Instabank Mietkautionskonto: Konditionen, Einlagensicherung und Vertragsbedingungen

Die Instabank ASA aus Oslo bietet in Deutschland ein Mietkautionskonto für private Vermieter an. Eröffnet wird es nicht bei der Bank selbst, sondern über die Vermieterplattform Smartmiete.

Diese Seite ordnet das Konto aus Sicht der Bank ein: wer die Instabank ist, was die Vertragsbedingungen regeln und wie die norwegische Einlagensicherung greift.

Die kurze Antwort

• Kostenlos für Vermieter: keine Einrichtungs- und keine Jahresgebühr (Anbieterangabe).
• Nur für private Vermieter: Die Geschäftsbedingungen gelten für Kunden, die Verbraucher im Sinne des § 13 BGB sind. Mieter können das Konto nicht selbst eröffnen.
• 0,1 Prozent Zins, variabel: Gutschrift einmal jährlich, ausgezahlt zusammen mit der Kaution.
• Offenes Treuhandkonto: Kontoinhaber ist der Vermieter, wirtschaftlich berechtigt der Mieter.
• Einlagensicherung über Norwegen: bis 100.000 Euro je Einleger, nicht über die deutsche Entschädigungseinrichtung.

Wer die Instabank ist

Die Instabank ASA ist eine 2016 gegründete Digitalbank mit Sitz in Oslo, eingetragen im norwegischen Unternehmensregister (Brønnøysundregisteret) unter der Organisationsnummer 816 914 582 und beaufsichtigt von der norwegischen Finanzaufsicht Finanstilsynet. Eine deutsche Niederlassung unterhält sie nicht; das Geschäft in Deutschland läuft grenzüberschreitend über instabank.de.

Das Mietkautionskonto ist ein Kooperationsprodukt: Die Bank führt das Konto, die Plattform Smartmiete übernimmt Kundenstrecke, Legitimation und Verwaltungsoberfläche und übermittelt die Daten zur Kontoeröffnung an die Bank. Die Partnerschaft besteht seit 2025. Einen direkten Weg zur Bank vorbei an Smartmiete gibt es nicht.

Für die Einzahlung nutzt die Bank ein Sammelkonto bei der norwegischen DNB Bank ASA. Die DNB ist nach den vorvertraglichen Informationen ansonsten nicht an der Geschäftsbeziehung beteiligt; Vertragspartner des Vermieters ist allein die Instabank.

Konditionen im Überblick

Merkmal	Angabe
Kontoführende Bank	Instabank ASA, Oslo (Norwegen)
Vertrieb und Verwaltung	ausschließlich über Smartmiete
Wer eröffnet	der Vermieter, sofern Verbraucher; Wohnsitz in Deutschland und europäisches Ausweisdokument erforderlich
Kontoform	offenes Treuhandkonto auf den Namen des Vermieters, Guthabenbasis
Kosten	Einmalzahlung 0 €, Jahresgebühr 0 € (Anbieterangabe)
Verzinsung	0,1 % p. a., variabel nach Preisliste der Bank, Gutschrift jährlich
Einzahlung	nur unbar, von einem Konto auf eigenen Namen bei einer Bank in Deutschland
Auszahlung	nur auf Weisung des Vermieters, Zinsen nur zusammen mit der Kaution
Einlagensicherung	norwegischer Sicherungsfonds der Banken, 100.000 € je Einleger
Anwendbares Recht	deutsches Recht, Gerichtsstand am allgemeinen Gerichtsstand des Kunden

Was die Vertragsbedingungen regeln

Die Geschäftsbedingungen (Stand Juni 2025) sind in den für die Kaution entscheidenden Punkten klar formuliert:

„Der Vermieter als Kunde verwaltet das Konto treuhänderisch auf Rechnung des Mieters. Der Mieter ist der wirtschaftlich Berechtigte an dem eingezahlten Mietkautionsbetrag sowie den darauf anfallenden Zinsen.“ (Ziffer 7.1)

Daneben stehen Regelungen, die den Mieter gegenüber Zugriffen Dritter schützen:

• Die Treuhandeigenschaft kann nicht aufgehoben werden. Eigene Gelder des Vermieters dürfen nicht auf das Konto.
• Die Bank verzichtet auf Aufrechnung, Pfand- und Zurückbehaltungsrechte am Guthaben – auch für Forderungen, die aus dem Konto selbst entstehen.
• Ansprüche aus dem Konto sind nicht verpfändbar. Bei einer Pfändung gegen den Vermieter weist die Bank den Gläubiger auf die Treuhandeigenschaft hin.

Andere Regelungen verteilen die Verantwortung eindeutig auf den Vermieter:

• Die Bank hält das Geld „in ihrer Eigenschaft als Bank und nicht als Treuhänder“. Treuhänder ist allein der Vermieter; die Rolle der Bank ist nach den Bedingungen „rein administrativer und nicht diskretionärer Art“.
• Der Mieter hat gegenüber der Bank keinen Auszahlungsanspruch. Ausgezahlt wird nur auf Weisung des Vermieters, an ihn oder an den Mieter. Einwendungen richtet der Mieter an den Vermieter.
• Die Bank meldet keine Zahlungseingänge. Ob die Kaution vollständig eingegangen ist, prüft der Vermieter selbst über die Plattform.
• Die Kündigung läuft über Smartmiete und wird erst mit Zugang bei der Bank wirksam. Für Auszahlungen nach einer fehlerhaft von Smartmiete übermittelten Weisung haftet die Bank nicht.
• Die Kostenfreiheit ist nicht festgeschrieben. Gebühren richten sich nach dem Preis- und Leistungsverzeichnis; Änderungen muss die Bank zwei Monate vorher anbieten, der Kunde kann dann kostenfrei kündigen.

