführt. Bei Hausverwaltungen liegen mitunter viele Kautionen auf einem Sammelkonto. Für die Einlagensicherung stellt sich dann die Frage, auf wen die 100.000 Euro zu beziehen sind – auf den Kontoinhaber oder auf den wirtschaftlich Berechtigten.

Die Antwort steht in § 7 Abs. 4a EinSiG:

„Handelt der Kontoinhaber für Rechnung eines Dritten, ist für die Deckungssumme nach § 8 auf den Dritten abzustellen, sofern das Konto in der Kontobezeichnung als offenes Treuhandkonto eindeutig gekennzeichnet ist oder als solches hätte gekennzeichnet werden müssen und das Bestehen des Treuhandverhältnisses nachgewiesen wird.“

Europarechtlich entspricht das Artikel 7 Abs. 3 der Richtlinie 2014/49/EU: Kann der Einleger nicht uneingeschränkt über den Betrag verfügen, wird der uneingeschränkt Nutzungsberechtigte gesichert.

Das bedeutet: Bei einem offenen Treuhandkonto ist jeder Mieter einzeln bis 100.000 Euro geschützt – nicht das Sammelkonto als Ganzes. Ein Verwalterkonto mit 40 Kautionen zu je 2.000 Euro ist also nicht etwa nur einmal gedeckt.

Diese Zurechnung hat jedoch zwei Voraussetzungen, an denen es in der Praxis hängt:

• Das Konto muss in der Kontobezeichnung als offenes Treuhandkonto gekennzeichnet sein.
• Das Treuhandverhältnis muss nachgewiesen werden – bei einem Sammelkonto also über eine aktuelle Liste der wirtschaftlich Berechtigten bei der Bank.

Wer als Verwalter ein Sammelkonto führt, sollte genau das prüfen. Ohne die Kennzeichnung greift die Zurechnung je Mieter nicht.

Beispiel: Instabank über Smartmiete

Ein verbreitetes digitales Angebot führt das Kautionskonto über die norwegische Instabank ASA, vermittelt über die Plattform Smartmiete. Was in den Vertragsunterlagen steht:

• Kontoinhaber ist der Vermieter, das Konto wird ausdrücklich als offenes Treuhandkonto geführt: „Der Vermieter als Kunde verwaltet das Konto treuhänderisch auf Rechnung des Mieters. Der Mieter ist der wirtschaftlich Berechtigte.“
• Einlagensicherung: „Einlagen deutscher Kunden bei der Instabank ASA sind bis zu einem Betrag von 100.000 Euro pro Einleger durch den norwegischen Einlagensicherungsfonds gemäß der EU-Richtlinie über Einlagensicherungssysteme (DGSD) abgesichert.“
• Verzinsung: variabler Zinssatz nach der Preisliste der Bank, Gutschrift einmal jährlich. Ausgezahlt werden die Zinsen erst mit der Kaution.
• Der Mieter hat keinen Auszahlungsanspruch gegenüber der Bank. Die Auszahlung erfolgt ausschließlich auf Weisung des Vermieters; Einwendungen sind ihm gegenüber geltend zu machen.

Der letzte Punkt wird selten erwähnt, ist aber der praktisch relevanteste: Die Einlagensicherung schützt gegen die Bankenpleite, nicht gegen einen Streit über die Kautionsabrechnung.

Norwegen, EWR und die zwei Zahlen

Zur norwegischen Einlagensicherung kursieren zwei Beträge, und beide sind für sich genommen richtig:

• Der norwegische Sicherungsfonds (Bankenes sikringsfond) deckt im Inland traditionell bis zu zwei Millionen norwegische Kronen je Einleger und Bank.
• Für Einlagen deutscher Kunden nennt die Instabank in ihren vorvertraglichen Informationen den europarechtlich harmonisierten Betrag von 100.000 Euro; die höhere Deckung von zwei Millionen NOK gilt danach für Einlagen, die vor dem 1. Januar 2019 begründet wurden.

Für eine Mietkaution ist der Unterschied ohne praktische Bedeutung – die Kaution liegt in jedem Fall deutlich unter beiden Grenzen. Wichtig ist nur die Einordnung: Norwegen gehört zum EWR und wendet dieselbe Richtlinie an, zuständig ist aber das norwegische System, nicht die deutsche Entschädigungseinrichtung.

Was Mieter und Vermieter konkret prüfen sollten

Frage	Warum sie zählt
Liegt die Kaution auf einem gesonderten Konto?	Ohne Trennung vom Vermögen des Vermieters kein Schutz in dessen Insolvenz (§ 551 Abs. 3 BGB)
Ist das Konto als offenes Treuhandkonto gekennzeichnet?	Voraussetzung dafür, dass die Deckungssumme je Mieter gilt (§ 7 Abs. 4a EinSiG)
Welches Sicherungssystem ist zuständig?	Bei ausländischen Banken das jeweilige nationale System des Sitzlandes
Wie hoch ist der Zinssatz, und wann wird gutgeschrieben?	Die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit
Wer kann die Auszahlung auslösen?	Bei Treuhandkonten in der Regel allein der Vermieter

Was am Ende an Zinsen zusammengekommen ist, lässt sich mit dem Mietkaution-Zinsrechner nachrechnen – auch rückwirkend über die gesamte Mietzeit.

Fazit

Die Einlagensicherung ist der kleinere der beiden Schutzmechanismen: Sie greift erst, wenn eine Bank ausfällt, und deckt Beträge weit oberhalb jeder Mietkaution. Der Schutz, auf den es im Alltag ankommt, ist die getrennte Anlage nach § 551 Abs. 3 BGB – und bei Treuhandkonten die korrekte Kennzeichnung, ohne die die Deckung nicht je Mieter, sondern je Konto gerechnet würde.

Welche Kontoform dafür in Frage kommt, steht im Überblick Mietkautionskonto, für Vermieter zusätzlich unter Kautionskonto für Vermieter.

Quellen

1. § 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheitengesetze-im-internet.de
2. § 8 EinSiG – Deckungssummegesetze-im-internet.de
3. § 7 Abs. 4a EinSiG – Deckungssumme bei offenen Treuhandkontengesetze-im-internet.de
4. Richtlinie 2014/49/EU über Einlagensicherungssysteme (Art. 6 Abs. 1, Art. 7 Abs. 3)eur-lex.europa.eu
5. Instabank ASA – Vorvertragliche Informationen bei im Fernabsatz geschlossenen Verträgeninstabank.de
6. Instabank/Smartmiete – Geschäftsbedingungen Mietkautionskonto Vermieter, Stand Juni 2025smartmiete.de
7. Einlagensicherungsfonds des Bundesverbands deutscher Banken – Schutzgrenzeneinlagensicherungsfonds.de