Die Pflicht des Mieters zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen setzt voraus, dass er der Ankündigung des Vermieters entnehmen kann, welche Veränderungen der Mietsache konkret beabsichtigt sind, damit er die Folgen für den Mietgebrauch abschätzen und entsprechend entscheiden kann, wie er sich zur Maßnahme verhalten will. Dies setzt eine hinreichende konkrete Beschreibung der Maßnahme auch im Hinblick auf die Ausführung voraus. Es reicht nicht aus, wenn die Maßnahme nur in einzelnen Stichworten beschrieben wird, so die auf Mietrecht spezialisierte Rechtsanwältin Ilona Reichert aus Baden-Baden unter Hinweis auf das Urteil des Amtsgerichts Köpenick vom 22.12.2009 (AZ.: 9 C 49/09).
In dem entschiedenen Fall war die Beklagte seit 1985 Mieterin einer Wohnung der Klägerin. Die Vermieterin beabsichtigte für das Jahre 2009 den Einbau einer Zentralheizung mit doppelter Warmwasserbereitung zur Versorgung sämtlicher Wohneinheiten des Mietshauses. Die Vermieterin kündigte mit Schreiben vom 28.11.2008 den Mietern die durchzuführenden Maßnahmen schriftlich in Stichworten an. Erst mit einem weiteren Schreiben im Februar 2009 erläuterte die Vermieterin die für den Einbau der Heizung geplanten Maßnahmen genauer. Die Beklagte lehnte die Duldung der Maßnahmen mit der Begründung ab, die Modernisierungsankündigung sei formunwirksam, da ihr das Ausmaß der durchzuführenden Arbeiten nicht zu entnehmen sei. Die Vermieterin klagte auf Duldung der Durchführung der Maßnahmen durch die Beklagte. Sie war der Ansicht, die Mieterin hätte den Einbau zu dulden, da die Modernisierungsmaßnahmen zu einer Wohnwertverbesserung und zu Energieeinsparungen führen würden.
Das Gericht entschied, dass die Beklagte nicht zur Duldung der Modernisierungsmaßnahmen verpflichtet sei, weil die Modernisierungsankündigung nicht den Anforderungen des § 554 Abs. 3 BGB gerecht werde. Die Duldungspflicht setze voraus, dass der Vermieter drei Monate vor Beginn der Maßnahmen deren Art sowie deren Umfang und Beginn, die voraussichtliche Dauer und die gegebenenfalls zu erwartende Mieterhöhung mitteile. Die Modernisierungsankündigung der Klägerin genüge diesen Anforderungen nicht. Im Schreiben vom November 2008 sei die Maßnahme nur in einzelnen Stichworten beschrieben. Diese ließe nur in grobem Umriss den Heizungseinbau erkennen und beschränke sich auf allgemeine Ausführungen, wie sie bei jedem beliebigen Heizungseinbau vorzunehmen seien. Es sei nicht konkret erkennbar, wo welche Arbeiten ausgeführt werden sollen. Erforderlich sei auch die Mitteilung gewesen, wo welche Leitungen verlegt werden sollen und an welcher Stelle im jeweiligen Raum die Heizkörper mit ihrer jeweiligen Größe installiert werden sollten. Die Klägerin habe noch nicht einmal mitgeteilt, wie viele Heizstränge eingebaut werden sollten. Ob die Maßnahme zu einer Wohnwertverbesserung oder zu Energieeinsparungen führe, könne mangels einer unzureichenden Modernisierungsankündigung daher dahinstehen.
Praxishinweis: Am besten sämtliche Planungsdetails für den Heizungsausbau in der Modernisierungsankündigung mitteilen – lieber zu viel als zu wenig informieren.