Wer – beratungs- und hilferesistent – die Mietwohnung vermüllt und trotz qualifizierter Abmahnung sein Mieterverhalten nicht ändert, kann aus wichtigem Grund gekündigt werden, so die auf Mietrecht spezialisierte Rechtsanwältin Ilona Reichert aus Baden-Baden unter Hinweis auf das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Harburg vom 18.03.2011, Az.: 641 C 363/19.
In dem entschiedenen Fall verlangte der Kläger als Vermieter vom Beklagten die Räumung der angemieteten Wohnung. Das Amt für Wohnungspflege beim Bezirksamt zeigte dem Kläger als Eigentümer der streitgegenständlichen Wohnung die Vermüllung der Wohnung an. Hausbewohner hatten sich beim Amt über erhebliche Geruchsbelästigungen, welche die Balkonnutzung stark einschränkten, beschwert. Nach Überprüfung der Beschwerde durch einen Ortstermin am 16.07.2010 forderte das Amt für Wohnungspflege den Kläger zur Beseitigung dieser Störung auf.
Daraufhin forderte der Kläger den Beklagten durch anwaltliches Schreiben vom 26.07.2010 und Fristsetzung bis zum 06.08.2010 auf, seine Wohnung von Unrat und Müll zu reinigen und das Entweichen von Gestank aus der Wohnung zu unterbinden. In diesem Schreiben wurde eine Abmahnung ausgesprochen und die fristlose Kündigung für den Fall der unterbleibenden Müllbeseitigung angedroht. Der für den Beklagten vom sozialpsychiatrischen Dienst des Bezirksamts eingeschaltete Pflegedienst weigerte sich, die Übernahme der Pflege unter Hinweis auf den vermüllten Zustand der Wohnung zu übernehmen. Der Kläger erklärte mit Schreiben vom 03.09.2010 die fristlose, hilfsweise fristgemäße Kündigung des Mietvertrages und berief sich auf die weiterbestehende erhebliche Vermüllung. Bereits im Jahr 2009 scheiterte der Versuch, für den Beklagten eine Betreuung einzurichten, da der Beklagte nicht bereit war, Hilfestellung von Dritten zu akzeptieren. Eine vom sozialpsychiatrischen Dienst des Bezirksamts veranlasste Entmüllung der Wohnung konnte nur teilweise erfolgen, weil der Beklagte die vollständige Räumung und Reinigung nicht zuließ. Nachdem der Beklagte den mit der Beseitigung einer festgestellten Toilettenverstopfung beauftragten Klempner mehrfach nicht in die Wohnung gelassen und vereinbarte Termine wieder abgesagt hatte, erwirkte der Kläger am 02.11.2010 eine einstweilige Verfügung auf Zutrittgewährung zur streitgegenständlichen Wohnung. Das Amt für Verbraucherschutz verhalf mit Hilfe der einstweiligen Verfügung dem Klempner am 10.11.2010 Zutritt zur Wohnung des Beklagten.
Das Amtsgericht hat der Klage auf Räumung und Herausgabe der vom Beklagten gemieteten Wohnung stattgegeben. Der Kläger hat das Mietverhältnis mit dem Beklagten mit Schreiben vom 03.09.2010 wirksam gemäß § 543 Abs. 1 BGB fristlos gekündigt. Die Fortsetzung des Mietverhältnisses ist für den Kläger nicht mehr zumutbar gewesen, da der Beklagte seine mietvertraglichen Pflichten, nämlich die Pflicht zum sorgfältigen Umgang mit der Mietsache gemäß 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB, und seine Pflicht gemäß § 569 Abs. 2 BGB, den Hausfrieden nicht zu stören, nachhaltig in erheblicher Weise verletzt hat und auch auf eine Abmahnung hin sein Verhalten nicht geändert hat. Die Beweisaufnahme hat ergeben, dass der Beklagte die Rechte des Vermieters nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB erheblich verletzt hat, weil er die Wohnung in erheblichem Umfang verwahrlosen ließ. Ein Zeuge hat bestätigt, dass die Wohnung nur über Kriechgänge zugänglich gewesen sei, da sie mit Unrat, Kartons mit abgelaufenen Lebensmitteln, aber auch offen herumstehenden, verschimmelten Lebensmittel vollständig zugestellt gewesen sei. Der Zeuge bestätigte auch, dass die Küche nicht zugänglich, der Kühlschrank nicht eingeschalte und die Toilette nicht funktionsfähig gewesen sei. In der gesamten Wohnung habe es bestialisch gestunken. Ein weiterer Zeuge hat diese Wahrnehmungen jedenfalls mit Blick auf das Badezimmer bestätigt. Auch das Bad sei mit Müll zugestellt und massiv verdreckt gewesen. Das Gericht kam zu der Überzeugung, dass es bei dem Zustand der Wohnung des Beklagten nur eine Frage der Zeit ist, wann sich Ungeziefer ausbreitet, welches möglicherweise auch weitere Wohnungen des Gebäudes befällt.
Durch sein Verhalten hat der Beklagte auch den Hausfrieden erheblich und nachhaltig gestört. Mitbewohner des Hauses sind in der Nutzung ihrer Wohnungen durch die Verwahrlosung der Wohnung und des daraus resultierenden Gestanks und der Gefahr eines Ungezieferbefalls in nicht auf Dauer zumutbarer Weise gestört worden. Der Kläger hat den Beklagten auch wirksam abgemahnt.
Das Gericht stellte fest, dass es auch für die Zukunft nicht hinreichend auszuschließen ist, dass die Mietsache durch Verwahrlosung und die Störungen des Hausfriedens durch den infolge der Vermüllung entstehenden Gestanks gefährdet wird. Der Beklagte hat weder die Abmahnung noch die fristlose Kündigung zum Anlass genommen, sein vertragswidriges Verhalten zu ändern. Nachdem der Beklagte erst nach Erlass einer einstweiligen Verfügung bereit war, den mit einer Toilettenverstopfung beauftragten Klempner in seine Wohnung zu lassen und auch die Einrichtung einer Betreuung für den Beklagten scheiterte, ist nach Auffassung des Gerichts nicht hinreichend absehbar, ob und inwieweit sich das Verhalten des Beklagten zukünftig tatsächlich nachhaltig so ändert, dass er eine erneute Verwahrlosung der Wohnung unterlässt. Es kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass der Beklagte die Hilfestellung der nunmehr beauftragten Haushaltshilfe dauerhaft zulässt. Es ist daher dem Kläger aufgrund der Gefährdung der Mietsache und der Störung des Hausfriedens durch den Beklagten und auch unter Berücksichtigung seiner Fürsorgepflicht gegenüber den weiteren Bewohnern des Hauses nicht zumutbar gewesen, das Mietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung mit dem Beklagten fortzusetzen.
Weiter zu: BGH Az: VIII ZR 37/07 – Rauchen in der Wohnung – Schadensersatzpflicht des Mieters? →