AG Brandenburg Az.: 34 C 16/10 – Erfassung des Wasserverbrauchs in Gärten

Der Vermieter ist gemäß dem Wirtschaftlichkeitsgebot bei der Betriebskostenumlage verpflichtet, bei den Wasserwerken die Gewährung eines Sprengwasserabzugs zu beantragen und für die Erfassung Zwischenzähler an allgemein zugänglichen Wasserhähnen außerhalb des Hauses zu installieren, so die auf Mietrecht spezialisierte Rechtsanwältin Ilona Reichert aus Baden-Baden unter Hinweis auf das Urteil des Amtsgerichts Brandenburg vom 8.11.2010, Az.: 34 C 16/10


In dem entschiedenen Fall sind die Beklagten Mieter einer Wohnung der Klägerin in einem Mehrfamilienhaus. Zwischen den Parteien war die Abrechnung der Betriebskostenposition „Wasser“ streitig. An dem Mietobjekt befinden sich außen insgesamt drei für die Mieter des Hauses frei zugängliche Wasserhähne, die an die Frischwasserleitung des Gebäudes angeschlossen sind. Das Gebäude ist weder mit gesonderten Wasserzählern für die jeweiligen Wohnungen noch mit gesonderten Zwischenzählern für die drei außen am Gebäude befindlichen Wasserhähne für private Zwecke wie Be- und Entwässerung des Gartens, Reinigung von Sachen oder Befüllung eines Planschbeckens ausgestattet, sondern nur mit einem Hauptwasserzähler. Sowohl die im Abrechnungszeitraum für das Gebäude entstandenen Gesamtkosten für Frischwasser als auch für Entwässerung legte der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung nach Wohnfläche anteilig auf die Mieter um. Die Beklagten sind der Auffassung, die Abrechnung sei nicht ordnungsgemäß, da ein Vorwegabzug für das Garten- und Reinigungswasser hinsichtlich der Kosten für den Frischwasserverbrauch, vor allem aber wegen der dann entsprechend in Rechnung gestellten Abwasserkosten für den Verbrauch der drei Wasserhähne nicht vorgenommen worden sei.

Das Amtsgericht Brandenburg gab den Mietern Recht. Zwar sei ein Vermieter grundsätzlich nicht zu einer Umlage der Wasser- und Abwasserkosten nach Verbrauch verpflichtet, solange nicht alle Mietwohnungen eines Gebäudes mit Wasserzählern ausgestattet seien. In Ausnahmefällen sehe der Gesetzgeber aber vor, dass ein Anspruch des Mieters auf ein Abweichen von dem in § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB vorgesehenen Flächenschlüssel entstehen könne. Der Mieter solle nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs einen Anspruch auf Umstellung des Umlagemaßstabs haben, soweit es im Einzelfall zu einer krassen Unbilligkeit komme (BGH, Urt. v.31.05.2006, Az.: VIII ZR 159/05).

Das durch die Mietrechtsreform 2001 eingeführte Gebot der Wirtschaftlichkeit umfasse die Pflicht des Vermieters, bei Ermittlung der Entwässerungskosten zu überprüfen, ob von den bezogenen Frischwassermengen diejenigen Verbräuche abgezogen seien, die nicht in die Kanalisation geleitet worden seien. Abzuziehen seien insbesondere diejenigen Wassermengen, die zum Rasensprengen (Sprengwasser), für Reinigungsarbeiten (Reinigungswasser, Autowäsche) und z. B. für ein privat genutztes Planschbecken verwandt worden seien. Das Gebäude sei unstreitig nicht mit separaten Wasserzählern für die außen befindlichen Wasserhähne ausgestattet. Insoweit sei auch ein Vorwegabzug für den Frisch- und Abwasserverbrauch für diese drei Wasserhähne nicht vorgenommen worden. Somit seien die Mieter des Hauses dadurch mit Abwasserkosten belastet worden, obwohl insoweit kein Abwasser in die Kanalisation eingeleitet worden sei. Es habe die Möglichkeit bestanden, bei den Wasserwerken die Gewährung eines Sprengwasserabzugs zu beantragen und mittels eines Zwischenzählers das insofern verbrauchte Wasser nicht auch noch durch den Entsorger des Abwassers als Entwässerungskosten in Rechnung gestellt zu bekommen. Die dadurch erfolgten Zuvielzahlungen stellten insofern eine unbillige Verteilung der entstandenen Kosten dar, als dass sie allein durch die Mieter des Hauses entsprechend ihrer Wohnfläche verteilt würden. Dies widerspreche dem Gebot der Wirtschaftlichkeit.

Praxishinweis: Bei der Verwaltung ihres Mietobjekts haben Vermieter die Betriebskosten so gering wie möglich zu halten und alle naheliegenden Einsparungen zur Reduzierung der Kosten zu nutzen. Im vorliegenden Fall hätte der Vermieter einen Extrazähler für die Anschlüsse für das Gartensprengwasser einbauen und den insoweit erfassten Wasserverbrauch von den Entwässerungskosten abziehen müssen. Dadurch, dass er dies versäumt hat, sah das Gericht die Mieter als berechtigt an, die Betriebskostenabrechnung entsprechend zu kürzen.