Die zweistufige Konstruktion aus Bank und Plattform ist bei digitalen Kautionskonten üblich. Sie bedeutet aber, dass im Streitfall über die Rückzahlung weder Bank noch Plattform vermitteln: Maßgeblich bleibt die Rückzahlung zwischen Mieter und Vermieter.

Einlagensicherung: das norwegische System

Als Bank mit Sitz in Norwegen ist die Instabank Pflichtmitglied im norwegischen Sicherungsfonds der Banken (Bankenes sikringsfond). Für deutsche Kunden heißt es in den vorvertraglichen Informationen:

„Einlagen deutscher Kunden bei der Instabank ASA sind bis zu einem Betrag von 100.000 Euro pro Einleger durch den norwegischen Einlagensicherungsfonds gemäß der EU-Richtlinie über Einlagensicherungssysteme (DGSD) abgesichert.“

Norwegen setzt als EWR-Staat dieselbe Richtlinie um wie Deutschland. Beim offenen Treuhandkonto wird das Guthaben für die Sicherung dem wirtschaftlich Berechtigten zugerechnet, also dem Mieter (Art. 7 Abs. 3 der Richtlinie 2014/49/EU). Für eine Mietkaution ist die Grenze ohne praktische Bedeutung. Der Unterschied liegt im Verfahren: Im Ernstfall ist der norwegische Fonds zuständig, nicht die deutsche Entschädigungseinrichtung. Ausführlich dazu: Mietkaution und Einlagensicherung.

Ablauf der Kontoeröffnung

1. Registrierung bei Smartmiete und Anlegen des Mietverhältnisses mit Objekt- und Mieterdaten.
2. Legitimation des Vermieters digital per Smartphone; Voraussetzung sind Wohnsitz in Deutschland und ein gültiges europäisches Ausweisdokument.
3. Einzahlung der Kaution durch den Mieter per Überweisung von seinem eigenen Konto bei einer deutschen Bank – auch in drei Teilbeträgen nach § 551 Abs. 2 BGB.
4. Auszahlung nach Mietende auf Weisung des Vermieters über die Plattform, zusammen mit den aufgelaufenen Zinsen.

Für wen sich das Konto eignet

Sinnvoll für

• private Vermieter mit einer oder wenigen Wohnungen, die ohne Filialtermin und ohne Gebühr ein ordnungsgemäßes Treuhandkonto brauchen
• Vermieter, die ohnehin mit Smartmiete arbeiten und Mietvertrag, Übergabe und Kaution an einem Ort verwalten wollen

Weniger geeignet für

• Mieter, die selbst ein Konto eröffnen und verpfänden wollen – dafür ist das Produkt nicht vorgesehen. Ein kostenfreies Konto, das auch Mietern offensteht, führt die DMK Deutsche Mietkaution.
• Gewerbliche Vermieter und Hausverwaltungen, weil die Bedingungen nur für Verbraucher gelten; für Bestände siehe Getmomo.

Einordnung

Das Instabank-Konto erfüllt den Kern der Anlagepflicht sauber: getrennt vom Vermögen des Vermieters, als offenes Treuhandkonto gekennzeichnet, gegen Aufrechnung und Pfändung abgeschirmt und derzeit kostenfrei. Dass die Bank in Norwegen sitzt, ist für die Sicherheit der Kaution kein Nachteil – Aufsicht und Einlagensicherung folgen demselben europäischen Rahmen.
Wie die Kaution unabhängig vom Anbieter anzulegen ist, steht unter Kautionskonto für Vermieter. Weitere Konten im Mietkautionskonto-Vergleich.

Unternehmensdaten

Daten zum Anbieter
Bank:	Instabank ASA
Anschrift:	Drammensveien 175, 0277 Oslo, Norwegen
Gegründet:	2016
Vorstand (CEO):	Robert Berg
Register:	Brønnøysundregisteret, Org.-Nr. 816 914 582
Aufsicht:	Finanstilsynet (norwegische Finanzaufsicht)
Einlagensicherung:	Bankenes sikringsfond, 100.000 € je Einleger
Vertriebspartner:	Smartmiete (smartmiete.de)
Web:	instabank.de

Konditionen und Vertragsinhalte stammen von instabank.de, aus den vorvertraglichen Informationen (Stand November 2024) und den Geschäftsbedingungen Mietkautionskonto Vermieter (Stand Juni 2025), geprüft am 11. September 2026. Der Zinssatz ist variabel und kann sich jederzeit ändern.

Quellen

1. Instabank – Mietkautionskonto, Konditioneninstabank.de
2. Instabank ASA – Vorvertragliche Informationen bei im Fernabsatz geschlossenen Verträgen, Stand November 2024instabank.de
3. Instabank/Smartmiete – Geschäftsbedingungen Mietkautionskonto Vermieter, Stand Juni 2025smartmiete.de
4. Instabank ASA – Impressuminstabank.de
5. Brønnøysundregistrene – Instabank ASA, Org.-Nr. 816 914 582virksomhet.brreg.no
6. § 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheitengesetze-im-internet.de
7. Richtlinie 2014/49/EU über Einlagensicherungssysteme (Art. 7 Abs. 3)eur-lex.europa.eu